서울동부지방법원 2025타경52148. 이 물건의 핵심은 감정가나 유찰률이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 임차권자 이상훈은 임대차계약일 2021.06.22, 확정일자 2021.06.23, 점유개시일 2021.07.16, 주민등록일 2022.12.30이고, 보증금은 235,000,000원입니다. 등기부 을구 1번 임차권등기는 2023.05.31 접수됐으며, 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되어 있습니다.
말소기준으로 선언된 권리는 2023.09.20 강동세무서장의 압류입니다. 임차권등기는 그보다 앞서므로 매각으로 없어지지 않고, 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 233,000,000원에서 예상배당은 임차인에게 228,938,000원, 부족분은 6,062,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52148 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 8층803호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(도시형생활주택(원룸형)) |
| 전용 / 층 | 14.0075㎡ · 지하2층/지상15층 건물 내 8층 803호 |
| 소유자 | 이수국 · 2021.07.16 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 233,000,000원 (신건) |
| 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 사용승인 | 2021.04.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매수인에게 남는다
2021.05.07 수협은행 신탁등기가 있었으나 2021.07.16 이미 말소됐고, 같은 날 이수국에게 소유권이 이전됐습니다. 이후 임차권자 이상훈의 주택임차권이 2023.05.31 등기됐습니다. 말소기준인 2023.09.20 압류보다 선순위이므로 이 임차권은 배당으로 전액 변제되지 않는 한 잔액을 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상훈 | 건물 제8층 제803호 14.0075㎡ 전부 | 235,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인은 이상훈 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 등기된 임차권자 본인이고, 2025.09.25 배당요구도 한 상태입니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 235,000,000원 vs 최근 202,000,000원
에스아이팰리스센트럴성내의 비교 면적은 14.04㎡대로, 데이터상 거래는 12건입니다. 전체 평균은 229,083,333원이지만 이 수치에는 2021년과 2022년 거래가 다수 섞여 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
최신 거래는 2025.08의 202,000,000원이며 최근 12개월 평균도 202,000,000원입니다. 현재 최저가 233,000,000원만으로도 최근 시세의 115.3%이고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -12.8% 흐름입니다. 더욱이 실제 부담은 선순위 임차보증금 때문에 약 235,000,000원 수준으로 봐야 하므로, 현재 회차를 최근 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,062,000원 |
| 1. 임차인 이상훈 보증금 | 235,000,000원 | 228,938,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 보증금 중 228,938,000원이 배당되고, 부족분 6,062,000원은 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 주택도시보증공사의 청구 235,000,000원은 예상배당 0원입니다.
④ 회차별 인수 변화 — 낙찰가↓, 인수액↑
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 판단 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 233,000,000원 | 6,062,000원 | 실질취득 ≈ 보증금 235,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 186,400,000원 | 52,009,600원 | 실질취득 ≈ 보증금 235,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 149,120,000원 | 88,767,680원 | 실질취득 ≈ 보증금 235,000,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택(원룸형))으로 이용 중이며 사용승인일은 2021.04.23입니다.
- 입지. 강동구청 제2청사 남동측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 교육시설 및 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장, 근거리에 지하철 8호선 강동구청역이 있습니다.
- 도로. 북동측 약 25m 내외, 남서측 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 규모. 에스아이팰리스센트럴성내는 82세대이며 비교 거래 면적은 14.04㎡대입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 잔액 확인. 현재 회차 예상 인수액 6,062,000원뿐 아니라 실제 배당 결과에 따른 미배당 잔액을 확인해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 1회·2회 유찰 시에도 인수액이 각각 52,009,600원·88,767,680원으로 증가합니다.
- 시세 기준. 전체 평균 229,083,333원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 202,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 흐름. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -12.8%로 나타나 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 민간임대주택 등기. 2021.05.20 민간임대주택 등록 내용이 등기돼 있으므로 관련 원문을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 가격표는 ‘낙찰가’가 아니라 ‘보증금’이다
이 사건은 선순위 임차권 때문에 일반적인 유찰 할인 논리가 그대로 작동하지 않습니다. 현재 최저가는 233,000,000원이지만 보증금 235,000,000원 중 미배당액을 인수해야 하고, 유찰되면 법원 최저가가 낮아지는 만큼 인수액이 커집니다. 따라서 실질취득은 약 235,000,000원 수준을 기준으로 보아야 합니다.
반면 최근 거래와 최근 12개월 평균은 202,000,000원이고 추세는 -12.8%입니다. 권리 위험과 가격을 함께 보면 핵심은 분명합니다. 낮아진 최저가 자체를 가격 메리트로 착각하지 말고, 선순위 임차보증금까지 포함한 실질취득 기준으로 시세를 비교해야 하는 사건입니다.
