서울동부지방법원 2025타경52250. 광진구 중곡동 영화사로3가길 30에 위치한 다세대주택으로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 소유자는 권혁진이며, 2021년 9월 30일 거래가 340,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 임차권자이자 신청채권자인 김민규가 청구액 340,000,000원으로 진행하는 강제경매입니다.

핵심은 임차권등기의 배당 결과입니다. 임차인 김민규는 2021년 9월 30일부터 점유를 시작했고, 2021년 10월 5일 전입신고를 마쳤습니다. 확정일자는 2021년 9월 3일이며 보증금은 340,000,000원입니다. 말소기준인 2022년 2월 21일 가압류보다 먼저 대항요건을 갖췄으므로, 배당으로 보증금을 모두 회수하지 못하면 미배당 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

말소기준은 2022년 2월 21일 주식회사대한채권관리대부의 가압류입니다. 기존 수산업협동조합중앙회·무지개새마을금고·국민은행 근저당권은 이미 말소됐으며, 과거 압류 및 강제경매개시결정도 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 말소기준 가압류와 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 김민규의 임차권은 등기일 자체는 말소기준보다 늦지만, 임대차계약과 점유·전입 및 확정일자가 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수 위험이 없어지는 것은 아닙니다. 실제 인수 여부는 임차보증금이 배당에서 전액 변제되는지에 달려 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금이 실질취득가격을 결정한다

권리관계와 보증금이 확인되는 실제 임차인은 김민규 1명입니다. 별도로 명세서상 추가 주거 점유자로 읽히는 표기가 있으나 인적사항·전입일·보증금이 확인되지 않아 독립된 임차인으로 확정하거나 보증금을 합산하지 않았습니다. 해당 표기의 실재 여부와 독립된 점유관계는 원본 대조가 필요합니다.

③ 회차별 자금 구조 — 최저가가 내려가도 싸지는 것은 아니다

현 회차는 감정가와 최저매각가가 같은 신건입니다. 매각대금 354,000,000원을 가정하면 집행비용 5,756,000원을 제외한 금액으로 임차보증금 340,000,000원을 전액 배당할 수 있어, 김민규 임차권으로 인한 예상 인수액은 0원입니다.

각 회차의 배당 및 인수액은 제공된 예상 시나리오 기준입니다. 실제 낙찰가·집행비용·조세채권·배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 354,000,000원 가정)

신건 예상배당에서는 임차보증금 전액이 변제되므로 김민규 임차권의 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 김민규의 청구액은 동일한 보증금채권으로 중복 배당하지 않았습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 건축물 위험 — 위반건축물과 제시외 건물

이 물건은 임차권뿐 아니라 건축물 자체의 상태도 중요합니다. 집합건축물대장에는 2025년 12월 30일 위반건축물 등재 사항이 있으며, 조립식패널조 10㎡를 주거용도로 사용한 것으로 기재되어 있습니다.

감정평가서에도 공부와의 차이로 판넬조 약 16㎡의 제시외 주택이 확인되며, 매각물건명세서에는 제시외 건물이 매각에 포함된다고 기재되어 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 광진구 구의동 소재 아차산역 북측 근거리. 주위는 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 지하철 아차산역이 소재합니다. 감정평가상 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2015.10.13 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비 등이 있습니다.
• 도로. 대체로 사다리형 평지에 위치하며 북동측으로 세로와 접합니다.
• 토지이용계획. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래허가 관련 지정사항은 해당 용도와 매각 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 다세대·도시형생활주택이며 위반건축물 등재와 제시외 건물 문제가 있습니다. 동일 유형의 최근 실거래 비교 없이 감정가만으로 시장가격이나 재매각 가능성을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 확인. 김민규의 보증금 340,000,000원과 매각물건명세서의 미배당 잔액 인수 문구를 원본으로 확인하세요.
• 유찰가 착시 주의. 1회 유찰 시 61,564,800원, 2회 유찰 시 117,411,840원의 인수액이 예상됩니다. 낙찰가와 인수액을 반드시 합산해야 합니다.
• 실제 임대차 및 점유관계. 김민규의 임대차계약서·확정일자·전입·임차권등기와 신청채권의 관계를 대조하고, 추가 점유 표기의 실재 여부도 확인하세요.
• 위반건축물 조사. 건축물대장에 등재된 10㎡ 조립식패널조의 위반 내용과 시정 가능성, 이행강제금 부과 여부를 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. 감정평가상 약 16㎡ 판넬조 주택과 매각 포함 범위, 건축물대장 면적 차이 및 현황을 대조하세요.
• 시세 조사. 중곡동 인근의 유사한 다세대·도시형생활주택 최근 실거래를 확인하고, 최저가가 아닌 인수액을 포함한 실질취득비용과 비교하세요.
• 명도 및 관리비. 현재 점유 상태, 임차권자의 인도 조건, 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·건축물대장·감정평가서 및 배당 관련 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “유찰되어도 실질취득가격은 내려가지 않는다”

이 물건의 핵심은 단순히 감정가 354,000,000원이 적정한가가 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 340,000,000원이 사실상 실질취득비용의 기준점이라는 사실입니다.

신건에서는 보증금이 전액 배당되어 예상 인수액이 0원이지만, 유찰 후에는 미배당 보증금이 매수인의 인수액으로 전환됩니다. 1회 유찰 시 61,564,800원, 2회 유찰 시 117,411,840원을 추가로 부담해야 하는 구조이므로 최저가 하락만으로 가격상 이익이 발생한다고 볼 수 없습니다.

더욱이 집합건축물대장에는 위반건축물 10㎡가 등재되어 있고 감정평가상 약 16㎡의 제시외 주택도 존재합니다. 추가 점유관계와 동일인 임차보증금·신청채권 관계도 원본 대조가 필요합니다. 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않은 상황에서는 시장가격 대비 할인 여부 역시 판단을 유보해야 합니다.

결론적으로, 신건에서의 예상 인수액 0원과 유찰 이후의 보증금 인수 위험을 분리해서 보아야 합니다. 입찰 판단은 실질취득비용을 기준으로 하고, 위반건축물의 시정·대출·환금성 문제를 함께 검토해야 합니다. 단순한 유찰 대기만으로 가격 메리트가 확보되는 유형은 아닙니다.