서울동부지방법원 2025타경52286. 송파구 문정동 송파아이파크 비-1120호, 전유면적 25.870㎡ 오피스텔입니다. 소유자 박재완은 2019.03.04 매매를 원인으로 거래가 210,000,000원에 취득했고, 2025.11.03 주택도시보증공사를 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 사건에서 가장 중요한 포인트는 등기상 대항력 있는 임차권과 그 뒤에 제출된 확약서의 결합입니다.
민현지는 2023.03.24 주민등록 및 점유를 시작했고, 임차보증금은 218,400,000원입니다. 2024.10.10 임차권등기명령에 따라 임차권이 등기됐으므로, 형식상 경매개시결정보다 앞섭니다. 그러나 주택도시보증공사(양도 전 임차인 민현지)가 2026.06.26 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 민현지 관련 매수인 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 이 확약은 민현지에게만 적용되므로, 별도 점유자인 박재완의 지인 모씨에 관한 위험까지 없애지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52286 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 624 송파아이파크 11층 비-1120호 · 서울특별시 송파구 법원로 55 |
| 물건종류 / 전유 | 오피스텔 · 전유 25.870㎡ · 철근콘크리트구조 16층 건물 중 11층 |
| 사용승인 / 이용상태 | 2015.07.20 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 박재완 (2019.03.04 매매, 거래가 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 233,450,864원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 확약으로 주된 임차인 인수는 해소, 다른 위험은 남는다
이 사건의 말소기준권리는 2025.11.03 강제경매개시결정으로 제시돼 있습니다. 그보다 앞선 민현지 임차권은 원래 매수인 인수 가능성이 있는 구조지만, 2026.06.26 확약으로 민현지에 한해 대항력 포기와 임차권등기 말소가 약정됐습니다. 따라서 보증금 218,400,000원은 룰상 인수금액으로 표시될 수 있으나, 이 분석에서는 확약을 반영해 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
임차인·점유자 현황
| 점유자 / 임차권자 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 민현지 | 2023.03.24 임대차계약 2023.03.10 · 확정일자 2023.03.15 | 218,400,000원 | 대항력 有 | 확약서상 주장 | 주택도시보증공사 양도 후 대항력 포기 임차권 말소 동의 |
| 소유자 박재완의 지인 모씨 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
등기상 임차권자는 민현지 1명이며, 현황조사에서는 별도로 박재완의 지인 모씨 1명이 점유자로 조사됐습니다. 민현지 보증금은 확약으로 실질 인수 0원 처리되지만, 미상 점유자의 보증금·전입관계가 확인되지 않은 만큼 전체 점유 리스크가 0이라고 볼 수는 없습니다.
② 회차별 실질취득 구조 — 민현지 확약 적용 시 낙찰가가 그대로 핵심
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 229,000,000원입니다. 민현지에 관한 확약을 적용하면 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원이므로, 현재 회차의 확인 가능한 실질취득은 229,000,000원입니다. 다만 이는 미상 점유자 관련 금액 위험을 제외한 값입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 민현지 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 229,000,000원 | 224,994,000원 | 8,456,864원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 183,200,000원 | 179,835,200원 | 53,615,664원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 146,560,000원 | 143,708,160원 | 89,742,704원 | 0원* |
* 2026.06.26 확약을 민현지에게 적용한 실질 기준입니다. 배당모형상 민현지 보증금 218,400,000원은 대항력 있는 임차보증금으로 인수 표시되지만, 확약으로 대항력 포기·임차권등기 말소에 동의했으므로 해당 임차인에 한한 실질 인수는 0원입니다. 박재완의 지인 모씨에 관한 위험은 별도입니다.
③ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,006,000원 |
| 확약 대상 · 민현지 보증금 | 218,400,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 233,450,864원 | 224,994,000원 |
| 미배당 | - | 8,456,864원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 4,006,000원을 제외하면 주택도시보증공사에 224,994,000원이 배당되고, 청구액 233,450,864원 중 8,456,864원이 미배당으로 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 문정동 장지역(지하철 8호선) 북서측 인근으로, 오피스텔·관공서·판매시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 장지역(지하철 8호선)이 소재합니다.
- 건물. 2015.07.20 사용승인된 철근콘크리트구조 16층 건물의 11층 오피스텔이며, 위생·급배수·난방·주차·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 30미터, 북서측 약 20미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 10,330,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 등기상 임대 관련. 2022.12.08 민간임대주택등기가 기재돼 있으며, 원인은 2019.04.08 민간임대주택 등록입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2026.06.26 확약서 원문 확인. 민현지 관련 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 대상·범위를 원문으로 대조하세요.
- 미상 점유자 확인. 박재완의 지인 모씨의 전입일·점유개시일·보증금·임대차계약 존재 여부를 확인해야 대항력과 추가 인수 가능성을 정리할 수 있습니다.
- 토지 구분지상권 확인. 2015.07.29 접수 제61088호 토지 을구 1 구분지상권설정등기는 매수인 인수로 명시돼 있으므로 권리 내용과 이용상 제약을 원문에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 4-1 민간임대주택등기의 현재 적용관계를 등기 및 관련 원문과 함께 대조하세요.
- 가격 판단 분리. 감정가·최저가가 곧 시세는 아닙니다. 이 사건은 권리 구조와 별도로 실거래 가격을 대조한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당은 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않은 추정치이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “민현지 인수는 해소됐지만, 완전한 무인수는 아니다”
이 사건의 가장 큰 권리 리스크였던 민현지의 보증금 218,400,000원은 2026.06.26 제출된 확약으로 실질 인수 0원 처리됩니다. 그래서 현재 최저가 229,000,000원에 낙찰된다고 할 때, 민현지 때문에 취득비용이 보증금 수준으로 다시 올라가는 구조는 아닙니다. 다만 이 확약은 민현지에게만 적용됩니다. 현황조사상 별도 점유자인 박재완의 지인 모씨는 전입·보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 토지 을구 1 구분지상권설정등기는 매수인에게 인수됩니다.
따라서 이 물건은 “주된 임차권 리스크는 해소됐지만, 미상 점유와 존속권리를 추가 확인해야 하는 오피스텔”로 정리하는 것이 정확합니다. 가격 역시 감정가 229,000,000원 자체만으로 저렴하다고 평가할 근거는 없으므로, 권리 확인과 시세 확인을 분리해서 접근해야 합니다.
