광주지방법원 2026타경85. 함평군 함평읍 내교리 소재 백년가클래스 2동 202호가 경매에 나왔습니다. 감정평가서에 따르면 본건은 철근콘크리트구조의 다세대주택으로, 건물 1층과 2층을 사용하는 구조입니다. 소유자는 주식회사애가건설이며, 함평농업협동조합이 설정한 채권최고액 1,680,000,000원의 근저당권을 기초로 임의경매가 진행 중입니다.
등기부상 말소기준은 2021년 12월 23일 설정된 함평농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 장운식의 근저당권과 해당 근저당권에 관한 가처분, 신용보증기금·월야농업협동조합의 가압류 및 국민건강보험공단의 압류가 등기되어 있습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
반면 가격에서는 신중한 접근이 필요합니다. 현재 최저가는 감정가와 동일한 593,000,000원입니다. 같은 면적을 기준으로 한 실거래 비교가 확인되지 않아 감정가 대비 할인 여부만으로 시장가격상 유불리를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경85 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 함평군 함평읍 내교리 231 백년가클래스 2동 1,2층 202호 |
| 도로명주소 | 함평읍 구룡길 18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 2층 중 1,2층 202호 |
| 소유자 | 주식회사애가건설 (단독소유) |
| 소유권보존 | 2021.12.23 |
| 감정가 / 최저가 | 593,000,000원 / 593,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 함평농업협동조합 / 371,099,510원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 단지 정보 | 백년가클래스 · 4세대 · 2021.12.20 준공 |
| 도로 / 차량 접근 | 단지 내 포장도로와 접하는 진입로 개설 · 차량 출입 가능 |
① 권리 흐름 — 함평농협 근저당이 말소기준
말소기준권리는 을구 1번 함평농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이며 본건 외 다른 호실에도 공동담보가 설정된 근저당입니다. 등기부에는 백년가클래스 1동 101호에 대한 근저당권이 2023년 11월 1일 일부 소멸한 이력도 기재되어 있습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에서는 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 확인된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 판단은 구별해야 합니다. 현장 점유자 및 임대차관계 확인 전에는 명도 부담이 없다고 단정할 수 없습니다.
② 가격 분석 — 감정가와 시장가격을 구분해야 한다
백년가클래스는 2021년 12월 20일 준공된 4세대 규모의 공동주택입니다. 현재 동일 면적의 실거래 비교가 확인되지 않아 최근 거래가격을 기준으로 한 객관적인 가격 차이를 제시하기 어렵습니다.
| 가격 검토 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 593,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 593,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 | 474,400,000원 | 감정가 80% 시나리오 |
| 2회 유찰 시 | 379,520,000원 | 감정가 64% 시나리오 |
유찰 시나리오에서 최저매각가가 내려가더라도 그것이 곧 시장가격보다 저렴하다는 의미는 아닙니다. 특히 거래 표본이 제한적인 소규모 다세대주택은 호실별 구조, 실제 이용상태, 점유관계 및 건물 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 593,000,000원 가정)
신건 최저가에 매각된다는 가정하에 집행비용을 먼저 공제하고, 선순위 함평농업협동조합 근저당권에 매각대금 잔액이 배당되는 구조입니다. 후순위 채권자에게 돌아가는 예상 배당액은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,330,000원 |
| 1. 근저당 · 함평농업협동조합 | 1,680,000,000원 | 584,670,000원 |
| 2. 근저당 · 장운식 | 250,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 월야농업협동조합 | 1,014,843,461원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 월야농업협동조합 | 427,298,312원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권액은 근저당권의 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 산정한 시뮬레이션입니다. 실제 확정채권액, 공동담보 관계 및 배당요구 등에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 국민건강보험공단 압류채권의 구체적인 금액과 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액과 채권 미배당은 별개
| 매각 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 593,000,000원 | 584,670,000원 | 3,287,471,773원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 474,400,000원 | 467,256,000원 | 3,404,885,773원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 379,520,000원 | 373,406,720원 | 3,498,735,053원 | 0원 |
각 시나리오에서 신청채권자의 청구액은 371,099,510원이며, 함평농업협동조합에 대한 예상 배당액은 이를 상회합니다. 다만 배당 시뮬레이션은 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산된 것이므로, 청구액과 실제 확정채권액을 구분해 해석해야 합니다.
현 권리분석상 유찰 회차가 달라지더라도 예상 인수액은 0원으로 유지됩니다. 그러나 이 수치는 등기상 권리와 확인된 임차관계를 기준으로 한 것이며, 실제 점유 및 임대차관계 확인은 별도로 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함평군청 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 상가와 아파트단지 등이 혼재합니다. 감정평가서에서는 주위환경을 보통으로 평가했습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다. 단지 내 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 다세대주택입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 및 시멘트 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있고, 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 옥상 다락방. 감정평가서에 본건 옥상에 다락방이 소재한다고 기재되어 있습니다. 실제 구조와 이용상태, 공부상 면적과의 관계 및 매각 범위를 확인해야 합니다.
- 토지. 부정형 완경사의 다세대주택 건부지입니다. 토지면적은 1,783.0㎡이며, 공시지가는 81,900원/㎡입니다.
- 용도지역 및 규제. 제1종일반주거지역·자연녹지지역, 제1종지구단위계획구역, 정비구역 및 교육환경 상대보호구역 등의 지정사항이 있습니다. 도로 저촉 및 가축사육제한구역 관련 사항도 확인됩니다.
- 환금성. 단지 전체가 4세대 규모이며, 동일 면적의 비교 가능한 거래가격이 확인되지 않습니다. 향후 매도 가능가격과 거래 소요기간은 주변 유사 다세대주택의 실제 거래사례를 추가 확인해 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 공동담보 확인. 함평농업협동조합 근저당권의 공동담보목록과 일부 소멸 이력을 최신 등기사항전부증명서로 대조하세요.
- 가처분 처리 확인. 신용보증기금의 장운식 근저당권 관련 가처분에 대해 매각 후 말소 처리와 관련 절차를 확인하세요.
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 거주자, 임대차계약 및 보증금 존재 여부를 매각물건명세서·현황조사서·현장조사로 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 단지 거래뿐 아니라 주변 유사 면적·구조의 다세대주택 거래사례를 별도로 조사하세요.
- 건물 상태 및 다락방. 1,2층 내부 상태와 옥상 다락방의 구조, 이용상태, 공부상 표시 및 매각 포함 여부를 확인하세요.
- 관리비·공과금. 관리비 체납, 공용부분 관련 비용 및 각종 공과금의 부담 관계를 확인하세요.
- 배당 원본 확인. 근저당권 채권최고액과 실제 확정채권액은 다릅니다. 공동담보 관계, 조세채권 및 최종 배당요구 내역을 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각기일 변경 여부를 반드시 확인하세요.
맺으며 — “인수액 0원과 가격 메리트는 별개”
광주지방법원 2026타경85는 선순위 함평농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 제공된 권리관계에 따른 매수인 예상 인수액은 0원이며, 채권자에게 배당되지 못하는 금액을 매수인이 그대로 승계하는 것은 아닙니다.
다만 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 공동담보 근저당권과 후순위 근저당권에 대한 가처분이 존재합니다. 매각물건명세서와 최신 등기부를 통한 최종 확인은 필요합니다.
무엇보다 신건 최저가 593,000,000원을 판단할 수 있는 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 유찰 시나리오에 따른 가격 하락만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 등기상 인수 위험은 제한적이지만, 점유 확인과 가격 검증이 선행되어야 하는 물건입니다.
