광주지방법원 2026타경84. 함평읍 내교리 소재 다세대주택 ‘백년가Ⅱ’의 제1동 2층 201호입니다. 2020년 3월 소유권보존 직후 함평농업협동조합이 채권최고액 160,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금과 월야농업협동조합의 가압류 3건, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 현재 배당 계산에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 산정돼, 신건에서의 실질취득금액은 최저매각가와 동일한 192,000,000원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 등기상 권리와 별개로 실제 점유관계는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경84 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 함평군 함평읍 내교리 121 1동 2층201호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용 66.5437㎡ · 지상4층 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사애가건설 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 함평농업협동조합 / 140,570,849원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 전부 소멸
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 “미상”으로 기재돼 있습니다. 등기상 말소기준은 2020.03.09. 함평농업협동조합 근저당권이며, 그 뒤에 설정된 신용보증기금 가압류, 월야농업협동조합 가압류 2건, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 89.3%지만 표본은 1건
비교 가능한 실거래는 백년가Ⅱ 전용 66.54㎡의 2022.03 거래 1건으로, 거래가는 215,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득금액인 192,000,000원은 이 거래가의 89.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 66.54㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 비교값 | 66.5437㎡ | 2 | 192,000,000원 |
수치만 보면 23,000,000원 낮습니다. 그러나 거래 표본이 1건이고 거래시점도 2022.03이므로, 이 차이를 현재 시장의 확정적인 할인폭으로 해석하기에는 근거가 제한적입니다. 특히 전체 세대수가 8세대인 다세대주택이라 아파트처럼 반복 거래를 통한 시세 검증이 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,488,000원 |
| 1. 근저당 · 함평농업협동조합 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 28,512,000원 |
| 3. 가압류 · 월야농업협동조합 | 1,014,843,461원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 월야농업협동조합 | 427,298,312원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,488,000원을 제외한 뒤 함평농업협동조합 근저당에 160,000,000원, 신용보증기금 가압류에 28,512,000원이 배당되는 계산입니다. 총 채권액은 2,102,141,773원으로 매각대금을 크게 초과하지만, 미배당 채권은 매수인에게 승계되는 구조가 아니며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상4층 건물 중 2층 201호입니다.
- 입지. 함평초등학교 동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 읍소재지에 위치해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본 급배수설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 하수처리구역·가축사육제한구역에 포함되고, 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 166,200원/㎡이며 토지면적은 603.0㎡입니다.
- 하자 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 백년가Ⅱ는 총 8세대, 2020.03.03 준공으로 거래 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 2022.03의 215,000,000원 1건뿐이므로 현재 매물 호가와 추가 거래자료를 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 미배당 채권이 1,913,629,773원 발생하는 계산이지만 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 153,600,000원, 2회 유찰 시 122,880,000원으로 제시돼 있습니다. 2회 유찰 시 신청채권 청구액 전액 충족 계산이 깨집니다.
- 환금성 점검. 8세대 다세대이고 경매 통계상 매각률 0.0%로 제시돼 있으므로 향후 매도기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현재 시세 확인’이 승부처
이 사건은 등기상 권리 흐름이 명확합니다. 2020년 함평농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 계산에서 인수액도 0원입니다. 다만 가격 판단은 단순하지 않습니다. 실질취득 192,000,000원이 비교 거래 215,000,000원의 89.3%라는 수치만 보면 할인처럼 보이지만, 그 거래는 2022.03 한 건뿐입니다. 총 8세대 다세대라는 점까지 고려하면, 이 물건의 핵심은 권리보다 현재 시세와 실제 환금가치를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
