광주지방법원 2026타경47. 목포시 연산동 현대아파트 104동 10층 1002호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 등기상 소유자는 고태호이고, 말소기준권리는 2010.07.05. 설정된 목포농업협동조합 근저당권 48,000,000원입니다. 그 뒤의 북신안농업협동조합 가압류 35,096,212원, 농협은행 주식회사 가압류 22,561,326원, 2026타경47 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리만 보면 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 그러나 현장조사에서 임대관계가 확인되지 않았고 폐문부재로 내부 확인도 생략됐으므로, 실제 점유관계는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다. 가격은 더 분명합니다. 감정가와 최저가는 128,000,000원인데 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 94,000,000원, 최신 거래는 81,000,000원입니다. 신건 최저가는 최근 12개월 평균의 136.2%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경47 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 연산동 331 현대아파트 104동 10층1002호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.99㎡ · 지하1층/지상15층 중 10층 |
| 현재 소유자 | 고태호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 128,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포농업협동조합 / 44,138,058원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2010.07.05. 목포농업협동조합의 근저당권입니다. 2025.03.06. 북신안농업협동조합 가압류, 2026.02.24. 농협은행 주식회사 가압류, 2026.03.05. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 등기로 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 128,000,000원은 최근 평균의 136.2%
현대아파트 동일 면적 84.99㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 94,000,000원, 최신 거래는 2026.04의 81,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.99㎡ | 11 | 81,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 8 | 128,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 2 | 66,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 9 | 93,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 8 | 75,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 5 | 126,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 9 | 103,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 5 | 84,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 14 | 94,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 14 | 94,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 12 | 104,000,000원 |
| 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 94,000,000원 |
실거래 범위는 66,000,000원~128,000,000원이고 최근 12개월 평균은 94,000,000원입니다. 현재 최저가 128,000,000원은 이 평균의 136.2%입니다. 최신 거래 81,000,000원과 비교해도 신건 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,592,000원 |
| 1. 근저당 · 목포농업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 가압류 · 북신안농업협동조합 | 35,096,212원 | 35,096,212원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 22,561,326원 | 22,561,326원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,750,462원 |
128,000,000원 매각 가정에서 채권자 청구 합계 105,657,538원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 19,750,462원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포연산초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 소재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측 왕복 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 중 10층 1002호이며, 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화전·승강기·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 아파트이며 공시지가는 353,100원/㎡입니다.
- 단지. 현대아파트는 474세대, 준공일 1991.11.26이고 동일 면적 최근 실거래는 12건 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 우선 확인. 현재 최저가 128,000,000원은 최근 12개월 평균 94,000,000원의 136.2%입니다. 신건이라는 이유만으로 할인 물건으로 보기는 어렵습니다.
- 최신 거래 대조. 최신 2026.04 거래가는 81,000,000원입니다. 최근 평균과 최신 거래를 함께 확인해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자와 전입관계는 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
- 소유권 변동 확인. 2024.11.24. 상속 후 2025.03.12. 상속포기에 따른 경정을 거쳐 현재 고태호 단독소유로 정리돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸과 가격 매력은 별개”
이 사건은 등기상 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2010.07.05. 목포농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 뒤의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상 배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현장에서는 임대관계가 확인되지 않았고, 가격은 더 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
현재 최저매각가 128,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 94,000,000원의 136.2%입니다. 최신 거래도 81,000,000원입니다. 따라서 현 회차의 핵심은 ‘권리가 깨끗하냐’보다 현재 가격이 최근 시장 수준에 맞느냐에 있습니다. 등기상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격에는 별도의 할인 메리트를 부여하기 어렵습니다.
