서울동부지방법원 2025타경52154. 서울 송파구 문정동 파크하비오의 전용 25.33㎡ 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 211,000,000원이고, 현재 최저매각가도 같은 금액인 신건입니다. 등기부상 소유자는 이정하이며, 박미연이 신청채권자로 강제경매를 진행하고 있습니다. 박미연은 동시에 임차보증금 212,500,000원의 임차권등기권자입니다.
핵심은 권리의 선후관계입니다. 말소기준권리는 2024.02.06. 접수된 강상균의 가압류지만, 임차인 박미연의 전입과 점유개시는 2021.02.26.이며 확정일자는 2021.02.10.입니다. 임차권등기 자체는 말소기준보다 늦게 접수됐더라도, 그 전에 취득한 대항력은 별도로 검토해야 합니다. 매각물건명세서 역시 임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52154 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오205동 14층 씨1419호 도로명주소: 서울특별시 송파구 송파대로 111 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 |
| 전용면적 / 층수 | 25.33㎡ · 지상 17층 중 14층 |
| 소유자 | 이정하 (2021.02.08. 소유권이전 · 거래가 203,000,000원) |
| 민간임대주택 | 2021.04.14. 민간임대주택등기 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 박미연 / 215,848,300원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.06. 갑구 5번 가압류 · 강상균 · 160,000,000원 |
| 임차보증금 | 박미연 · 212,500,000원 · 대항력 있음 |
| 예상 금전 인수액 | 5,254,000원 (현재 최저가 매각 가정) |
| 별도 존속 권리 | 토지 을구 1번 구분지상권설정등기 · 매수인 인수 |
| 매각기일 | 2026.10.12. |
① 권리 흐름 — 임차인 대항력이 말소기준보다 빠르다
② 임차인 분석 — 낙찰가보다 큰 보증금
실제 확인되는 임차인은 박미연 1명입니다. 임차권등기와 강제경매 신청은 동일인의 권리 행사이므로 이를 서로 다른 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 박미연 14층 씨1419호 · 25.33㎡ 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.02.26. 점유개시 2021.02.26. 확정 2021.02.10. 임차권등기 2025.02.24. |
212,500,000원 |
대항력 있음
우선변제
잔액 인수
배당요구 있음 |
최초 임대차계약은 2021.02.08.이며, 최초 확정일자는 2021.02.10.입니다. 2023.01.25. 보증금이 2,500,000원 감액되어 현재 등기된 보증금은 212,500,000원입니다. 감액계약에 관한 별도 확정일자는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
파크하비오의 비교 실거래 12건은 전용면적 23.76~27.58㎡ 거래가 혼재한 표본입니다. 최근 12개월 평균은 198,291,666원이며, 최신 거래는 2026년 9월 전용 25.08㎡의 184,000,000원입니다. 대상 물건과 전용면적이 정확히 일치하는 25.33㎡의 2026년 7월 거래는 199,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 25.08㎡ | 6 | 184,000,000원 |
| 2026.09 | 27.58㎡ | 13 | 214,000,000원 |
| 2026.09 | 27.52㎡ | 8 | 213,000,000원 |
| 2026.08 | 27.53㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2026.08 | 23.76㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2026.08 | 24.58㎡ | 15 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 27.53㎡ | 7 | 217,500,000원 |
| 2026.07 | 24.58㎡ | 15 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 26.53㎡ | 13 | 217,000,000원 |
| 2026.07 | 25.33㎡ | 14 | 199,000,000원 |
| 2026.07 | 23.76㎡ | 12 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 26.20㎡ | 15 | 189,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 198,291,666원 |
최저매각가 211,000,000원 자체가 최근 12개월 평균의 106.4%입니다. 그러나 이 사건은 여기서 분석을 멈추면 안 됩니다. 임차보증금 미배당액까지 포함한 실질취득 예상액은 216,254,000원으로, 최근 평균과 동일 면적 실거래 199,000,000원을 모두 웃돕니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,754,000원 |
| 1. 임차인 박미연 · 우선변제 | 212,500,000원 | 207,246,000원 |
| 2. 가압류 · 강상균 | 160,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 박미연 | 215,848,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 · 매수인 인수 | 212,500,000원 | 5,254,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자 박미연과 임차권자 박미연은 동일인으로, 청구금액을 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 매수인 인수액은 매각대금에서 배당되는 금액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 낙찰가, 늘어나는 인수액
