서울동부지방법원 2025타경52111. 강동구 암사동 송림팰리체 2층 203호, 전용 29.89㎡ 다세대주택입니다. 소유자 박준이 2021년 거래가 330,000,000원에 취득했고, 이후 희즈대부금융주식회사의 근저당권이 설정됐습니다. 그런데 임차인 김보영의 전입신고와 확정일자는 이 근저당보다 앞섭니다. 따라서 이 사건은 단순히 말소기준 이후의 임차권등기만 보고 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

핵심은 주택도시보증공사가 제출한 확약서입니다. 원래의 대항력과 우선변제권을 구별해야 하며, 이번 사건에서는 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시됐습니다. 이에 따라 보증금의 배당 부족분을 매수인이 부담하는 구조가 실질적으로 해소됐습니다. 다만 권리 문제가 해소된 것과 가격이 저렴한 것은 별개입니다. 최근 거래가격 및 하락 추세를 기준으로 신건 가격을 다시 살펴봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서가 핵심

등기부상 말소기준권리는 2021.09.01. 설정된 희즈대부금융주식회사 근저당권입니다. 이전에 설정된 수협은행 근저당권 2건과 소유권이전청구권 가등기는 이미 말소됐습니다. 이후의 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

반면 김보영의 임차권등기는 2023.08.17.에 접수됐지만, 실제 전입신고·점유개시·확정일자는 모두 2021.08.13.입니다. 따라서 임차권등기 접수일이 말소기준 이후라는 사실만으로 대항력을 부정할 수 없습니다. 원래의 대항력은 근저당 설정일보다 앞선 전입·점유를 기준으로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 3.30억, 그러나 확약으로 인수 해소

실제 임차인은 김보영 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금 양수인으로 기재된 신청채권자로, 별도의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 김보영의 보증금 330,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 330,000,000원을 서로 독립된 임차보증금으로 합산해서도 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균이 아니라 최신 거래가 기준

송림팰리체는 총 12세대의 소규모 다세대주택입니다. 유사 면적 실거래 12건의 전체 평균은 331,166,666원이지만, 상당수가 2021년 거래입니다. 최근 12개월 실거래는 2025년 11월의 279,000,000원 1건으로, 과거 거래와 가격 차이가 큽니다.

다만 최근 12개월 거래 표본은 1건뿐이므로, 279,000,000원을 모든 호수에 적용되는 확정 시세로 볼 수는 없습니다. 층·향·내부 상태에 따른 차이를 검토해야 합니다. 그럼에도 현재 확인되는 최신 거래가와 하락 추세를 고려하면, 감정가 수준의 신건 입찰에 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 331,000,000원 가정)

신건 배당모형에서는 집행비용 5,434,000원과 임차보증금 배당 325,566,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 주택도시보증공사는 해당 임차보증금의 양수인이므로, 표시된 신청채권액을 별개의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당은 권리관계 및 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 인수 시나리오 — 확약 반영 전후 비교

대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하는 일반적인 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액이 증가합니다. 따라서 낙찰가만 낮아졌다고 총취득비용이 낮아지는 것은 아닙니다. 본건은 해당 보증금에 대한 확약이 존재하므로 아래 배당모형상 부족분과 실제 인수액을 구분해야 합니다.

모형상 인수액은 대항력 포기를 반영하기 전의 배당 부족액입니다. 위 회차별 최저매각가는 유찰 시나리오이며 실제 매각 일정 또는 낙찰 결과를 의미하지 않습니다. 확약의 유효성과 실제 적용 여부는 입찰 전 원본 서류를 재확인해야 합니다.

확약을 반영하면 현재 신건의 실질취득 기준금액은 331,000,000원이며, 1회 유찰 시에는 264,800,000원, 2회 유찰 시에는 211,840,000원입니다. 즉 본건은 확약이 유효하다는 전제에서 유찰에 따른 최저가 하락이 실질취득비용 감소로 연결되는 구조입니다. 반대로 확약을 적용하지 않은 인수형으로 계산하면 보증금 부족분이 늘어나 실질취득비용이 보증금 수준에 머무르게 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강동구 암사동 선사고등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 8호선 암사역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2021.05.27. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비 및 승강기설비를 갖추고 있으며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 인접 필지 대비 대체로 평탄한 사다리형입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술) 등에 해당합니다. 공시지가는 3,772,000원/㎡입니다. 토지거래계약 허가구역의 구체적 적용 대상과 지정기간은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대주택이며, 최근 12개월 유사 면적 실거래는 1건입니다. 2021년 거래가격과 최신 거래가격 사이의 차이, 최근 -16.9% 하락 추세를 고려해 매도 시 가격과 거래기간을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.26. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서와 최신 매각물건명세서를 대조하세요. 특히 배당 부족 여부와 관계없이 말소에 동의한다는 내용이 유지되는지 확인해야 합니다.
• 실제 임차인과 양수인 구분. 실제 임차인은 김보영 1명입니다. 주택도시보증공사의 청구액과 양도 전 임차보증금을 별도 보증금으로 중복 계산하지 마세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 대항력 포기만으로 실제 점유 상태나 자발적인 인도 여부까지 확정되는 것은 아닙니다. 현장 점유 및 인도 절차를 별도로 점검하세요.
• 신건 가격 검토. 최근 거래 279,000,000원에 비해 현재 최저가는 331,000,000원입니다. 전체 평균 331,166,666원만 보고 가격이 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 하락 추세와 소규모 단지 위험. 최근 거래 추세 -16.9%, 총 12세대, 평균 유찰 5.3회의 집계 이력을 고려하세요. 최근 거래 표본이 적으므로 인근 비교 사례와 현장 상태 확인이 중요합니다.
• 권리 소멸 재확인. 과거 수협은행 근저당 및 가등기의 기존 말소 여부, 희즈대부금융 근저당, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정의 처리 관계를 최신 등기부에서 확인하세요.
• 관리비·조세 및 규제. 미납 관리비와 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권을 확인하고, 다세대주택에 적용되는 토지거래허가 규정도 별도로 점검하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 자료와 법원의 매각 진행 상태를 최종 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도, 신건 가격은 비싸다”

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 김보영의 선순위 대항력과 주택도시보증공사의 확약서를 함께 읽는 것입니다. 전입·확정일자는 말소기준 근저당보다 앞서지만, 2026.06.26. 제출된 확약에 따라 해당 임차보증금의 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단됩니다. 신건의 배당모형상 부족분 4,434,000원을 실질취득비용에 중복 가산해서는 안 됩니다.

그렇다고 신건이 가격 면에서도 유리한 것은 아닙니다. 확약을 반영한 실질취득 기준금액은 331,000,000원으로, 최근 12개월 실거래 평균이자 최신 거래가인 279,000,000원의 118.6%입니다. 최근 가격 추세 역시 -16.9%로 하락했고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.3회입니다.

결론적으로 주된 임차보증금 인수 위험은 확약으로 해소됐으나, 신건 가격은 최근 시세 이상입니다. 확약서의 원본과 효력을 확인하는 것이 권리분석의 핵심이고, 취득가격은 최근 하락한 실거래 수준을 기준으로 별도 검토해야 합니다. 확약으로 권리가 정리된 점과 가격 경쟁력은 구분해서 판단할 필요가 있습니다.