서울동부지방법원 2025타경52192. 강동구 천호동 스카이캐슬라 3층 301호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔 : 주거용)으로 이용 중입니다. 현 소유자는 권영만이며 2020.09.24 매매로 185,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 2020.09.14 설정됐던 냉동냉장수산업협동조합 근저당권 2건이 있었지만 2020.09.24 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2022.04.08 국의 압류입니다.
문제의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 임차인 서덕은 2020.09.18 주민등록을 마쳤고, 2020.09.16 확정일자를 갖춰 말소기준인 2022.04.08보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인이며, 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조가 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52192 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 562 스카이캐슬라 3층301호 · 진황도로25길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔 : 주거용) · 12층건 내 3층 301호 |
| 시세 매칭 면적 | 20.65㎡ |
| 소유자 | 권영만 (2020.09.24 소유권 취득 · 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.04.08 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 강동구·국·강서구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 서덕의 전입과 확정일자는 말소기준보다 먼저 발생했으므로, 등기 자체가 매각으로 소멸하더라도 미배당 보증금의 인수 문제는 별개입니다.
| 임차인 | 점유 / 이용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서덕 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 185,000,000원 | 대항력 有 전입 2020.09.18 | 우선변제 有 확정 2020.09.16 · 배당요구 2025.10.02 | 현재 0원 미배당 시 잔액 인수 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 가능·미상 전입일 미상 | 미상 확정일자 미상 | 미상 보증금 확인 필요 |
서덕은 임차권자이면서 2025.10.14 강제경매개시결정의 채권자로도 등재돼 있습니다. 제공된 검토사항에도 관계 확인 필요성이 표시돼 있으므로, 임대차계약과 보증금 지급경위, 임차권등기 및 경매신청의 관계를 원본 문서로 대조하는 것이 필요합니다.
② 시세 비교 — 2억은 시세지표의 97.6%, 표본은 1건
스카이캐슬라는 25세대, 2020.09.08 준공이며 시세 매칭 면적은 20.65㎡입니다. 확인되는 거래표본은 2021.06의 20.31㎡·3층 205,000,000원 1건입니다. 시세지표상 평균·최신 거래·최근12개월 평균도 모두 205,000,000원으로 표시돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 20.31㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 평균 | 20.65㎡ 매칭 | 1건 | 205,000,000원 |
현재 최저가 200,000,000원은 시세지표 205,000,000원의 97.6%입니다. 다만 거래표본이 1건이고 확인되는 거래시점도 2021.06이라, 이 수치만으로 현재 경매가격이 충분히 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다. 특히 권리 리스크까지 감안하면 가격 차이가 크지 않은 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 서덕 보증금 | 185,000,000원 | 185,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 540,000,000원 | 11,400,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 서덕 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 서덕 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사에는 11,400,000원만 배당되고 나머지 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 다만 당해세가 선순위로 차감되면 임차인 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천호3동 주민센터 동측 인근으로, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린상가·기존주택 등으로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남측 천호대로 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 소재합니다.
- 이용상태. 업무시설인 오피스텔을 주거용으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 12층 건물의 3층 301호입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 3~4미터 아스팔트 포장도로와 접하고 천호대로와 연계됩니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등이며 공시지가는 4,901,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있으며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 25세대 규모이고 확인되는 실거래 표본은 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 13.0회, 낙찰률 0.0%로 표시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 우선배당이 발생하면 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인 인수로 바뀔 수 있습니다.
- 서덕 임대차 원본 대조. 임대차계약일 2020.09.16·2020.10.14, 전입 2020.09.18, 점유개시 2020.09.17, 확정일자 2020.09.16, 보증금 185,000,000원의 지급경위를 확인하세요.
- 미상 점유 확인. 기사항전은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본에서 추가 확인이 필요합니다.
- 유찰 시 실질취득 계산. 1회 유찰 가격 160,000,000원에는 인수 28,040,000원, 2회 유찰 가격 128,000,000원에는 인수 59,592,000원이 붙는 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 시세표본 한계. 확인되는 거래는 2021.06의 205,000,000원 1건이므로, 200,000,000원이라는 최저가만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 환금성 확인. 25세대 소규모 단지이며 경매 통계상 평균 유찰 13.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 재매각 수요와 금융 가능 여부를 함께 점검하세요.
맺으며 — “현재 0원 인수”보다 중요한 것은 그 전제
이 물건은 현재 회차 배당표만 보면 매각가 200,000,000원에서 대항력 임차인 서덕의 보증금 185,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수 0원입니다. 그러나 이 결론은 당해세 등 우선 차감이 현재 계산을 흔들지 않는다는 전제 위에 있습니다. 여기에 전입일·보증금이 확인되지 않은 별도 점유 신고까지 남아 있어, 권리를 단순한 ‘깨끗한 물건’으로 분류하기는 어렵습니다.
가격 측면에서도 현재 최저가 200,000,000원은 시세지표 205,000,000원의 97.6%이고, 확인되는 실거래도 2021.06 1건뿐입니다. 유찰이 생기더라도 서덕의 미배당 보증금이 인수액으로 증가하므로 최저가 하락폭만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 입찰가 자체보다 당해세 확인, 임차관계 원본 대조, 미상 점유 확인, 그리고 낙찰가+인수액 기준의 실질취득비용 계산입니다.
