서울동부지방법원 2025타경52224. 문정동 송파한화오벨리스크 15층 비-1513호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사울진복으로, 2019년 179,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기에는 이민아 명의의 임차보증금 196,000,000원에 관한 주택임차권이 남아 있습니다. 전입과 확정일자가 경매개시결정보다 빠르기 때문에 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권입니다.

이 사건의 핵심은 임차권의 원래 법률상 지위와 확약서 제출 이후의 실제 인수 부담을 구분하는 것입니다. 주택도시보증공사는 기존 임차인 이민아로부터 보증금 관련 권리를 양수한 당사자이며, 2026.06.19.자로 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 따라서 보증기관을 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

그러나 임차보증금 문제가 해소됐다고 모든 권리가 말소되는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에는 토지 을구 1번 구분지상권이 소멸하지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 이 권리의 구체적인 범위와 이용 제한 여부가 이 물건의 별도 확인 대상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

과거 신한은행 근저당권은 2019.03.13 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 해당 근저당 채권최고액 115,200,000원을 현재 인수채무나 배당채권으로 계산해서는 안 됩니다.

현재 핵심 권리는 을구 4번 주택임차권입니다. 임차인 이민아는 경매개시결정 이전에 전입신고와 확정일자를 갖추었고 배당요구도 확인됩니다. 확약이 없다면 매각대금에서 보증금을 전액 배당받지 못하는 경우 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.

실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 기존 임차보증금 관련 권리의 양수인이므로 별도의 임차보증금을 추가 합산하지 않습니다.

② 취득가격 — 확약을 반영한 실질 부담

감정가와 현재 최저매각가는 모두 202,000,000원입니다. 선순위 임차권이 있는 물건이지만, 제출된 확약에 따라 해당 임차보증금의 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단하므로 현재 회차의 실질취득 기준액은 최저가와 동일합니다.

확약 전 인수액은 회차별 배당 시뮬레이션에 따른 산정값입니다. 확약서의 효력을 반영한 해당 임차권의 실질 인수액과 구분해야 하며, 별도의 취득 부대비용 및 존속하는 토지 권리의 영향은 포함하지 않았습니다.

일반적인 대항력 있는 임차인의 보증금 인수형 경매에서는 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금의 인수액이 증가해 실질취득금액이 보증금 수준으로 고정되는 문제가 있습니다. 그러나 이 사건은 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서가 존재한다는 점에서 다릅니다.

③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)

위 표는 매각대금 배분 시뮬레이션을 표시한 것으로 법원의 확정 배당표가 아닙니다. 임차인 보증금과 주택도시보증공사의 양수채권이 동일한 보증금 채권에 근거하는 부분은 서로 독립된 채무로 이중 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당 귀속과 순위는 채권양도 및 배당관계를 반영한 법원 배당표로 확인해야 합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 송파구 문정동 소재 서울동부지방법원 남측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설·상업시설·공원·아파트단지 등으로 구성되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 8호선 장지역과 노선버스 정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화전 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 대지 북서측 약 40m, 남서측 약 36m, 남동측 약 20m 도로에 접합니다.
• 토지. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역 등에 해당하며, 대공방어협조구역·비행안전제2구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등에 포함됩니다.
• 용도 및 환금성. 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 일반 아파트와 동일한 거래가격이나 환금성을 전제하지 않고, 동일 건물의 유사 면적 거래를 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
• 공부상 확인사항. 공부와의 차이는 없으며 감정요항표상 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 민간임대주택 등기가 존재하므로 해당 등록의 존속 여부와 매각 후 처리도 원본으로 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.19 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 직접 확인하세요. 해당 임차권의 실제 말소 진행도 확인 대상입니다.
• 실제 임차인과 보증기관 구분. 이민아가 실제 임차인이고 주택도시보증공사는 보증금 관련 권리의 양수인입니다. 동일 보증금을 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 토지 구분지상권. 토지 을구 1번, 2013.10.30 접수 제79928호의 존속 범위·설정 목적·사용 제한 여부를 확인하세요. 매수인 인수가 명시된 권리입니다.
• 민간임대주택 등록. 2021.05.17 등기된 민간임대주택의 등록 상태와 관련 의무의 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 202,000,000원만으로 시세 차익을 가정하지 말고 동일 건물 오피스텔의 최근 실거래와 층·면적·이용 상태를 대조하세요.
• 점유 및 인도. 임차권등기 존재만으로 현재 현장 점유 상태를 확정할 수 없습니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 배당 원본 대조. 주택도시보증공사에 양도된 보증금 채권과 임차인 명의 임차권등기의 관계를 확인하고, 배당채권의 중복 산입 여부를 점검하세요.
• 관리비 및 부대비용. 미납 관리비와 매각대금 외 취득 비용을 별도로 확인하세요.
• 최신 매각서류 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 토지 등기부 및 법원 매각 진행 상태를 재확인하세요.

맺으며 — “임차보증금은 해소, 토지 권리는 남는다”

이 사건에서 가장 중요한 문서는 주택도시보증공사의 확약서입니다. 당초 대항력 있는 보증금 196,000,000원의 인수 가능성이 있었지만, 2026.06.19 제출된 확약에 따라 해당 임차보증금의 실질 인수 부담은 0원으로 판단됩니다.

다만 매수인에게 인수되는 토지 구분지상권이 명시되어 있습니다. 확약서가 임차보증금 문제를 해결하더라도 토지에 관한 권리까지 소멸시키지는 않습니다. 또한 신건 최저가 202,000,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지는 확인되지 않았습니다.

핵심 결론은 임차권 확약의 효력을 원본으로 확인하고, 존속하는 토지 구분지상권의 내용을 검토한 뒤, 오피스텔 실거래가격을 기준으로 취득가격을 판단해야 한다는 것입니다. 낮은 최저가나 보증금 인수 해소만으로 가격 경쟁력과 권리상 완전 무부담을 동시에 단정해서는 안 됩니다.