서울동부지방법원 2026타경50152. 강동구 길동 ‘청광플러스원큐브2차’ 17층 1708호, 전용 14.495㎡ 아파트입니다. 현재 등기부상 소유자는 문성조이고 2021.03.21. 매매를 원인으로 125,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 승부처는 감정가 109,000,000원이 아니라 2025.05.01. 등기된 박예림의 주택임차권입니다.
임차보증금은 125,000,000원이고, 매각물건명세서에는 이 주택임차권이 배당에서 보증금을 전액 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 보증금이 낙찰가보다 큰 현재 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 그만큼 미배당 인수액이 늘어, 낙찰가 + 인수액의 실질취득액은 약 125,000,000원 수준으로 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2026타경50152 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 457 청광플러스원큐브2차 17층 1708호 · 천호대로175길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 14.495㎡ · 지하1층/지상19층 중 17층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 문성조 · 2021.03.21. 매매 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 109,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 129,448,090원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 강동신용협동조합 근저당권은 2019.02.18. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 강제경매개시결정은 2026.01.29.이고, 박예림의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2025.05.01.에 등기되어 있습니다. 이후 2026.02.20. 국민건강보험공단 압류는 경매개시결정 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박예림 | 17층 1708호 14.495㎡ · 주거(임차권등기) | 125,000,000원 | 가능·확인필요 | 확인필요 | 미배당 잔액 인수 |
등기부 임차권 내용에는 임대차계약일자 2023.03.27., 주민등록일자와 점유개시일자 2023.04.14., 확정일자 2023.03.28.이 기재되어 있습니다. 다만 임차인 조사에서는 전입신고일이 미상으로 정리되어 있어 대항력을 단정하기보다는 대항력 가능·확인 필요로 보는 것이 안전합니다. 중요한 것은 대항력 판단과 별개로, 매각물건명세서가 주택임차권의 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있다는 점입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 기준으로 보면 더 비싸다
청광플러스원큐브2차 전용 14.5㎡대 최근 거래입니다. 최근 12개월 평균은 99,562,500원, 최신 거래는 2026.07. 90,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -6.0%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 14.5㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2026.05 | 14.5㎡ | 7 | 89,000,000원 |
| 2026.02 | 14.5㎡ | 11 | 106,000,000원 |
| 2026.01 | 14.5㎡ | 9 | 102,000,000원 |
| 2026.01 | 14.5㎡ | 9 | 102,000,000원 |
| 2026.01 | 14.5㎡ | 13 | 99,000,000원 |
| 2025.10 | 14.5㎡ | 10 | 104,500,000원 |
| 2025.08 | 14.5㎡ | 17 | 104,000,000원 |
| 2025.06 | 14.5㎡ | 18 | 105,000,000원 |
| 2025.05 | 14.5㎡ | 17 | 115,000,000원 |
| 2025.05 | 14.5㎡ | 17 | 100,000,000원 |
| 2025.04 | 14.5㎡ | 12 | 103,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.5㎡ | 8건 | 99,562,500원 |
최저가 109,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 109.5%로 이미 최근 시세보다 높습니다. 더 중요한 것은 이 사건에서는 최저가가 아니라 실질취득 약 125,000,000원을 기준으로 비교해야 한다는 점입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 99,562,500원은 물론, 최근 12건 중 최고 거래가 115,000,000원보다도 높습니다. 최신 거래 90,000,000원과도 차이가 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,326,000원 |
| 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 129,448,090원 | 106,674,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 109,000,000원 기준 배당표에서는 집행비용 2,326,000원과 한국주택금융공사 106,674,000원으로 매각대금이 소진되고, 신청채권 미배당액은 22,774,090원입니다. 별도로 주택임차권의 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액은 매수인에게 승계될 수 있으므로, 실제 입찰 판단은 임차권 배당과 인수액을 함께 확인해야 합니다.
④ 회차별 핵심 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 고정될 수 있다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 실질취득 구조 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 109,000,000원 | 106,674,000원 | 22,774,090원 | 주택임차권 미배당 잔액 인수 시 약 125,000,000원 수준 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 87,200,000원 | 85,230,400원 | 44,217,690원 | 낙찰가 하락분만큼 임차권 인수액이 커질 수 있어 약 125,000,000원 수준 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 69,760,000원 | 68,104,320원 | 61,343,770원 | 낙찰가 하락분만큼 임차권 인수액이 커질 수 있어 약 125,000,000원 수준 |
이 물건의 가장 중요한 함정입니다. 일반 경매라면 1회, 2회 유찰될수록 최저가가 내려가며 가격 메리트가 커집니다. 하지만 이 사건은 보증금 125,000,000원이 낙찰가보다 큰 인수형이므로, 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금 인수액이 늘어 총 취득부담이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 따라서 87,200,000원이나 69,760,000원이라는 숫자만 보고 싸다고 평가하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 길동역 남서측 인근으로 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 강동역과 길동역이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상19층 중 17층이며, 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 소화전, 승강기, 기계식주차설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 북서측으로 약 12미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 토지거래계약 허가구역이 포함되어 있고, 과밀억제권역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등에도 포함됩니다.
- 거래흐름. 최근 12개월 평균 99,562,500원, 최신 거래 90,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간 대비 -6.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 109,000,000원이 아니라 주택임차권 인수를 포함한 약 125,000,000원을 기준으로 시세를 비교하세요.
- 임차권 배당 확인. 박예림 보증금 125,000,000원이 실제 배당절차에서 얼마를 배당받고 얼마가 매수인 인수로 남는지 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 원본 대조. 등기부에는 주민등록·점유개시·확정일자가 기재되어 있지만 임차인 조사에서는 전입신고일이 미상으로 정리되어 있으므로 원본 서류를 대조하세요.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 87,200,000원, 2회 유찰 69,760,000원으로 내려가도 임차권 인수액이 증가하면 실질취득은 약 125,000,000원 수준에 머물 수 있습니다.
- 하락장 반영. 최근 거래 추세가 -6.0%이고 최신 거래가 90,000,000원이므로 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 판단하세요.
- 단지 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 6.5회이고 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있어 가격 소화력도 보수적으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰돼도 실질취득이 싸지지 않을 수 있다”
이 사건은 신건 최저가 109,000,000원만 보면 최근 거래와 비슷해 보일 수 있지만, 그렇게 보면 핵심을 놓칩니다. 박예림의 주택임차권 보증금은 125,000,000원이고, 매각물건명세서는 전액 배당되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수 잔액이 커져 실질취득이 약 125,000,000원 수준으로 고정될 수 있습니다.
그 실질취득액은 최근 12개월 평균 99,562,500원, 최신 거래 90,000,000원, 최근 12건 최고가 115,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -6.0%이고 단지 경매 평균 유찰도 6.5회입니다. 따라서 이 물건은 최저가 하락 자체보다 임차권의 실제 배당·인수 잔액을 먼저 확정해야 하는 사건입니다. ‘1.09억짜리 신건’이 아니라 ‘보증금 1.25억을 기준으로 봐야 하는 인수형 경매’라는 점이 권리분석의 결론입니다.
