서울동부지방법원 2025타경52133. 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 13층 1304호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이며, 등기된 임차 부분은 전용 14.0075㎡입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 239,000,000원입니다.
등기부에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 근저당이 아니라 말소기준권리보다 앞선 주택임차권등기입니다. 임차인 문아영은 2021.07.16 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2021.06.28입니다. 이후 2023.07.19 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 강동세무서의 압류는 2023.09.20에 접수됐으므로, 임차인의 대항력이 앞섭니다.
매각물건명세서에도 해당 임차권의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 보증금 인수까지 반영한 실질취득금액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52133 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 13층 1304호 도로명주소: 서울특별시 강동구 성내로 64 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 전용 / 층수 | 14.0075㎡ · 지하 2층~지상 15층 중 13층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 평슬라브지붕 |
| 사용승인 | 2021.04.23 |
| 소유자 | 이수국 · 2021.07.16 소유권이전 · 거래가액 239,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 239,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.20 갑구 5번 압류 · 국(처분청 강동세무서장) |
| 선순위 임차권 | 을구 1번 · 문아영 · 보증금 239,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
|
문아영 13층 1304호 14.0075㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.07.16 확정 2021.06.28 임차권등기 2023.07.19 |
239,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음
잔액 승계 배당요구 있음 |
| 실제 임차인 | 문아영 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.07.16 |
| 주민등록 / 점유개시 | 2021.07.16 / 2021.07.16 |
| 확정일자 | 2021.06.28 |
| 임차권등기 | 2023.07.19 · 을구 1번 |
| 보증금 | 239,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 · 2023.07.19 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 선순위 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 |
| 신건 예상 배당 | 229,924,000원 |
| 신건 예상 인수 | 9,076,000원 |
임차인은 보증금에 대한 우선변제권을 행사할 수 있지만, 낙찰대금에서 집행비용을 공제한 금액만으로 보증금이 전액 충당되지 않습니다. 이때 선순위 대항력이 있으므로 미배당 보증금이 단순 소멸하지 않고 매수인의 부담으로 남습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 202,000,000원
같은 건물의 전용 14㎡대 실거래를 비교하면 신건 최저가와 실질취득금액 모두 최근 거래가격보다 높습니다. 전체 12건 평균은 229,083,333원이지만, 과거 거래가 다수 포함돼 있어 현재 가격 판단의 단독 기준으로 삼기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
| 전체 실거래 평균 | 229,083,333원 · 12건 |
|---|---|
| 최근 거래 지표 | 202,000,000원 · 1건 |
| 최신 거래 | 2025.08 · 7층 · 202,000,000원 |
| 최근 거래 추세 | -12.8% · 과거 거래 대비 하락 |
| 최저가 / 전체 평균 | 102.1% |
| 최저가 / 최근 평균 | 115.8% |
| 예상 실질취득 | 243,076,000원 |
2025.08 거래가격은 202,000,000원으로, 이전 거래에 비해 낮아진 가격 수준을 보여줍니다. 최근 거래 추세 역시 -12.8%입니다. 다만 최근 가격 표본은 1건이므로 개별 거래의 층·향·상태 차이를 추가 확인해야 합니다.
이 물건의 최저가 234,000,000원은 최근 거래가격의 115.8%입니다. 여기서 끝이 아닙니다. 보증금 미배당액까지 부담한 실질취득금액 243,076,000원을 기준으로 비교하면 가격 차이는 더욱 커집니다. 따라서 전체 평균만 보고 시세보다 저렴한 경매물건이라고 해석할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,076,000원 |
| 1. 임차인 문아영 · 보증금 우선변제 | 239,000,000원 | 229,924,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 239,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 잔액 | — | 9,076,000원 |
매각대금 234,000,000원에서 추정 집행비용 4,076,000원을 공제하면 임차인에게 229,924,000원이 배당되는 계산입니다. 임차보증금 부족분 9,076,000원은 매수인 인수로 구분했습니다. 인수액은 매각대금에서 배당되는 금액이 아닙니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영된 추정치로, 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 게 아니라 인수가 늘어난다
| 구분 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 234,000,000원 | 9,076,000원 | 243,076,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 187,200,000원 | 55,220,800원 | 242,420,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 149,760,000원 | 92,136,640원 | 241,896,640원 |
신건에서 2회 유찰까지 내려가더라도 예상 실질취득금액은 241,896,640~243,076,000원 수준입니다. 낙찰가 하락분을 선순위 임차보증금 인수액 증가가 대부분 상쇄하기 때문입니다. 각 회차별 집행비용 추정 차이가 총액에 반영돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울성일초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 공공시설 및 공원이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 8호선 강동구청역이 근거리에 있으며, 감정평가상 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.
