서울동부지방법원 2025타경52114. 서울 성동구 마장동 가우디캐슬 102동 202호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 전용면적은 31.4㎡입니다. 현재 소유자로 기재된 배삼녀는 2019년 거래가 224,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 삼성화재해상보험의 근저당 설정과 경매개시 이력이 있으며, 현재 사건 역시 삼성화재해상보험이 신청한 임의경매입니다.

이 사건에서 가장 먼저 확인할 대상은 2020.03.11. 전입한 한두현입니다. 제시된 말소기준일은 2022.05.16.으로, 전입이 그보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자, 실제 점유·임대차 관계가 확인되지 않아 인수액을 확정할 수 없습니다. 특히 별도로 기재된 근저당권 이전 기록은 말소 상태와 함께 원본 대조가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전입과 근저당 이전을 함께 확인

제시된 말소기준은 2022.05.16. 롯데캐피탈 가압류입니다. 이후 성동구 압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 서울특별시의 별도 압류는 2026.07.23. 해제되어 말소되었습니다.

② 점유자 분석 — 보증금이 확인되기 전에는 인수 0원으로 볼 수 없다

실제 확인 대상 점유자 1명. 한두현의 전입신고일은 제시된 말소기준일보다 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자 및 점유와 임대차 관계가 확인되지 않았으므로, 대항력 성립과 우선변제권 행사 여부를 단정할 수 없습니다.

소유자 배삼녀의 주소변경 기록에도 해당 호수가 기재되어 있습니다. 점유자와 소유자의 실제 거주·점유 관계를 현황조사 및 관련 서류로 대조할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 121.0%라는 수치에도 시차가 있다

가우디캐슬의 동일 면적 31.4㎡ 실거래로 확인되는 거래는 아래와 같습니다. 거래 시점은 2021년과 2022년으로, 2026년 매각기일에 적용할 현행 시세로 단정하기 어렵습니다.

신건 최저매각가 311,000,000원은 위 거래평균 257,000,000원의 121.0%입니다. 가장 나중에 확인된 2022.08. 거래가격인 259,000,000원보다도 높습니다. 따라서 확인된 거래를 기준으로 신건 가격이 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회로 표시되어 있습니다. 다만 이 수치만으로 이번 신건의 낙찰 가능성이나 적정 응찰가를 판단하기는 어렵습니다. 무엇보다 이 사건에서는 유찰에 따른 가격 변화보다 미확정 임대차보증금과 선순위 권리 확인이 우선입니다.

④ 예상배당표 (매각가 311,000,000원 가정 · 일부 채권 미반영 추정)

표의 금액은 일부 채권만 반영한 조건부 추정치입니다. 실제 확정 배당액이나 소유자 교부액이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 성동구 마장동 동명초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 주거환경은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 용두역이 소재합니다. 감정평가상 교통 여건은 양호합니다.
• 건물. 2016.04.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 급·배수시설, 위생설비, 개별난방설비 및 승강기시설을 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측과 서측으로 각각 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역이며 상대보호구역 저촉 사항이 있습니다. 토지 공시지가는 4,126,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 40세대 규모의 도시형생활주택으로, 확인된 동일 면적 실거래는 2021년과 2022년의 2건입니다. 현재 거래가격 및 매도 가능 가격은 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차보증금 확인. 한두현의 실제 보증금, 임대차계약, 확정일자, 점유 여부 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 보증금이 미상인 상태에서는 인수 위험을 금액으로 확정할 수 없습니다.
• 대항력 성립 확인. 2020.03.11. 전입일과 실제 주택 인도 시점, 제시된 말소기준일 및 현행 선순위 권리를 함께 대조해야 합니다.
• 근저당 이전 확인. 삼성화재해상보험의 2020.07.31. 근저당과 2025.12.09. 한국자산관리공사 이전등기의 현행 효력을 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
• 배당 재산정. 신청채권액 88,043,487원과 임차보증금 등이 추정배당에 제대로 반영되는지 확인해야 합니다. 소유자 잔여금 292,228,939원을 확정 배당금으로 취급해서는 안 됩니다.
• 실질취득비용 계산. 낙찰가뿐 아니라 미배당 인수보증금, 취득 부대비용 및 명도 관련 비용까지 고려해야 합니다.
• 시세 재확인. 비교 거래가 2021~2022년에 머물러 있으므로, 입찰 전 동일 면적의 최신 실거래와 실제 매물가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 소유자의 주소변경 기록과 한두현의 전입 기록을 대조하고 현장 점유 상태 및 인도 가능성을 점검해야 합니다.
• 관리비·공과금. 체납 관리비 및 매수인에게 영향을 줄 수 있는 공용부분 부담을 확인해야 합니다.
• 입찰보증금. 최저매각가 및 법원이 정한 보증금 조건을 매각공고 원본으로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 먼저 확인할 것은 인수액

가우디캐슬 202호의 신건 최저매각가는 311,000,000원입니다. 확인된 과거 동일 면적 거래평균은 257,000,000원으로, 신건 가격이 그 평균의 121.0%에 해당합니다. 다만 이 거래들은 2021~2022년 자료이므로 현재 시세를 확정하는 근거로 삼기에는 한계가 있습니다.

더 중요한 것은 선순위 전입 점유자 한두현의 보증금과 대항력 확인입니다. 보증금이 미상인 현재는 인수액을 0원으로 확정할 수 없으며, 근저당 이전과 실제 배당순서 역시 원본 확인이 필요합니다.

따라서 이 사건은 단순한 최저가 할인율보다 권리관계 확정 → 실제 인수액 계산 → 최신 시세 비교의 순서로 접근해야 합니다. 신건 가격에 충분한 가격상 이점이 확인되지 않은 데다, 유찰 후에도 보증금 인수 여부에 따라 실질취득비용이 달라질 수 있습니다. 핵심은 얼마에 낙찰받느냐에 앞서, 낙찰 후 얼마를 실제로 부담하게 되는지를 확인하는 것입니다.