서울동부지방법원 2025타경52175. 강동구 암사동 ‘다성이즈빌’ 10층 1003호, 전용 53.23㎡ 아파트입니다. 현 소유자 김영화는 2016년 매매를 원인으로 거래가액 390,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 당시 설정된 우리은행 근저당권 채권최고액 242,000,000원은 2025.05.27 해지로 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.10.01 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 2025.05.27 전입으로 조사된 임차인 배정미입니다. 전입일만 보면 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 임차인을 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 실제 대항력이 인정되고 배당 후 미배당 보증금이 남는 구조라면 그 잔액이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 현재 자료만으로는 실질취득액 역시 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52175 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 459-1 다성이즈빌 10층1003호 · 도로명 서울특별시 강동구 고덕로 64 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 53.23㎡ · 방3·화장실2·거실·주방/식당·발코니 · 12층 건물 중 10층 |
| 단지 | 다성이즈빌 · 33세대 · 2016.02.25 준공 |
| 소유자 | 김영화 · 2016.07.16 매매 · 2016.09.13 소유권이전 · 거래가액 390,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 650,000,000원 / 650,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성화재해상보험주식회사 / 29,186,196원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차인 확인이 핵심
등기부상 우리은행 근저당권은 2025.05.27 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2025.10.01 강제경매개시결정입니다. 그러나 임차인 배정미의 전입일은 2025.05.27로 그보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력·우선변제권·미배당 보증금의 승계 여부를 현 단계에서 확정하면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·인수 모두 확인 필요
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배정미 | 1003호 | 2025.05.27 | 미상 | 미상 | 2025.10.29 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
배정미는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 2025.10.29 접수됐지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않습니다. 특히 전입일 2025.05.27이 말소기준인 2025.10.01보다 앞서므로, 실제 점유와 대항요건을 갖춘 경우 매수인 부담이 발생할 수 있습니다. 보증금이 낙찰가를 초과하는 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 수렴할 수 있으므로, 보증금 확인 전에는 유찰 가격만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 높다
동일 전용면적 53.23㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 614,333,333원이지만 2021년 700,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.05의 550,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 550,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 53.23㎡ | 2 | 550,000,000원 |
| 2023.04 | 53.23㎡ | 7 | 593,000,000원 |
| 2021.07 | 53.23㎡ | 6 | 700,000,000원 |
| 전체 평균 | 53.23㎡ | 3건 | 614,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.23㎡ | 1건 | 550,000,000원 |
현재 최저매각가 650,000,000원은 전체 평균 대비 105.8%, 더 중요한 최근 12개월 평균 대비 118.2%입니다. 가격 추세도 최근 구간이 이전 거래 대비 -14.9%로 하락 방향입니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “경매 할인 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 650,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,900,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 삼성화재해상보험주식회사 | 29,186,196원 | 29,186,196원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 611,913,804원 |
위 배당 시뮬레이션은 임차인 배정미의 보증금이 반영되지 않은 수치입니다. 당해세·임차인 최우선변제도 미반영되어 실제 배당과 잔여금, 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰가만으로 실질취득비용을 판단하지 말 것
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 650,000,000원 | 29,186,196원 | 611,913,804원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 520,000,000원 | 29,186,196원 | 483,213,804원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 416,000,000원 | 29,186,196원 | 380,253,804원 |
1회 유찰 시 매각가는 520,000,000원, 2회 유찰 시 416,000,000원으로 내려갑니다. 다만 이 사건은 보증금 미상의 선순위 가능 임차인이 존재하므로, 표시 매각가가 낮아지는 것과 매수인의 실질취득비용이 같은 의미는 아닙니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 그 금액이 추가 부담될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방3, 화장실2, 거실, 주방/식당, 발코니 구조입니다.
- 입지. 신암중학교 남서측 인근으로 아파트·다세대주택·학교·근린상가가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 도보가능거리에 지하철 8호선 암사역과 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 25m 및 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 거래가 2021.07 700,000,000원, 2023.04 593,000,000원, 2026.05 550,000,000원으로 확인되며 최근 추세 지표는 -14.9%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 배정미의 보증금이 미상인 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이므로 배당순위와 우선변제권 역시 확인이 필요합니다.
- 대항요건 원본 대조. 전입일 2025.05.27은 말소기준 2025.10.01보다 빠릅니다. 실제 점유와 주민등록 상태를 원본 자료에서 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배정미는 2025.10.29 배당요구를 했으므로 실제 배당요구 내용과 신고 보증금의 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래 우선. 현재 최저가의 최근 12개월 평균 대비 비율은 118.2%, 최근 가격 추세는 -14.9%입니다.
- 말소된 근저당 재확인. 우리은행 채권최고액 242,000,000원 근저당권은 2025.05.27 해지로 말소됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 현재 가격도 높고, 인수금액도 아직 모른다
이 사건은 “등기부가 단순하니 안전하다”로 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다. 우리은행 근저당권은 이미 말소됐지만, 임차인 배정미의 전입일 2025.05.27이 말소기준 2025.10.01보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자를 알 수 없어 대항력·우선변제·미배당 인수 여부를 확정할 수 없고, 따라서 실질취득액도 아직 계산되지 않습니다.
가격 측면에서도 현재 최저가 650,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 550,000,000원보다 높고, 최근 추세는 -14.9%입니다. 전체 평균 614,333,333원은 과거 700,000,000원 거래를 포함하므로 현재 가격 메리트를 판단하는 핵심 기준으로 삼기 어렵습니다. 이 물건의 우선순위는 입찰가 계산보다 임차보증금·확정일자·실제 대항요건을 먼저 확정하는 것입니다.
