서울동부지방법원 2026타경50225. 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 11층 1101호, 전용 14.0675㎡의 도시형생활주택/원룸형입니다. 소유자 이수국은 2021년 237,000,000원에 취득했고, 이후 송지현이 2022년 7월 20일 전입·점유했습니다. 이 임차인의 보증금은 248,850,000원이며, 등기부상 주택임차권은 2023년 8월 25일 접수됐습니다. 말소기준은 2023년 9월 20일 강동세무서장의 압류인데, 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다. 따라서 송지현은 대항력 있는 임차인이고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
이 구조에서는 유찰로 최저가가 내려가도 핵심 위험이 사라지지 않습니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인에게 배당되지 못하는 보증금 잔액이 커져, 매수인의 총 부담은 보증금 248,850,000원 부근에 고정됩니다. 집행비용까지 반영한 현재 회차의 실질취득은 252,940,000원으로, 최근 12개월 실거래 202,000,000원보다 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2026타경50225 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 11층 1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택/원룸형 · 전용 14.0675㎡ · 지상15층 중 11층 |
| 소유자 | 이수국 (2021.05.14 매매 · 거래가 237,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 235,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 248,850,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2023.09.20 압류입니다. 그러나 송지현은 2022.07.20 전입·점유했고, 을구 1번 주택임차권도 2023.08.25 접수돼 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 반면 2024.06.03 주택도시보증공사 가압류와 2026.02.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 인수
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 송지현 | 2022.07.20 | 248,850,000원 | 2022.06.27 경정 | 대항력 有 우선변제 |
실제 임차인은 송지현 1명입니다. 을구 1-2는 별도 임차인이 아니라 기존 임차권의 확정일자를 2022.06.27로 바로잡은 경정등기입니다. 송지현은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 신건 매각대금에서 집행비용을 먼저 제외하면 예상 배당은 230,910,000원에 그쳐 보증금 중 17,940,000원이 남습니다. 이 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 202,000,000원, 추세는 -12.8%
에스아이팰리스센트럴성내는 82세대, 사용승인일은 2021.04.23입니다. 전용 14.04㎡대 실거래 12건의 전체 평균은 229,083,333원이지만, 가격 판단에서는 오래된 거래보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.08 한 건으로 202,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 과거보다 -12.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 전체 평균 | 14.04㎡대 | 12건 | 229,083,333원 |
최저가 235,000,000원 자체도 최근 12개월 평균 202,000,000원의 116.3%입니다. 여기에 임차보증금 미배당 인수액까지 합친 현재 실질취득 252,940,000원은 최근 시세의 약 125.2%입니다. 전체 12건 평균 229,083,333원만 보면 차이가 작아 보이지만, 최근 거래가 202,000,000원이고 추세가 -12.8%라는 점을 우선하면 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,090,000원 |
| 1. 임차인 송지현 보증금 | 248,850,000원 | 230,910,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,941,750,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 248,850,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 235,000,000원 가정에서 송지현의 보증금 미배당분은 17,940,000원이며, 이를 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 252,940,000원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가보다 ‘인수액 증가’를 같이 봐야 한다
| 회차 | 낙찰가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 235,000,000원 | 17,940,000원 | 252,940,000원 |
| 1회 유찰 80% | 188,000,000원 | 64,282,000원 | 252,282,000원 |
| 2회 유찰 64% | 150,400,000원 | 101,355,600원 | 251,755,600원 |
표처럼 낙찰가는 235,000,000원에서 188,000,000원, 150,400,000원으로 내려가지만 인수액은 17,940,000원에서 64,282,000원, 101,355,600원으로 커집니다. 실질취득은 세 회차 모두 251,755,600원~252,940,000원 범위에 머뭅니다. 이 사건은 “유찰되면 싸진다”는 일반 공식이 그대로 적용되지 않는 유형입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택/원룸형으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상15층 중 11층입니다. 사용승인일은 2021.04.23입니다.
- 입지. 성일초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 강동구청역이 있습니다.
- 도로. 북동측 약 25m, 남서측 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 시세 흐름. 12건 전체 평균은 229,083,333원이지만 최근 거래는 202,000,000원이며 최근 대비 과거 추세는 -12.8%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 비교하지 말 것. 현재 최저가는 최근 시세의 116.3%이고, 인수액까지 합친 실질취득은 약 125.2%입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 배당에서 보증금 전액이 지급되지 않는 한 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 유찰 효과 재계산. 1회·2회 유찰에도 실질취득이 각각 252,282,000원·251,755,600원으로 크게 낮아지지 않습니다.
- 경정 확정일자 확인. 등기 원기재와 경정등기의 관계를 원본 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 대상·기간과 이 물건에 대한 적용 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 실질취득은 거의 그대로”
이 물건의 핵심은 감정가 235,000,000원이 아닙니다. 대항력 있는 송지현의 보증금 248,850,000원이 더 중요합니다. 신건에서는 보증금 중 17,940,000원이 남아 실질취득이 252,940,000원이 되고, 1회·2회 유찰 뒤에도 인수액이 늘면서 실질취득은 약 2.52억 수준을 유지합니다. 반면 최근 12개월 실거래는 202,000,000원, 최근 추세는 -12.8%입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 아니라 낙찰가+인수액을 기준으로 시세와 비교해야 하는 전형적인 대항력 인수형입니다.