| 회차 | 최저매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 예상 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 211,000,000원 | 5,254,000원 | 216,254,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 168,800,000원 | 46,863,200원 | 215,663,200원 |
| 2회 유찰 (64%) | 135,040,000원 | 80,150,560원 | 215,190,560원 |
표의 실질취득액은 각 회차 최저매각가에 예상 임차보증금 인수액을 합산한 금액입니다. 낙찰가격이 211,000,000원에서 135,040,000원으로 내려가더라도 보증금 인수액이 5,254,000원에서 80,150,560원으로 증가합니다. 매수인의 총 부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
따라서 2회 유찰 시 최저가 135,040,000원이라는 숫자만 실거래 평균과 비교해서 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 해당 회차에서도 실질취득 예상액은 215,190,560원으로 최근 평균 198,291,666원보다 높습니다. 회차별 차이는 집행비용 추정액 변동에 따른 것입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 문정동, 지하철 8호선 장지역 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 업무시설, 관공서, 공원 및 각종 근린생활시설이 분포합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 지하철 8호선 장지역과 노선버스 정류장이 있습니다. 감정요항표상 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 17층 건물 내 14층 씨1419호입니다. 주거용 오피스텔로 이용 중이며 전기·급배수·난방·소화·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 동측 약 50m, 북측 약 40m, 서측 약 30m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 과밀억제권역과 대공방어협조구역·비행안전제2구역(전술) 등 관련 제한이 있습니다. 공시지가 11,230,000원/㎡입니다.
- 거래 및 환금성. 파크하비오의 비교 실거래 12건은 184,000,000~217,500,000원에 분포합니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.1회입니다. 다만 이 물건은 보증금 인수 구조 때문에 단순한 유찰 할인 효과를 기대하기 어렵습니다.
- 개별 권리 제한. 토지 구분지상권이 매수인에게 존속합니다. 실제 이용 범위와 권리 행사 내용을 확인하지 않은 상태에서 일반적인 무부담 오피스텔과 동일하게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 박미연의 보증금 212,500,000원과 예상배당액 207,246,000원을 확인하고, 부족분 5,254,000원이 매수인 인수로 이어지는 구조를 반드시 반영해야 합니다.
- 유찰가 착시. 1회 유찰 시 168,800,000원, 2회 유찰 시 135,040,000원으로 최저가가 내려가지만 실질취득 예상액은 각각 215,663,200원과 215,190,560원입니다. 응찰 판단은 총 부담액을 기준으로 해야 합니다.
- 명세서 명시 인수권리. 을구 1번 임차권등기의 미배당 잔액과 토지 을구 1번 구분지상권설정등기를 각각 확인해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일인. 박미연의 임차권등기, 강제경매 신청 및 청구금액 215,848,300원의 관계를 원본 문건으로 대조해야 합니다. 임대차 실질관계에 관한 의문은 사실관계 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택. 2021.04.14. 민간임대주택등기의 현재 등록 상태와 관련 의무의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제는 미반영입니다. 실제 배당 결과에 따라 최종 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류와 토지 구분지상권 설정 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 총취득가는 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 212,500,000원의 대항력 있는 임차보증금입니다. 현재 최저매각가 211,000,000원은 이미 최근 실거래 평균의 106.4%이고, 보증금 미배당 인수액까지 반영하면 실질취득 예상액은 216,254,000원입니다. 여기에 토지 구분지상권이 별도로 존속합니다.
유찰에 따라 입찰가격이 낮아져도 임차보증금 인수액이 반대로 증가합니다. 2회 유찰 시에도 실질취득 예상액은 215,190,560원으로 최근 실거래 평균보다 높습니다. 신건은 물론 유찰 후에도 최저가만을 기준으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
결론적으로 보증금 인수와 존속 구분지상권을 함께 고려해야 하는 고위험 권리구조이며, 최근 실거래 대비 실질취득가격의 이점도 확인되지 않습니다. 임차보증금의 최종 배당·인수액과 토지 권리의 구체적인 내용을 원본으로 확정하는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
