서울동부지방법원 2025타경52152. 지하철 3·8호선 가락시장역 동측 인근에 자리한 가락금호아파트 101동 21층 2106호입니다. 전용 85.0㎡ 평형의 아파트로, 2007년 이장상과 오항섭이 각각 3분의 1과 3분의 2 지분으로 소유권을 취득했습니다. 이후 국민은행 근저당권과 이장상 지분에 대한 가압류가 설정됐고, 현재는 케이알앤씨가 신청한 강제경매가 진행 중입니다.

이 사건은 일반적인 아파트 경매와 결정적으로 다릅니다. 매각 대상이 아파트 전체가 아닌 이장상의 공유지분 3분의 1이라는 점입니다. 낙찰받더라도 오항섭의 나머지 3분의 2 지분까지 취득하지 않습니다. 따라서 전체 소유권을 취득하는 것과 동일하게 사용·처분·환금할 수 있다고 전제해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당

말소기준권리는 2007.11.09 설정된 국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 312,000,000원입니다. 이후 이장상 지분에 설정된 가압류와 현재의 강제경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 정리됩니다.

2012년 설정된 박백규의 근저당권과 관련 가처분은 이미 말소됐으며, 과거 진행됐던 강제경매 및 임의경매의 개시결정도 각각 취하·취소기각결정에 따른 말소가 확인됩니다. 현재 분석의 중심은 2025.09.26 개시된 강제경매입니다.

② 시세 비교 — 27.6%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다

가락금호아파트는 915세대로, 1997.08.11 준공된 단지입니다. 전용 85.0㎡ 전후의 최근 12개월 실거래 12건을 비교하면 전체 소유권 기준 평균은 1,936,666,666원입니다.

하지만 이번 경매의 최저가 534,000,000원은 전체 소유권이 아닌 3분의 1 지분 가격입니다. 전체 아파트 실거래와 직접 비교한 27.6%라는 수치는 서로 다른 권리 범위를 비교한 결과입니다. 동일한 기준에서 가격을 판단하려면 실거래가도 3분의 1로 환산해야 합니다.

동일 지분 기준으로 환산하면?

지분 환산 최근 평균 약 645,555,555원과 비교하면 최저가 534,000,000원은 약 82.7%입니다. 최신 거래를 3분의 1로 환산한 약 733,333,333원과 비교하면 약 72.8%입니다.

다만 최근 실거래 중 최저 거래를 지분 비율대로 나눈 금액은 510,000,000원으로, 현재 최저가보다 낮습니다. 또한 이 비교는 전체 소유권 거래가를 단순 비례 환산한 참고값일 뿐, 독립적인 3분의 1 지분의 실제 거래가격을 의미하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 534,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다는 가정하에 집행비용을 공제한 뒤 국민은행 근저당권에 배당하고, 나머지를 후순위 채권에 배분한 추정 결과입니다. 배당은 지분매각과 실제 권리 범위, 확정 채권액, 배당요구 및 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용 7,740,000원은 추정치입니다. 국민은행은 채권최고액을 기준으로 반영했으며, 케이알앤씨는 배당 계산상 별도 채권액이 확정되지 않아 0원으로 표시했습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않은 가정입니다.

유찰 시 가격과 미배당 변화

회차별 계산에서 매수인 예상 인수액은 모두 0원입니다. 다만 유찰로 가격이 낮아져도 공유지분이라는 매각 대상 자체는 바뀌지 않습니다. 가격이 내려간다고 해서 전체 소유권을 취득하게 되는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 송파구 가락동, 지하철 3·8호선 가락시장역 동측 인근. 주변은 아파트단지와 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 가락시장역과 버스정류장이 있습니다. 감정요항표상 대중교통 여건은 보통 수준으로 기재돼 있습니다.
• 단지. 가락금호아파트 915세대, 1997.08.11 준공. 이번 대상 호수는 철근콘크리트조 26층 건물 중 21층입니다.
• 설비. 급배수·위생설비와 도시가스에 의한 난방설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 2필 일단의 평탄한 부정형 아파트 부지로, 제3종일반주거지역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
• 토지이용 규제. 토지거래계약 허가구역과 대공방어협조구역, 비행안전제2구역 등이 기재돼 있습니다. 아파트 용도 한정 토지거래계약 허가구역의 기재 지정기간은 2025.10.01~2026.12.31입니다. 경매취득 및 향후 처분에 관한 실제 적용 조건은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 동일 면적 전체 소유권의 실거래는 확인되지만, 이 거래가격을 공유지분만의 독립적인 시장가격으로 간주할 수 없습니다. 공유자 협의, 지분 처분 및 공유물분할 가능성이 중요한 판단 요소입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 지분매각 범위. 이장상의 3분의 1 지분만 취득한다는 사실을 반드시 확인하세요. 나머지 3분의 2 지분은 오항섭의 소유로 남습니다.
• 공유자 우선매수권. 명세서상 공유자 우선매수는 1회로 제한됩니다. 우선매수권 행사 여부와 매각기일의 입찰 조건을 확인해야 합니다.
• 시세 비교 기준. 전체 아파트 실거래 평균 1,936,666,666원과 지분 최저가 534,000,000원을 직접 비교하지 마세요. 지분 비율을 반영한 최근 평균 약 645,555,555원을 참고하되, 공유지분의 환금성 차이를 추가로 고려해야 합니다.
• 사용·점유 관계. 별도 임차인 신고는 확인되지 않지만, 공유지분 낙찰만으로 아파트 전체에 대한 독점적 사용권이 발생하는 것은 아닙니다. 실제 점유자와 공유자 사이의 사용 관계를 확인해야 합니다.
• 등기·배당. 국민은행 근저당의 실제 피담보채무, 이장상 지분에 대한 가압류의 본압류 이행 관계, 신청채권자의 배당 가능성 및 실제 매각 조건을 원본과 대조하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 427,200,000원, 2회 유찰 시 341,760,000원으로 제시돼 있습니다. 가격이 낮아지더라도 공유지분 특유의 사용·처분 위험은 별도로 남습니다.
• 관리비·제세공과금. 공용부분 관리비 체납 여부 및 취득·보유·처분 과정에서 발생할 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서의 지분매각과 공유자 우선매수 조건, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 감정평가서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “시세의 27.6%가 아니라, 3분의 1 지분의 82.7%”

가락금호아파트 전체의 최근 실거래 평균은 약 19.37억 원입니다. 그러나 이번 경매의 최저가 5.34억 원은 아파트 전체가 아닌 이장상 소유 3분의 1 공유지분의 가격입니다. 비교 대상을 일치시키면 최근 12개월 평균의 지분 환산액은 약 6.46억 원이며, 신건 최저가는 그 약 82.7%입니다.

말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸하고 예상 인수액은 0원이지만, 공유자 우선매수권과 기존 3분의 2 공유지분의 존속은 반드시 고려해야 합니다. 일반적인 아파트 전체 소유권의 실거래 가격을 기준으로 매각 차익을 예상하기는 어렵습니다.

결론적으로 이 사건은 가격보다 취득 범위와 공유관계의 검토가 선행돼야 하는 지분경매입니다. 전체 아파트를 취득하는 경매와 달리, 공유지분의 사용·처분·환금성 및 우선매수권 행사 가능성을 충분히 검토한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.