서울동부지방법원 2025타경52183. 송파구 가락동 헬리오시티 318동 5층 504호 아파트입니다. 등기상 소유자는 윤병일이고, 권리분석의 기준이 되는 권리는 2021.05.07. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 564,300,000원입니다. 그 뒤 설정된 쿠팡주식회사의 전세권 200,000,000원, 하임순의 가처분, 쿠팡 주식회사의 임의경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격만 보면 신건 최저가 2,790,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 2,919,166,666원의 95.6%입니다. 최신 거래는 2026.08. 2,900,000,000원이고, 최근 12건의 최저 거래 역시 2,790,000,000원입니다. 즉 신건 가격이 최근 평균보다는 낮지만, 최근 거래 범위의 최저값과 같은 수준이라는 점까지 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52183 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 가락동 913 헬리오시티 318동 5층504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 대상 면적 | 84.95㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상35층 건물 내 제5층 제504호 · 사용승인일 2018.12.28 |
| 소유자 | 윤병일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,790,000,000원 / 2,790,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.05.07. 접수된 주식회사우리은행 근저당권 564,300,000원입니다. 2023.06.05. 쿠팡주식회사의 전세권 200,000,000원, 2024.09.19. 하임순의 가처분, 2025.10.13. 쿠팡 주식회사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치하며 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 1건은 후순위, 1건은 미상
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박한나 · 504호 | 주거 | 2025.08.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 | 미상 |
박한나는 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 주식회는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없고, 보증금 역시 미상입니다. 따라서 현재 자료의 인수 0원 시나리오를 그대로 확정적 권리결론으로 확대해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균의 95.6%
헬리오시티 동일 면적 실거래 최근 12건입니다. 최근 12개월 평균은 2,919,166,666원, 최신 거래는 2026.08. 2,900,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 35 | 2,900,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 15 | 3,100,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 2 | 2,890,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 31 | 3,015,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 24 | 3,000,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 9 | 2,900,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 24 | 3,080,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 5 | 2,820,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 6 | 2,895,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 27 | 2,850,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 20 | 2,790,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 20 | 2,790,000,000원 |
| 평균 | 84.95㎡ | 12건 | 2,919,166,666원 |
최근 12건은 2,790,000,000원~3,100,000,000원에 형성돼 있고, 최저매각가 2,790,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.6%입니다. 최근 평균보다 낮은 가격인 것은 분명하지만, 동시에 최근 실거래 최저값과 같은 금액이라는 점을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,790,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,300,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 564,300,000원 | 564,300,000원 |
| 2. 전세권 · 쿠팡주식회사 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,995,400,000원 |
현재 회차 가정에서는 채권 합계 764,300,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 1,995,400,000원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,790,000,000원 | 764,300,000원 | 1,995,400,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,232,000,000원 | 764,300,000원 | 1,442,980,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,785,600,000원 | 764,300,000원 | 1,001,044,000원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 자료상 채권액 764,300,000원은 전액 배당되고, 신청채권 200,000,000원 역시 전액 충족됩니다. 각 시나리오의 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이는 위에서 확인한 미상 점유관계가 별도의 인수권리로 확인되지 않는다는 전제에서 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송파역(지하철 8호선) 남서측 인근으로, 주위에 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 송파역이 있습니다.
- 단지. 헬리오시티 9,510세대, 사용승인일 2018.12.28입니다.
- 도로. 단지내 도로를 통해 남동측 양재대로, 북동측 송파대로, 북서측 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 정비구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등의 지정사항이 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 주식회 점유관계 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 박한나 보증금 확인. 2025.08.19. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자 정보는 확인이 필요합니다.
- 가격 비교. 최저가 2,790,000,000원은 최근 12개월 평균 2,919,166,666원의 95.6%이며 최근 거래 최저값과 같습니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정요항표에 아파트 용도 한정 토지거래계약에관한허가구역 지정이 기재돼 있습니다.
- 배당 전제 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다.
맺으며 — 가격은 괜찮지만, 미상 점유자가 결론을 좌우한다
이 사건은 신건 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 95.6%여서 가격 면에서는 평균 시세보다 아래에 놓여 있습니다. 우리은행 근저당 이후의 전세권·가처분·경매개시결정도 자료상 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 임차·점유관계는 완전히 닫히지 않았습니다. 박한나는 후순위 전입이라 대항력이 없지만, 주식회는 전입일과 보증금이 미상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 가격 할인 자체보다 이 점유관계가 실제로 인수 위험 없는 상태인지 최종 확인하는 데 있습니다. 확인이 끝나면 가격과 권리구조를 함께 판단할 수 있지만, 확인 전에는 배당표의 인수 0원을 확정적 결론으로 보는 것은 피해야 합니다.
