광주지방법원 2026타경65. 전남 무안군 삼향읍 남악리에 위치한 도휘에드가8차오피스텔 16층 1606호입니다. 공부상 경매 용도는 근린시설로 분류되어 있으며, 감정평가서의 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 83,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기부상 근저당권은 없지만 가압류와 압류가 이어져 있습니다. 최초 말소기준권리는 2023년 소상공인시장진흥공단의 가압류이며, 그 이후 등기된 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리의 소멸과 선순위 임차인의 보증금 인수 문제는 별개입니다. 선순위 전입자가 존재하는 만큼 등기부만 보고 안전한 물건이라고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경65 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 16층 1606호 |
| 도로명주소 | 삼향읍 대죽동로16번길 25 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가상 이용상태 오피스텔 · 16층 건물의 16층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 16층 · 사용승인일 2019.01.31 |
| 소유자 | 최경돈 (2019.04.15 소유권이전 · 거래가액 97,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 83,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 박지은 / 84,654,300원 |
| 입찰보증금 | 최저매각가 기준 10% 적용 시 8,300,000원 (실제 공고 확인) |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입자가 핵심
말소기준은 2023.05.30 소상공인시장진흥공단 가압류 40,091,749원입니다. 국민새마을금고 가압류 8,965,850원과 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 과거 신탁등기와 국민새마을금고의 별도 강제경매개시결정은 이미 등기부상 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 위험
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지은 실제 임차인 1명 |
2021.03.15 | 미상 | 대항력 가능·확인 필요 | 미확정 확정일자 미상 |
인수 가능 미배당 보증금 확인 필요 |
| 실제 임차인 | 박지은 · 1명 |
|---|---|
| 전입일 | 2021.03.15 |
| 보증금 / 월차임 | 미상 |
| 확정일자 | 미상 |
| 배당요구 | 2026.04.30 신청 |
| 대항력 | 말소기준보다 선순위 전입 · 실제 점유와 임대차관계 확인 필요 |
| 우선변제권 | 확정일자 확인 전까지 미확정 |
| 매수인 승계 위험 | 대항력 성립 및 미배당 보증금 존재 시 인수 가능 |
③ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,894,000원 |
| 1. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 40,091,749원 | 40,091,749원 |
| 2. 가압류 · 국민새마을금고 | 8,965,850원 | 8,965,850원 |
| 3. 신청채권자 · 박지은 | 84,654,300원 | 32,048,401원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당은 집행비용 및 등기상 채권액을 기초로 한 단순 추정입니다. 임차인의 보증금·우선변제권, 당해세 및 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 별개
| 매각 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 83,000,000원 | 81,106,000원 | 52,605,899원 | 임차보증금 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 66,400,000원 | 64,804,800원 | 68,907,099원 | 임차보증금 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 53,120,000원 | 51,763,840원 | 81,948,059원 | 임차보증금 미확정 |
신건에서도 신청채권자 박지은의 청구액은 전액 충족되지 않으며, 유찰 시 예상 배당액은 더욱 줄어듭니다. 다만 등기상 채권의 미배당분과 대항력 있는 임차인의 보증금 인수분은 구별해야 합니다. 실제 임대차보증금이 얼마인지, 해당 채권이 경매 신청채권과 어떤 관계인지 확인해야 비로소 실질취득액을 산정할 수 있습니다.
⑤ 압류·세금 위험 — 배당순위 재확인
등기부에는 무안군 및 국민건강보험공단의 압류가 확인됩니다. 무안군의 2025.12.10 압류는 2026.07.29 말소되어 현재 남아 있는 압류와 구분해야 합니다. 2025.09.16 무안군 압류 및 2026.04.13 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸할 권리로 정리되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 건물과 오피스텔 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있으며, 동측 왕복 2차선 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 2019.01.31 사용승인된 철근콘크리트 건물로 지하주차장, 승강기, 기본 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며 15.8평형으로 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 택지개발지구에 포함됩니다. 공시지가는 1,687,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 기재되지 않았고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 실제 이용상태와 공부상 용도를 함께 고려해야 합니다. 실질취득액이 확정되지 않은 상태에서는 환금성이나 가격 경쟁력을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박지은의 실제 임대차관계. 임대차계약서, 보증금, 점유관계, 전입 효력 및 확정일자를 확인해야 합니다. 전입일이 말소기준보다 앞서는 만큼 가장 먼저 검토할 사항입니다.
- 신청채권과 임대차보증금의 관계. 임차인과 경매 신청채권자가 같은 이름으로 기재된 경위를 확인하고, 청구채권이 보증금 반환채권인지 별도 채권인지 검토해야 합니다.
- 매수인 인수액. 단순 배당표의 인수액 0원은 보증금 미상 상태에서 최종 확정된 금액이 아닙니다. 실제 배당 여부와 미배당 보증금 승계 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 압류·세금. 현재 남아 있는 압류와 이미 말소된 압류를 구분하고, 당해세 및 법정기일에 따른 배당순위를 확인해야 합니다.
- 실거래 시세. 동일 건물·유사 면적의 최근 거래와 현재 매물 가격을 확인하고, 인수액을 포함한 실질취득액으로 비교해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 점유자와 점유 권원을 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하면 단순 인도명령만으로 해결되지 않을 수 있습니다.
- 관리비·용도. 체납 관리비 중 승계 대상이 될 수 있는 공용부분과 공부상 용도 및 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건 및 최신 사건 진행 상황을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,300만원에 낙찰받아도 취득원가는 아직 모른다”
이 사건은 근저당권이 없고 후순위 등기권리들이 매각으로 소멸하는 구조지만, 선순위 전입자의 임대차관계가 확정되지 않았다는 점에서 권리분석을 끝낼 수 없는 물건입니다.
임차인 박지은의 전입은 말소기준권리보다 앞서며, 신청채권자 역시 박지은으로 기재되어 있습니다. 보증금·확정일자·채권의 성격을 확인해야 실제 배당과 매수인 인수액을 판단할 수 있습니다. 신건에서도 예상 채권 미배당액이 52,605,899원에 달하고 세금 관련 배당 변수도 남아 있습니다.
현재 결론은 선순위 임차관계 및 실질취득액 확인 전까지 가격 판단 보류입니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 대항력 있는 보증금 인수액이 늘어날 수 있으므로, 입찰 판단의 기준은 단순 낙찰가가 아니라 보증금 승계 위험까지 반영한 실제 취득원가여야 합니다.
