서울동부지방법원 2025타경52140. 강동구 길동 ‘디아트’ 7층 702호, 전용 26.84㎡의 주거용 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남은 안신아의 주택임차권 294,000,000원입니다. 전입 2022.07.21., 확정일자 2022.06.10.으로 경매개시결정 2025.09.25.보다 앞서 있어 원래라면 대항력 있는 선순위 임차권으로 매수인에게 미배당 보증금이 넘어갈 수 있습니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 후속 문서가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사(양도전: 임차인 안신아)가 2026.06.19. 확약서를 제출해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 확약이 유효하게 적용되는 안신아/HUG 승계관계에 대해서는 매수인의 실질 보증금 인수를 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52140 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 382-1 디아트 7층 702호 · 도로명 서울특별시 강동구 양재대로115길 55 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 주거용 · 전용 26.84㎡ · 8층 건물 내 7층 702호 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 사용승인 2020.01.31 · 디아트 20세대 |
| 소유자 | 윤종심 · 2020.03.03. 매매 원인 · 2020.07.10. 소유권 이전 · 거래가액 295,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 293,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 294,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 확약
등기상 가장 중요한 권리는 2024.09.06. 설정된 안신아의 주택임차권입니다. 보증금은 294,000,000원이며, 전입일 2022.07.21.과 확정일자 2022.06.10.이 경매개시결정일보다 앞서 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 배당요구도 2025.09.24. 접수돼 있습니다.
| 임차인 / 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안신아 7층 702호 26.84㎡ 전부 · 주거 | 2022.07.21 | 2022.06.10 | 294,000,000원 | 2025.09.24 | 대항력 有 우선변제 有 확약 후 인수 0 |
실제 임차인은 안신아 1명입니다. 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사를 “양도전: 임차인 안신아”로 표시하고 있어, 보증금 294,000,000원을 임차인과 보증기관의 별도 채권으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 293,000,000원은 최근 거래의 97.7%
디아트의 확인된 실거래는 2건입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균 302,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2026.03. 전용 26.84㎡ 4층의 300,000,000원 1건이고, 이 값이 최신 거래이기도 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 26.84㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2021.12 | 28.35㎡ | 5 | 305,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 26.84㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득액은 최저가와 같은 293,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 300,000,000원의 97.7%입니다. 수치상 최근 거래보다 낮지만, 최근 가격 추세가 -1.6%로 내려가고 있고 최근 12개월 실거래가 1건뿐이므로 단순히 “시세보다 크게 싸다”고 해석할 만한 자료는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 293,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,902,000원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 · 안신아 | 294,000,000원 | 288,098,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 294,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차보증금에는 288,098,000원이 배당되고 5,902,000원이 부족합니다. 다만 2026.06.19. 확약으로 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 제출됐으므로, 이 부족분의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 또한 매각물건명세서상 “주택도시보증공사(양도전: 임차인 안신아)” 관계이므로 보증금 294,000,000원을 별개의 두 채권으로 중복 합산하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 서울천동초등학교 남측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 길동역과 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2020.01.31. 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물이며, 기본 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지이며 북측·서측으로 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래표본. 확인된 실거래는 2건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 12개월 평균 300,000,000원과 최신 거래 300,000,000원이 동일하지만 표본 수가 적어 가격 판단의 폭은 제한적입니다.
- 가격 추세. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -1.6%입니다. 전체 평균 302,500,000원보다 최근 가격지표를 우선할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2026.06.19. 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의라는 핵심 문구가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 안신아 명의 주택임차권은 등기상 선순위 권리였던 만큼 낙찰 후 확약에 따른 말소 절차와 필요 서류를 점검해야 합니다.
- 실제 점유관계 확인. 감정평가서에는 임대관계 등이 미상이라고 기재돼 있습니다. 확약 밖 별도 점유자나 임차관계가 확인되면 별도 권리분석이 필요합니다.
- 가격 기준은 300,000,000원 중심. 전체 평균 302,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 300,000,000원을 우선하고, 최근 추세 -1.6%를 함께 반영해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 최근 거래표본 한계. 최근 12개월 실거래가 1건뿐이므로 같은 건물의 층·내부상태 차이를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 토지이용 제한 최신 확인. 감정자료에는 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다. 매각기일 2026.10.12. 기준 최신 지정 여부는 원본 자료로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
등기부만 보면 이 사건은 보증금 294,000,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 낙찰가를 낮춰도 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 전형적인 인수형 구조입니다. 실제 신건 배당 시뮬레이션도 5,902,000원의 미배당을 계산합니다.
하지만 2026.06.19. 제출된 확약으로 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 이 임차관계에 한해서는 매수인 실질 인수 0원, 실질취득액은 293,000,000원입니다. 가격은 최근 12개월 평균·최신 거래 300,000,000원의 97.7%로 그보다 낮지만, 최근 추세가 -1.6%이고 최근 표본이 1건뿐이라는 점까지 함께 봐야 합니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 확약서의 효력 확인과 최신 실거래를 기준으로 한 가격 검증입니다.
