서울동부지방법원 2025타경52165. 천호동 예건네스빌 제3층 제303호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 집합건축물대장상 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다. 소유자는 김진우이며, 현재 등기상 핵심은 2022년부터 점유·전입한 임차인 최송이의 임차보증금 320,000,000원과 2023.06.01. 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리이고, 임차인의 전입일 2022.02.28.은 그보다 빠르므로 대항력이 인정되는 구조입니다.
매각물건명세서에도 “을구 8번 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 회차에서는 배당표상 보증금 전액이 변제되어 인수 0원이지만, 유찰 후에는 낙찰가 하락분 일부가 그대로 미배당 보증금 인수로 이동합니다. 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 되는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52165 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 167-157 예건네스빌 3층303호 |
| 도로명 | 서울특별시 강동구 진황도로29길 23 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 면적 / 층 | 37.87㎡ · 지하1층/지상10층 건물 내 제3층 제303호 |
| 소유자 | 김진우 |
| 감정가 / 최저가 | 345,000,000원 / 345,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 368,638,293원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르다
말소기준권리는 2023.06.01. 강동세무서장의 압류입니다. 최송이 임차인은 2022.02.28. 전입·점유했고 확정일자는 2022.02.04.이며, 2025.09.29. 배당요구도 했습니다. 즉 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 을구 8번 임차권등기 자체의 접수일은 2024.03.04.이지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유가 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 최송이 | 건물 제3층 제303호 37.87㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.28 / 2022.02.04 | 320,000,000원 | 대항력 有 우선변제 배당요구 |
보증금은 320,000,000원이고 배당요구일은 2025.09.29.입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 신건 매각가 가정에서는 보증금 전액이 배당되므로 매수인에게 남는 임차보증금은 없습니다.
③ 회차별 인수 구조 — 유찰될수록 ‘싼 낙찰가’ 착시 주의
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 345,000,000원 | 0원 | 2,094,798,284원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 276,000,000원 | 48,664,000원 | 2,114,168,284원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 220,800,000원 | 103,091,200원 | 2,114,168,284원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금에서 전액 배당되지 않는 순간, 부족분은 매수인의 부담으로 넘어갑니다. 따라서 276,000,000원이나 220,800,000원이라는 최저가만 놓고 “유찰돼서 싸졌다”라고 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 낙찰가와 인수액을 반드시 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 345,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,630,000원 |
| 1. 임차인 최송이 보증금 | 320,000,000원 | 320,000,000원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 14,229,991원 | 14,229,991원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,731,300,000원 | 5,140,009원 |
| 4. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 368,638,293원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 345,000,000원 가정에서는 임차인 최송이의 보증금 320,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 비엔케이캐피탈은 전액, 주택도시보증공사는 일부만 배당되고, 신청채권자 한국주택금융공사는 배당 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 강동구 천호동 소재 동신중학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 강동역(지하철5호선)이 있어 대중교통 이용여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건물의 제3층 제303호이며 사용승인일은 2018.08.30.입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있고, 토지는 도시형생활주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 도시가스 개별난방, 주차, 소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등이 포함되며 공시지가는 5,039,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 여부. 최송이 보증금 320,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 유찰 시 인수액. 1회 유찰 시 48,664,000원, 2회 유찰 시 103,091,200원의 인수액이 계산되어 있으므로 최저가만 비교하지 마세요.
- 대항력 기준. 전입·점유일 2022.02.28.은 말소기준권리 2023.06.01.보다 빠릅니다. 임차권등기 접수일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
- 세금 압류. 말소기준권리 자체가 국의 압류이고 강동구 압류도 존재합니다. 실제 배당 시 조세채권의 우선순위와 금액을 원본으로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 이용·대출·환금성 판단 시 공부상 용도를 직접 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 임차보증금 위험은 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 권리가 많다는 점이 아니라 최송이 임차인의 선순위 대항력입니다. 현재 신건 가격 345,000,000원에서는 보증금 320,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 인수액이 0원이지만, 유찰이 시작되면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어옵니다. 1회 유찰 시 48,664,000원, 2회 유찰 시 103,091,200원입니다.
따라서 이 물건은 “신건보다 유찰 후가 무조건 유리하다”는 일반적인 접근을 그대로 적용하기 어렵습니다. 실거래 시세 자료도 없어 시세 대비 가격 메리트를 확인할 근거가 없습니다. 낙찰가만이 아니라 임차보증금 인수액까지 합쳐 실질 부담을 판단하는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
