서울동부지방법원 2026타경50209. 서울 강동구 천호동 에스아이팰리스 7층 707호입니다. 경매상 물건 용도는 근린시설로 분류되어 있으나, 감정평가서에는 현황 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 임차권등기상 면적은 18.08㎡이며, 건물은 2020년 사용승인을 받은 지상 10층 규모입니다.

소유자 이수국은 2020년 11월 18일 거래가액 215,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 김윤섭의 주택임차권등기가 2023년 8월 21일 이루어졌고, 같은 해 9월 20일 강동세무서장의 압류가 접수됐습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다.

여기서 중요한 사실은 임차권등기가 말소기준권리보다 먼저 존재한다는 점입니다. 김윤섭은 2020년 11월 18일 전입 및 점유를 시작했으며, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다. 따라서 임차보증금을 배당에서 전액 회수하지 못하면 미배당금이 낙찰자의 부담으로 이어질 수 있습니다. 매각물건명세서 역시 이 인수조건을 명시하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

말소기준권리는 2023년 9월 20일 접수된 갑구 5번 강동세무서장 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 반면, 그보다 앞서 등기된 을구 1번 주택임차권은 단순히 매각으로 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김윤섭은 2020년 11월 18일 전입신고 및 점유를 시작했습니다. 임차권등기에는 2020년 11월 10일, 2023년 1월 13일, 2023년 8월 16일의 확정일자가 기재되어 있으며, 임차보증금은 모두 215,000,000원으로 표시됩니다.

임차권등기일인 2023년 8월 21일은 말소기준 압류일인 2023년 9월 20일보다 앞섭니다. 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖고 있으며, 배당요구도 이루어졌습니다. 우선배당을 받더라도 보증금 전액을 회수하지 못하는 경우 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.

③ 가격 비교 — 최저가보다 실질취득이 중요하다

이 물건에서 감정가 215,000,000원만으로 시세를 판단하면 위험합니다. 선순위 임차인의 보증금이 감정가와 동일하고, 예상 집행비용을 공제하면 보증금 전액 배당이 불가능하기 때문입니다.

현재 신건에 최저가로 낙찰받는다고 가정할 경우, 집행비용 추정액 3,810,000원을 제외한 211,190,000원이 임차인에게 배당됩니다. 나머지 3,810,000원은 매수인 인수 대상으로 계산됩니다.

실질취득 추정 = 예상 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액. 회차별 집행비용 추정치가 반영되어 있으며 취득세·명도비 등 부대비용은 별도입니다. 실제 인수금은 최종 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 실거래 비교 — 비교 표본 자체가 부족하다

에스아이팰리스에서 확인되는 실거래는 아래 1건입니다. 그러나 거래된 호실은 전용 14.56㎡로, 경매물건의 임차권등기상 면적 18.08㎡와 다릅니다. 거래 시점도 2023년 4월이므로 현재 시세를 직접 대표하는 자료로 사용하기 어렵습니다.

단순 수치만 비교하면 최저가 215,000,000원은 위 거래가 217,000,000원의 99.1%입니다. 그러나 이는 면적이 다른 과거 거래와의 비교일 뿐입니다.

신건 예상 실질취득액 218,810,000원은 해당 거래가보다 1,810,000원 높습니다. 더욱이 위 거래는 현재 물건과 면적이 일치하지 않아 가격 경쟁력을 입증하는 근거가 되지 않습니다. 정확한 시세 판단에는 동일 용도·유사 면적의 추가 거래 및 현재 매물 확인이 필요합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 임차보증금 미배당액은 매각대금 내부의 배당 항목이 아니라 매수인이 별도로 부담할 수 있는 금액입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 순위와 인수금은 달라질 수 있습니다.

신건 예상 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 임차보증금 배당에 사용됩니다. 주택도시보증공사에 대한 예상배당은 0원으로 계산되며, 임차인은 보증금 중 3,810,000원을 회수하지 못합니다. 이 미회수액이 매수인에게 승계될 수 있다는 것이 본건의 핵심 권리위험입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 강동역 북측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 및 공원 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편으로 평가되었습니다.
• 건물. 2020.10.14 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수, 난방, 승강기, 화재탐지 및 경보, 소화전, 기계식주차장 시설 등이 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 경매상 근린시설로 분류되며 감정평가상 현황은 오피스텔 이용입니다. 실제 이용상태와 공부상 용도의 일치 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역 및 비행안전제3구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있으므로 해당 물건에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 단지 규모는 29세대입니다. 확인되는 거래는 전용 14.56㎡의 2023년 거래 1건뿐으로, 본건과 일치하는 면적의 거래가격을 검증하기 어렵습니다. 단지 경매 평균 유찰 3.0회, 매각률 17.65%도 함께 고려해야 합니다.
• 내부 확인. 감정 당시 이해관계인의 부재와 폐문 등으로 정확한 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 이용상태와 내부구조는 감정평가서 기재와 다를 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수. 김윤섭의 주택임차권등기는 말소기준보다 앞서 있습니다. 보증금 215,000,000원의 전액 배당 여부와 매수인 인수조건을 최종 매각물건명세서에서 재확인하세요.
• 실질취득액 계산. 입찰가만 보지 말고 예상 인수보증금을 반드시 합산해야 합니다. 신건 예상 실질취득은 218,810,000원이며, 유찰 시에도 보증금 수준의 부담이 유지됩니다.
• 임차권 및 채권관계. 주택도시보증공사의 경매신청채권과 김윤섭의 임차보증금 채권 사이의 실제 채권 귀속, 권리행사 및 배당관계를 원본으로 확인하세요.
• 세금채권과 배당. 강동세무서장의 압류가 말소기준입니다. 세금의 종류와 법정기일, 실제 배당 순위에 따라 임차인 배당액 및 인수금이 달라질 수 있으므로 세금채권 내역과 최신 배당자료를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2021.03.24 접수된 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 사항 및 경매 이후의 적용관계를 확인하세요.
• 시세 재검증. 2023년 실거래는 면적이 달라 현재 본건의 적정가격을 직접 설명하지 못합니다. 동일 용도·유사 면적·유사 층의 거래와 현재 매물을 추가 확인하세요.
• 현장조사. 내부 이용상태, 실제 점유자, 관리비 체납, 기계식주차장 이용조건 및 공부상 용도와 현황의 일치 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 서류를 최종 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “유찰가보다 중요한 것은 보증금 2.15억”

이 사건은 감정가와 최저가가 모두 215,000,000원인 신건이지만, 같은 금액의 선순위 임차보증금이 존재한다는 점에서 일반적인 무인수 경매와 다릅니다.

신건 예상 인수액은 3,810,000원이고, 1회 유찰 시 46,208,000원, 2회 유찰 시 80,126,400원으로 증가합니다. 따라서 예상 실질취득은 유찰 이후에도 약 2.18억 수준으로 유지됩니다. 최저가가 1.376억으로 내려간다고 해서 해당 금액만으로 물건을 취득하는 구조가 아닙니다.

여기에 현재 물건과 면적이 일치하는 최신 실거래가 부족하고, 단지 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 실질취득액이 확인된 과거 비교 거래보다 높은 상황에서 신건이나 유찰가에 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다.

결론은 선순위 임차보증금의 인수위험이 핵심이며, 유찰을 통한 표면적인 최저가 인하가 실질취득비용의 하락으로 이어지지 않는 사건입니다. 매각물건명세서의 인수조건, 세금채권 및 실제 배당관계를 먼저 검증하고, 현재 시세와 실질취득액을 비교해야 합니다.