서울동부지방법원 2026타경50122. 강동구 천호동 스카이캐슬라 4층 401호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가서에는 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 전유부분 면적은 임차권등기상 20.65㎡입니다.

소유자 김세진은 2021년 1월 거래가 185,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 지방세 압류 등이 이어졌고, 한국주택금융공사가 청구금액 215,682,116원으로 강제경매를 신청했습니다. 그런데 권리분석에서 가장 중요한 것은 압류의 숫자가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인이 존재한다는 사실입니다.

조준혁은 2022.11.11. 전입 및 점유를 시작했고, 2022.10.11. 확정일자를 받았습니다. 이는 2023.02.16. 말소기준 압류보다 빠릅니다. 또한 매각물건명세서에는 임차권등기 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차인이 핵심

기존 냉동냉장수산업협동조합 근저당권 2건은 2020.10.05. 이미 말소되었습니다. 현재 분석의 말소기준은 갑구 3번 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 후순위 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 후순위 등기의 소멸과 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다. 조준혁의 보증금 잔액 인수 가능성은 그대로 남습니다. 국세·지방세 등의 실제 배당 순위와 당해세 여부에 따라서도 최종 인수액은 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

이 사건의 실제 임차인은 조준혁과 우선제, 총 2명입니다. 주택도시보증공사의 260,000,000원 가압류는 별도의 채권으로, 조준혁의 임차보증금에 합산할 금액이 아닙니다.

③ 시세 비교 — 신건 107.3%, 유찰가만 보면 착시

스카이캐슬라에서 확인되는 비교 매매거래는 2021년 6월의 1건입니다. 전용 20.31㎡, 3층이 205,000,000원에 거래되었습니다. 대상 물건의 임차권등기상 면적은 20.65㎡입니다.

신건 최저가 220,000,000원은 이 거래가격의 107.3%입니다. 당시 거래가격보다 15,000,000원 높습니다.

다만 해당 거래는 2021년의 과거 거래입니다. 최근 거래 흐름이나 현재 매매가격을 직접 보여주는 표본이 아니므로 205,000,000원을 현재 확정 시세로 간주해서는 안 됩니다. 최근 거래 표본이 부족한 점 자체가 가격 판단의 주요 불확실성입니다.

실질취득 = 시나리오상 매각가격 + 예상 보증금 인수액. 취득세·등기비용·명도비 등 별도 비용은 제외했습니다. 배당액과 인수액은 실제 배당 결과에 따라 달라집니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 클 경우 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금이 늘어 실질취득액은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 이번 시나리오에서는 집행비용 추정치 등의 영향으로 실질취득이 보증금 194,250,000원보다 다소 높게 나타납니다.

④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션을 그대로 반영한 추정표입니다. 국세·지방세의 실제 교부청구액, 당해세 및 임차인 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요하며, 실제 법원 배당표와 다를 수 있습니다.

현재 신건 가격에서는 조준혁에게 보증금 전액이 배당되는 것으로 계산되어 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 이는 194,250,000원 전액 배당이 실제로 이루어진다는 조건부 결과입니다.

국세·지방세 압류가 있고 당해세가 배당에서 우선 차감된다면, 후순위 채권자의 배당은 물론 임차인의 실제 배당 가능액도 확인해야 합니다. 임차인의 보증금 전액 배당을 확인하기 전에는 신건이라고 해서 인수 위험이 확정적으로 없다고 판단해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 강동역 북서측에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 다세대주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하며, 강동역과 버스정류장이 소재합니다. 감정평가서상 대중교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2020.09.08. 준공된 25세대 규모의 스카이캐슬라입니다. 철근콘크리트구조이며 승강기, 도시가스, 난방 및 기계식주차설비 등이 있습니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설로 표기되어 있으나 감정평가서의 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 임차권등기에는 주택임차권과 주거 점유가 기재되어 있으므로 공부상 용도와 실제 이용관계를 원본으로 대조해야 합니다.
• 토지·도로. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 남서측 및 북동측에 각각 약 4m·6m 포장도로가 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등이 포함됩니다. 토지거래허가구역 지정 내역도 있으므로 대상 용도와 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 비교 가능한 매매거래가 2021년 1건에 그치고, 제공된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 13.0회입니다. 현재 매매시세와 매수 수요를 충분히 검증하기 어려운 물건입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수. 조준혁의 보증금 194,250,000원 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수합니다. 낙찰가격만으로 실질취득비용을 계산하지 마세요.
• 세금 우선배당. 익산세무서·강서세무서 및 지방자치단체 압류의 실제 채권액과 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요. 배당 결과에 따라 임차보증금 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 추가 점유자. 우선제의 전입일은 말소기준권리 이후이지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 대조하고 실제 점유관계를 확인하세요.
• 유찰가격 착시. 1회 유찰 시 최저가 176,000,000원이지만 예상 실질취득은 197,514,000원입니다. 2회 유찰도 실질취득은 197,021,200원입니다.
• 시세 검증. 205,000,000원의 비교 거래는 2021년 거래입니다. 현재 시점의 유사 오피스텔 매물가격, 실제 거래 및 거래 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 용도·점유관계. 사건상 근린시설, 감정상 업무시설(오피스텔), 임차권등기상 주거 점유가 함께 나타납니다. 건축물대장과 실제 이용상태를 확인하세요.
• 임대주택 등록. 등기부에 2021.01.25. 민간임대주택 등록에 관한 부기등기가 있습니다. 매각 이후 등록 관련 의무와 처리 여부를 별도로 확인하세요.
• 명도·관리비. 임차권등기상 임차인 외에 후순위 전입자가 확인됩니다. 현재 점유자, 명도 절차, 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 배당 관련 자료를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “최저가 하락 ≠ 실질취득가 하락”

이 물건의 핵심은 선순위 대항력 임차인의 보증금 194,250,000원입니다. 현재 신건 가격에서는 보증금 전액 배당을 전제로 인수액이 0원으로 추정되지만, 실제 배당에서 부족분이 발생하면 매수인이 그 잔액을 떠안습니다.

1회 유찰 시 표시 최저가는 176,000,000원으로 내려가지만, 예상 실질취득은 197,514,000원입니다. 2회 유찰에서도 197,021,200원으로 실질적인 취득 부담은 크게 줄어들지 않습니다.

더구나 비교 거래가는 2021년의 205,000,000원 한 건뿐이고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 13.0회입니다. 소규모 건물의 환금성, 세금 우선배당, 미상 보증금의 추가 점유자까지 함께 검토해야 합니다.

결론적으로 이 물건은 최저가만 보고 가격 매력을 판단해서는 안 되는 선순위 임차보증금 인수형입니다. 현재 시세를 새로 확인하고, 임차보증금의 실제 배당 가능액과 세금 채권을 검증한 다음, 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득비용을 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.