광주지방법원 2026타경36. 목포시 옥암동에 위치한 토지와 주거용 건물의 일괄매각 사건입니다. 공부상 물건 분류는 연립/다세대 + 토지이지만, 감정평가상 이용상태는 단독주택(다중주택·다가구주택)입니다. 철근콘크리트구조의 지상 3층 건물로, 각 층이 주거용으로 이용되고 있습니다.
이 사건의 핵심은 등기상 선순위 권리가 아니라 다수의 임차관계와 점유 정리입니다. 2013년 1월 17일 설정된 목포원예농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차인들의 전입일과 임차권등기일은 모두 그 이후입니다. 따라서 조사된 임차관계에는 말소기준권리보다 앞선 대항력이 인정되지 않습니다.
그러나 202호와 301호에는 서로 다른 명의의 임차관계가 확인되며, 별도로 존속 중인 전세권등기도 존재합니다. 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는다는 사실만으로 명도·보증금 분쟁·점유 확인의 부담까지 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경36 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 옥암동 1218-12 도로명주소: 후광대로143번안길 22-7 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택(다중주택·다가구주택) |
| 토지 | 229.5㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상 3층 |
| 이용상태 | 1·2층: 단독주택(다중주택) 3층: 단독주택(다중주택·다가구주택) |
| 소유자 | 박정자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 647,071,400원 / 647,071,400원 (신건) |
| 신청채권자 | 목포원예농업협동조합 |
| 청구금액 | 173,324,175원 |
| 입찰보증금 | 최저매각가의 10% 적용 시 64,707,140원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 근저당
기준이 되는 권리는 2013.01.17. 을구 1번 목포원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 168,000,000원이며, 토지와 공동담보 관계가 기재되어 있습니다. 뒤에 설정된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 장환영은 임차권등기 명의와 과거 강제경매 채권자 명의가 일치합니다. 임대차의 실질과 채권관계, 보증금 반환 경위 및 동일인 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다. 명의 일치만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.
② 임차인 분석 — 등기상 인수 0원과 명도 부담은 별개
현황조사·매각물건명세서·임차권등기에 나타난 임차 관련 명의는 9명입니다. 보증기관 대위·승계에 의한 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 202호와 301호에는 각각 복수의 명의가 기재되어 있어, 현재 점유자와 기존 권리자를 구분해야 합니다.
모든 임차인의 전입일은 2013.01.17. 말소기준권리 이후입니다. 따라서 기재된 임차인들은 선순위 대항력을 갖춘 인수형 임차인에 해당하지 않습니다. 확정일자가 확인된 임차인도 실제 배당순위와 배당액은 별도로 판단해야 합니다.
| 임차인 / 호실 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김희선 201호 |
35,000,000원 | 2024.03.15 | 미확인 | 2026.02.27 | 대항력 없음 우선변제 미확인 |
| 박경양 202호 |
35,000,000원 | 2025.03.04 | 미확인 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미확인 |
| 강은숙 205호 |
15,000,000원 월세 150,000원 |
2026.03.03 | 미확인 | 2026.03.04 | 대항력 없음 우선변제 미확인 |
| 서미경 301호 |
80,000,000원 | 2022.02.25 | 미확인 | 2026.02.27 | 대항력 없음 우선변제 미확인 |
| 박승언 301호 · 주거 |
미상 | 2022.02.25 | 2022.01.21 | 2026.02.27 | 대항력 없음 우선변제·보증금 확인 필요 |
| 장은지 302호 |
1,000,000원 월세 200,000원 |
2022.05.02 | 미확인 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미확인 |
| 황은미 303호 |
20,000,000원 월세 100,000원 |
2020.02.28 | 미확인 | 2026.02.27 | 대항력 없음 우선변제 미확인 |
| 장환영 202호 · 임차권등기 |
35,000,000원 | 2020.08.31 | 2020.08.31 | 접수 2022.12.22 | 대항력 없음 임차권 소멸 · 배당순위 확인 |
| 유시형 105호 · 임차권등기 |
35,000,000원 | 2021.02.23 | 2021.02.23 | 접수 2023.07.24 | 대항력 없음 임차권 소멸 · 배당순위 확인 |
등기된 임차권의 접수일은 권리등기일을 함께 표시했습니다. 배당요구·우선변제의 최종 인정 여부와 실제 배당액은 배당절차에서 확인해야 합니다. 보증기관 승계신고는 확인되지 않습니다.
두 명의 보증금을 독립적으로 합산하거나, 동일 임대차의 관계인이라고 임의로 처리해서는 안 됩니다. 실제 계약당사자·점유자·보증금 반환청구권자를 원본 임대차계약서와 명세서로 대조해야 합니다. 다만 두 명 모두 확인된 전입일은 말소기준권리 이후이므로, 현재 자료상 선순위 보증금 인수형으로 분류되지는 않습니다.
