서울동부지방법원 2025타경52271. 광진구 자양동 한강현대아파트 102동 4층 405호입니다. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 22층 건물의 4층에 위치합니다. 사용승인일은 1993.11.20입니다. 현재 소유자는 이상민이고, 2017.12.28 매매를 원인으로 2018.03.30 소유권이전등기가 이뤄졌으며 당시 거래가액은 597,000,000원입니다.
이번 경매의 말소기준권리는 2024.05.16 설정된 주식회사케이뱅크 근저당권 819,940,000원입니다. 그 뒤 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당, 주식회사광주은행 근저당, 다수의 가압류와 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52271 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 자양동 829 한강현대아파트 102동 4층 405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 현재 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 22층 건물 내 4층 405호 · 사용승인일 1993.11.20 |
| 소유자 | 이상민 · 2017.12.28 매매 · 2018.03.30 소유권이전 · 거래가액 597,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,453,000,000원 / 1,453,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 | 현대캐피탈 주식회사 |
| 청구액 | 57,214,672원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인은 없습니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리는 해당사항 없는 것으로 명시돼 있고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 나타나지 않습니다.
② 가격 판단 — 신건 1,453,000,000원, 감정가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 1,453,000,000원입니다. 가격 메리트는 감정가와 최저가의 차이가 아니라, 실제 시장에서 같은 단지·유사 조건의 최근 거래가 어느 수준인지와 비교해서 판단해야 합니다.
따라서 이 단계에서 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 입찰 전에는 한강현대아파트의 최근 동일·유사 조건 실거래를 확인하고, 1,453,000,000원이 최근 거래 범위 안에서 어느 위치인지 확인하는 것이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,453,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,930,000원 |
| 근저당 · 주식회사케이뱅크 | 819,940,000원 | 819,940,000원 |
| 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 근저당 · 주식회사광주은행 | 미합중국법화 300,000달러 | 0원 |
| 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 17,538,283원 | 17,538,283원 |
| 가압류 · 신한카드 주식회사 | 33,663,326원 | 33,663,326원 |
| 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 17,278,518원 | 17,278,518원 |
| 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 27,806,223원 | 27,806,223원 |
| 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 59,865,920원 | 59,865,920원 |
| 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 307,049,177원 | 307,049,177원 |
| 가압류 · 주식회사 광주은행 | 25,919,208원 | 25,919,208원 |
| 가압류 · 주식회사국민은행 | 238,423,941원 | 61,009,345원 |
| 가압류 · 중소기업은행 | 956,149,068원 | 0원 |
| 가압류 · 하나카드 주식회사 | 20,297,792원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 1,453,000,000원에서 채권자 예상배당 합계는 1,436,070,000원, 총 미배당은 1,153,861,456원입니다. 주식회사광주은행의 외화 근저당은 정확한 채권액이 확정되지 않아 배당 계산에서 제외돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 자양동 소재 지하철 7호선 자양역 북측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·각급학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 자양역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 22층 건물이며, 위생·급배수·냉난방·주차·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지로 현재 주거용 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 경유해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등의 지정이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 대조. 최저가 1,453,000,000원이 시장에서 싼지 비싼지는 한강현대아파트의 최근 거래와 직접 비교한 뒤 판단해야 합니다.
- 파산선고 확인. 2026.06.15 서울회생법원 파산선고 결정과 현재 경매절차의 관계, 매각 진행에 영향을 주는 별도 결정이 있는지 사건기록을 확인하세요.
- 외화 근저당 확인. 2025.04.16 주식회사광주은행 근저당의 채권최고액은 미합중국법화 300,000달러입니다. 실제 피담보채무액과 배당요구 내용을 확인해야 배당을 정확히 계산할 수 있습니다.
- 임차 현황 재확인. 현재 정리상 임차인은 없지만, 입찰 직전 현황조사·매각물건명세서 원본을 다시 대조하세요.
- 세금·관리비. 국 압류가 있고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 체납세액과 관리비 등 매수 후 부담 가능 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.28입니다. 입찰 직전 최신 등기와 법원 기록을 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 판단
권리구조만 보면 핵심은 분명합니다. 2024.05.16 주식회사케이뱅크 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 담보권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매각물건명세서상 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 2026.06.15 파산선고가 존재하고, 후순위 주식회사광주은행 근저당의 외화 채권액이 배당 계산에서 확정되지 않은 점은 원본 확인이 필요합니다. 또한 신건 최저가 1,453,000,000원의 가격 경쟁력은 감정가만으로 판단할 수 없습니다. 권리 인수는 명확하지만, 가격은 최근 실거래를 확인한 뒤 별도로 판단하는 사건입니다.