- 건물. 2021.04.23 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 접도. 북동측 성내로, 남서측 성내로12길에 접하며 인접 도로 상태는 양호합니다.
- 토지 규제. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 속합니다. 교육환경보호구역·대공방어협조구역·비행안전구역 등 제한사항도 확인됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인 부재 등으로 내부를 확인하지 못해 공부상 현황도를 기준으로 평가했습니다. 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택. 2021.05.20 민간임대주택으로 등록돼 관련 등기가 남아 있습니다. 임대의무 및 등록 상태와 매각 후 처리 사항을 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 82세대 규모의 원룸형 도시형생활주택입니다. 같은 면적대 거래는 확인되지만 최근 가격 표본이 적고, 최근 거래 추세가 -12.8%이므로 과거 거래가격을 그대로 회복 가능한 시세로 간주하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 인수 확인. 을구 1번 문아영 임차권의 대항력과 보증금 239,000,000원을 기준으로 배당 부족분이 매수인에게 승계되는 구조를 확인해야 합니다.
- 실질취득금액으로 가격 비교. 신건 최저가 234,000,000원이 아니라 예상 인수액을 합한 243,076,000원을 기준으로 최근 거래가격과 비교해야 합니다.
- 유찰에 따른 인수액 증가. 최저가가 187,200,000원 또는 149,760,000원으로 내려가더라도 예상 인수액이 각각 55,220,800원, 92,136,640원으로 늘어납니다.
- 배당 및 대위 관계 확인. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액과 임차보증금의 관계, 실제 배당수령권자 및 최종 미배당액을 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 강동세무서 압류가 말소기준권리입니다. 압류채권의 법정기일 및 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있으므로 조세 관련 서류를 검토해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 등기된 민간임대주택의 등록 상태와 매각 후 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 내부 상태와 점유 확인. 내부 확인 없이 공부상 현황도를 기준으로 감정평가가 이루어졌습니다. 실제 점유상태, 원상복구 및 수선 비용을 확인해야 합니다.
- 최근 거래가격 검증. 최근 가격 지표는 2025.08 거래 1건입니다. 새로운 거래 여부와 동일 면적대의 층·향·상태 차이를 추가 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 배당 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수 후 총액”
이 물건은 경매 최저가가 하락하더라도 실제 취득 부담이 크게 줄어들기 어려운 대항력 임차보증금 인수형입니다. 문아영의 보증금 239,000,000원은 말소기준권리보다 선순위이고, 매각물건명세서에도 전액 배당되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
신건 최저가 234,000,000원에 낙찰되면 예상 실질취득은 243,076,000원입니다. 2회 유찰을 가정하더라도 예상 실질취득은 241,896,640원으로, 최신 거래가격 202,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세도 -12.8% 하락했으며, 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다.
따라서 이 사건은 단순히 유찰을 기다려 해결할 수 있는 가격 구조가 아닙니다. 선순위 임차보증금의 최종 인수 범위와 실제 배당 관계를 먼저 확정하고, 그 금액을 포함한 실질취득 부담이 최근 거래가격과 비교해 합리적인지 판단해야 합니다. 현재 추정치에서는 권리 인수 부담과 최근 시세 대비 높은 실질취득금액이 동시에 나타납니다.