장환영의 임차권등기는 말소기준 이후의 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 박경양 역시 기재된 전입일 기준으로 선순위 대항력이 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 647,071,400원 가정)
현재 신건 최저가로 매각된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 산정하였으며, 임차인 배당·당해세·최우선변제는 반영되지 않은 조건부 계산입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,870,714원 |
| 1. 근저당 · 목포원예농업협동조합 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 전세권 · 전국화물자동차운송사업연합회 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 3. 전세권 · 해양환경공단 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사서원농축산 | 95,889,510원 | 95,889,510원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 299,311,176원 |
표의 채권총액은 338,889,510원이며, 해당 채권에 대한 계산상 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여액 299,311,176원은 임차인 배당·당해세·최우선변제를 제외한 추정치로서 실제 교부액이 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 점유 위험은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 계산상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 647,071,400원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 517,657,120원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 414,125,696원 | 0원 | 0원 |
미배당은 추정표에 반영된 등기상 채권의 계산 결과입니다. 임차인 보증금, 미상 보증금 및 우선변제액은 포함되지 않았습니다. 향후 회차는 유찰을 가정한 시나리오이며 실제 진행을 확정하는 정보가 아닙니다.
현재의 신건 가격은 647,071,400원입니다. 유찰에 따라 최저가가 낮아지는 경우에도, 임차인 정리와 점유 이전에 필요한 절차가 그만큼 단순해지는 것은 아닙니다. 무엇보다 실제 매매 시세가 확인되지 않아 신건 가격이나 유찰 후 가격 중 어느 구간이 시세보다 저렴한지 단정할 근거가 없습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 옥암동 소재 광주지방법원 목포지원 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택·주거나지·상가 등이 소재하는 성숙 중인 주택지대이며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 3층 건물입니다. 화강석 외벽, 벽지·타일 내벽, 강화마루·타일 바닥 및 새시창호로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 면적 229.5㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 483,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역(단독5)·택지개발지구이며 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물이 매각에 포함되므로 실제 시설과 현황을 점검해야 합니다.
- 환금성. 여러 호실로 구성된 주거용 건물과 토지를 일괄 취득하는 구조입니다. 일반적인 개별 공동주택 매매와 달리 임대차 관리 및 점유 정리까지 고려해야 하며, 실제 환금성과 적정가격은 주변 비교거래 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호 중복 명의 확인. 서미경·박승언의 계약관계와 실제 점유자, 보증금 80,000,000원 및 별도 미상 보증금의 관계를 확인해야 합니다.
- 202호 임차관계 확인. 기존 임차권자 장환영과 박경양의 관계, 보증금 반환 여부 및 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 장환영의 채권관계 확인. 임차권등기 명의와 과거 강제경매 채권자 명의가 일치하므로 임대차의 실질 및 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 전세권 점유 확인. 전국화물자동차운송사업연합회와 해양환경공단의 전세권 대상 부분에 실제 점유가 남아 있는지 확인해야 합니다.
- 임차인 배당 검토. 전입일·확정일자·배당요구 여부와 소액임차인 최우선변제 요건을 개별적으로 대조해야 합니다. 예상배당표의 소유자 잔여액을 확정액으로 취급해서는 안 됩니다.
- 명도 및 인도계획. 등기상 인수액이 0원이더라도 실제 점유자와의 인도 협의, 명도 기간 및 비용을 별도로 고려해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상에 포함되는 시설의 위치·구조·사용상태를 매각물건명세서와 감정평가서에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 목포 옥암동 일대의 토지 및 유사한 다중·다가구주택 실거래, 현재 임대수익, 공실 및 유지보수 부담을 확인한 뒤 응찰가격을 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·임대차계약서·건축물대장·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 점유 위험 0”
이 사건은 2013년 목포원예농업협동조합 근저당권을 말소기준으로, 이후의 전세권·임차권·근저당권이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 임차 관련 기재가 9명에 이르고, 동일 호실에 복수 명의가 존재하며, 301호에는 보증금 미상 임차관계도 있습니다. 실제 권리자와 점유자를 구분하고 보증금 반환관계를 확인하는 과정이 중요합니다.
신건 최저가 647,071,400원에 대한 실거래 비교도 확보되지 않았습니다. 따라서 현재 가격이 저렴하다고 평가하거나 유찰 후 가격에 확정적인 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
등기상 인수액은 0원이지만, 복잡한 임차관계와 가격 검증이 남아 있는 사건입니다. 입찰 판단의 중심은 말소되는 권리의 수보다 실제 점유관계, 배당의 적정성, 제시외 건물의 현황 및 유사 물건의 실거래가격에 두어야 합니다.
