서울동부지방법원 2026타경50143. 강동구 천호동 씨펠리스 4층 401호, 전용 29.85㎡의 다세대주택입니다. 소유자 서예화는 2021.05.06. 거래가 280,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 청구금액 280,000,000원으로 신청한 강제경매입니다. 등기상 기존 근저당권들은 이미 말소됐지만, 2023.04.25. 등기된 이병철의 주택임차권은 경매개시결정보다 앞서 존재합니다.

임차인 이병철은 2021.04.20. 전입 및 점유를 시작했고, 2021.03.15. 확정일자를 갖췄습니다. 따라서 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 선순위 임차인입니다. 그러나 주택도시보증공사가 양도 전 임차인 이병철의 보증금과 관련하여 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했다는 점이 이 사건의 권리분석을 바꾸는 결정적 요소입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

말소기준권리는 2026.01.28. 강제경매개시결정입니다. 과거 서울경기양돈축산업협동조합·서울시산림조합·김포시산림조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 이번 사건에서 실질적으로 확인해야 할 핵심 선순위 권리는 을구 9번 주택임차권입니다.

이병철의 임차권은 말소기준보다 먼저 성립했고, 전입·점유와 확정일자도 갖췄습니다. 일반적인 배당 구조에서는 보증금 전액이 배당되지 않으면 미회수 보증금에 대한 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 다만 이 사건은 아래 확약서가 제출되어 있다는 점에서 일반적인 선순위 임차권 물건과 구별됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 양도 전 임차인 이병철의 보증금 채권과 관련된 승계 주체로서, 별개의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 이병철 1명이며, 이병철의 보증금과 주택도시보증공사의 청구금액을 서로 독립된 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 비교 거래보다 높다

씨펠리스는 2016.11.07. 사용승인된 11세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 2024년 8월, 2층, 전용 29.85㎡, 거래가 250,000,000원입니다.

최저매각가 285,000,000원은 비교 실거래 250,000,000원보다 35,000,000원 높고, 거래가의 114.0%입니다. 확약 반영 후 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액 역시 285,000,000원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 285,000,000원 가정)

* 위 표는 제공된 배당 시뮬레이션의 금액 배분을 표시한 것입니다. 임차인 이병철과 주택도시보증공사의 280,000,000원은 양도·승계 관계에 있으므로 별개의 임차보증금 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당금 수령 주체, 채권 귀속 및 배당순위는 법원의 최종 배당표에 따릅니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

위 시뮬레이션에서 매각대금 285,000,000원은 집행비용 4,790,000원, 임차보증금 채권 배당 280,000,000원, 신청채권자 관련 잔여 배분 210,000원으로 전액 배분됩니다. 신청채권자 청구금액 대비 시뮬레이션상 미배당액은 279,790,000원으로 표시되지만, 이를 별도 임차보증금 인수액으로 해석해서는 안 됩니다. 확약 반영 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 반영 전후의 차이

유찰 이후에는 매각가가 낮아지는 만큼 원래 임차보증금의 미배당 인수 문제가 커질 수 있습니다. 다만 이 사건은 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있어, 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 처리합니다.

유찰 시 인수 추정액은 확약이 없다는 가정 아래의 배당 시뮬레이션 수치입니다. 제출된 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 실제 후속 최저매각가와 매각기일은 법원 공고 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천호초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 5호선 굽은다리역이 도보 10분 내외 거리에 위치합니다.
• 건물. 2016.11.07. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수·소화전·승강기·개별난방 설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·교육환경보호구역·상대보호구역·소규모주택정비사업의 사업시행구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역의 세부 대상과 적용 여부는 취득 전에 별도 확인이 필요합니다.
• 정비사업. 소규모주택정비사업 시행구역에 포함되며 조합설립인가일은 2024.12.30.입니다. 사업 진행 상태와 취득 이후 권리관계는 관련 원본 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 11세대 규모의 소규모 다세대주택이고 확인되는 동일 면적 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 제한적이어서 가격 형성과 재매각 가능성은 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.08.14. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서를 확인하고, 해당 임차권에 대한 적용 여부 및 매각 조건을 대조하세요.
• 보증금 승계 관계 확인. 이병철과 주택도시보증공사의 채권 양도·승계 관계를 확인하고 동일한 보증금이 중복 집계되지 않도록 주의하세요.
• 선순위 임차권 확인. 을구 9번 주택임차권은 말소기준권리 이전에 존재합니다. 확약이 반영되지 않을 경우의 인수 위험과 법원의 최종 매각물건명세서 기재를 반드시 대조하세요.
• 다른 점유자 확인. 확약은 해당 임차권에 관한 것입니다. 현장 점유자와 별도 임대차관계가 있는지 확인하세요.
• 실거래 시세 재검증. 확인된 비교 거래는 2024.08. 단일 거래입니다. 최근 거래와 인근 유사 다세대주택의 실거래를 추가 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
• 정비사업 및 토지이용 확인. 소규모주택정비사업의 진행 상황과 토지거래허가구역의 취득 대상 적용 여부를 확인하세요.
• 관리비·명도. 실제 점유 상태, 공용부분 미납 관리비, 인도 및 임차권등기 말소 절차를 사전에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·감정평가서 및 최종 매각 공고를 확인하세요.

맺으며 — “확약은 권리를 해결하지만, 가격까지 해결하지는 않는다”

서울동부지방법원 2026타경50143은 선순위 대항력 임차권이 존재한다는 점만 보면 주의가 필요한 다세대주택입니다. 보증금 280,000,000원과 임차권등기가 말소기준권리보다 앞서 있기 때문입니다.

그러나 2026.08.14. 주택도시보증공사가 제출한 확약서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 해당 임차권에 관한 매수인 실질 인수액은 0원으로 분석합니다. 주택도시보증공사는 보증금 관련 승계 주체이지 별도의 실제 임차인이 아닙니다.

남는 핵심 문제는 가격입니다. 신건 최저가 285,000,000원은 확인된 비교 실거래 250,000,000원보다 높으며, 비교 거래도 2024.08.의 단일 표본입니다. 현재 시세가 충분히 확인되지 않은 상황에서 신건 가격을 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.

결론적으로 해당 임차권의 인수 위험은 확약으로 해소되지만, 현재 신건 가격의 경쟁력은 별도로 검증해야 하는 물건입니다. 확약서의 적용과 점유 상태를 확인하고, 최근 시세 자료를 보강해 실질취득 비용을 기준으로 입찰 여부를 판단하는 것이 중요합니다.