서울동부지방법원 2025타경52220. 강동구 길동 청광플러스원큐브2차 15층 1504호, 전용 14.495㎡의 아파트(원룸형)입니다. 현재 소유자는 장천재이며 2021.01.11. 매매계약 후 2021.01.12. 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 핵심은 등기부 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 이슬지는 임대차계약일 2021.10.15., 확정일자 2021.10.18., 점유개시일 2021.11.17., 주민등록일 2021.11.25.로 확인되고 보증금은 115,000,000원입니다.
말소기준으로 제시된 2025.07.14. 소상공인시장진흥공단 가압류보다 임차인의 전입과 확정일자가 앞서며, 임차권등기도 2025.06.04. 접수됐습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권등기가 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 단순히 최저매각가 110,000,000원만 볼 사건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52220 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 457 청광플러스원큐브2차 15층 1504호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(원룸형) · 전용 14.495㎡ · 15층 · 지하1층/지상19층 건물 |
| 소유자 | 장천재 · 2021.01.11. 매매 · 거래가액 95,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 115,237,090원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액을 인수한다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이슬지 | 15층 1504호 14.495㎡ 전부 | 115,000,000원 | 2021.11.25 / 2021.10.18 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
임차인은 실제 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 배당요구도 이뤄졌고, 확정일자와 전입이 확인됩니다. 신건 매각가 110,000,000원을 가정하면 집행비용 2,340,000원을 제외한 107,660,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 중 7,340,000원이 남습니다. 그 잔액은 매수인에게 인수됩니다.
② 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
청광플러스원큐브2차는 111세대, 2013.07.30. 준공이며 비교 대상은 전용 14.5㎡ 거래입니다. 최근 12개월 평균은 99,562,500원, 최신 거래는 2026.07의 90,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -6.0%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 14.5㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2026.05 | 14.5㎡ | 7 | 89,000,000원 |
| 2026.02 | 14.5㎡ | 11 | 106,000,000원 |
| 2026.01 | 14.5㎡ | 9 | 102,000,000원 |
| 2026.01 | 14.5㎡ | 9 | 102,000,000원 |
| 2026.01 | 14.5㎡ | 13 | 99,000,000원 |
| 2025.10 | 14.5㎡ | 10 | 104,500,000원 |
| 2025.08 | 14.5㎡ | 17 | 104,000,000원 |
| 2025.06 | 14.5㎡ | 18 | 105,000,000원 |
| 2025.05 | 14.5㎡ | 17 | 115,000,000원 |
| 2025.05 | 14.5㎡ | 17 | 100,000,000원 |
| 2025.04 | 14.5㎡ | 12 | 103,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 8건 | 99,562,500원 |
최저가 110,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 110.5%로 이미 최근 시세보다 높습니다. 여기에 신건 기준 인수액 7,340,000원을 더하면 실질취득은 117,340,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 약 17.9% 높고, 최신 거래 90,000,000원보다도 크게 높습니다. 전체 12건 평균 101,666,666원보다 최저가가 높은 점까지 감안하면 가격 메리트는 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 1. 임차인 이슬지 보증금 | 115,000,000원 | 107,660,000원 |
| 2. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 7,569,652원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이슬지 | 115,237,090원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 중 7,340,000원이 미배당돼 매수인이 인수하는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 110,000,000원 | 7,340,000원 | 117,340,000원 |
| 1회 유찰 시 | 88,000,000원 | 28,984,000원 | 116,984,000원 |
| 2회 유찰 시 | 70,400,000원 | 46,267,200원 | 116,667,200원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 길동역 남서측 인근으로 공동주택·업무시설·상업시설이 혼재하고 근거리에 공공시설과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 강동역·길동역이 있어 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 청광플러스원큐브2차 15층 1504호로 아파트(원룸형)로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 아파트를 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 포함돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 거주인 부재 등으로 내부 확인이 어려워 내부구조가 현황도와 다소 다를 수 있다고 평가돼 있습니다.
- 환금성 참고. 최근 동일 면적 거래는 89,000,000원~115,000,000원 범위이고, 최근 구간의 가격 추세는 이전 거래 대비 -6.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득 확인. 현재 회차는 110,000,000원에 낙찰돼도 인수액 7,340,000원을 더한 117,340,000원이 실질 부담입니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 인수 28,984,000원, 2회 유찰 시 인수 46,267,200원으로 증가합니다. 표면 최저가만 낮아집니다.
- 임차권 원본 대조. 임차권자와 경매신청 채권자가 이슬지로 동일합니다. 계약서·보증금 지급·점유·전입 자료를 직접 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목이 추가되면 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 시장가격 확인. 최근12개월 평균 99,562,500원, 최신 거래 90,000,000원, 최근 추세 -6.0%를 기준으로 실질취득과 비교해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정평가 자료상 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 있으므로 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 실질가격 하락”이 아니다
이 사건의 핵심은 선순위 대항력 임차인의 보증금 115,000,000원입니다. 신건에서 예상되는 인수액은 7,340,000원이고 실질취득은 117,340,000원입니다. 이미 최근 12개월 평균 99,562,500원과 최신 거래 90,000,000원을 웃도는 데다, 시장 추세도 -6.0%입니다. 1회·2회 유찰 시에는 최저가는 내려가지만 임차보증금 미배당분이 늘어 실질취득은 각각 116,984,000원, 116,667,200원으로 큰 변화가 없습니다. 따라서 이 물건은 표면 최저가가 아니라 인수액을 더한 실질취득을 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
