서울동부지방법원 2026타경50233. 등기상 공유자는 정록주·조수빈 각 2분의 1이고, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 이 사건의 핵심은 현재 등기상 압류 자체보다 먼저 성립한 유미진의 주택임차권입니다. 유미진은 2021.09.24. 전입·점유를 시작했고, 2021.08.30. 확정일자를 받았으며, 2023.09.26. 임차보증금 275,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준권리는 2025.06.05. 접수된 정록주 지분 압류입니다. 유미진의 전입·점유와 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 유미진은 대항력이 있고, 배당요구도 2026.02.11. 마쳤으므로 우선변제권을 행사합니다. 그러나 매각대금에서 집행비용이 먼저 빠지는 구조라 현 최저가 276,000,000원에 매각된다고 가정해도 보증금 전액이 배당되지 않고 3,664,000원이 남아 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2026타경50233 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 잠실동 249-2 2층201호 · 도로명 서울특별시 송파구 삼전로7길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 오피스텔 · 지하2층/지상8층 건물 중 2층 |
| 분석 대상면적 | 25.19㎡ |
| 공유자 | 정록주 2분의 1 · 조수빈 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 276,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 건물명칭 | 통칭 ‘위너스빌’ |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인 1명이 선순위
실제 임차인은 유미진 1명입니다. 유미진은 건물 전부를 주거용으로 임차했고, 보증금은 275,000,000원입니다. 전입·점유 2021.09.24., 확정일자 2021.08.30., 임차권등기 2023.09.26.로 모두 2025.06.05. 말소기준 압류보다 빠릅니다. 따라서 대항력 있음, 우선변제권 있음으로 분석되며, 배당에서 보증금을 전액 받지 못하는 부분은 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유미진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 275,000,000원 | 2021.09.24. | 2021.08.30. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 3,664,000원 |
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 276,000,000원 | 3,664,000원 | 279,664,000원 |
| 1회 유찰 시 | 220,800,000원 | 58,091,200원 | 278,891,200원 |
| 2회 유찰 시 | 176,640,000원 | 101,632,960원 | 278,272,960원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
위너스빌의 최근 거래는 3건이 확인되지만, 분석 대상면적 25.19㎡와 면적이 일치하는 거래는 없습니다. 따라서 실거래는 정확한 동일면적 시세가 아니라 참고치로 봐야 합니다. 특히 전체 평균 406,333,333원에는 2022.04.의 490,000,000원 거래가 섞여 있어, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 30.18㎡ | 5 | 439,000,000원 |
| 2025.07 | 17.38㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2022.04 | 30.18㎡ | 8 | 490,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 364,500,000원 |
현 회차 실질취득액 279,664,000원은 최근 12개월 평균 364,500,000원의 약 76.7% 수준이고, 최신 거래 439,000,000원보다도 낮습니다. 다만 해당 실거래 면적이 17.38㎡와 30.18㎡로 대상면적 25.19㎡와 맞지 않고, 최근 12개월 평균은 과거 거래 대비 -25.6% 하락 추세입니다. 따라서 숫자만 보고 ‘시세보다 확실히 싸다’고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 276,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,664,000원 |
| 1. 임차인 유미진 보증금 | 275,000,000원 | 271,336,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 최저가 가정에서는 유미진 보증금 중 271,336,000원이 배당되고 3,664,000원이 남아 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자로 표시돼 있으며 예상배당은 0원입니다. 실제 임차인 보증금은 유미진 1명의 275,000,000원만 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼전역(지하철 9호선) 북서측 인근이며, 업무·상업용 빌딩, 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재한 상업·주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고, 백제고분로·삼전로 인근에 버스정류장과 삼전역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층/지상8층 건물이며, 승강기·화재경보장치·주차타워·도시가스 개별난방 설비가 기재돼 있습니다.
- 용도·규제. 토지는 준주거지역·삼전지구단위계획구역이며, 감정평가상 본 호는 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 시장 참고. 위너스빌은 20세대, 사용승인일은 2019.11.13.이며 확인된 거래는 3건입니다. 표본 수가 적고 대상면적과 거래면적이 일치하지 않아 환금성·시세 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현 회차는 276,000,000원이 아니라 인수액까지 더한 279,664,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 58,091,200원, 2회 유찰 시 인수 101,632,960원으로 증가해 실질취득액은 278,891,200원·278,272,960원 수준에 머뭅니다.
- 임차인 권리 확인. 유미진의 대항력·우선변제권과 미배당 보증금 승계 구조를 매각물건명세서와 임차권등기 원본에서 재확인해야 합니다.
- 동일면적 시세 확인. 확인된 최근 거래는 17.38㎡와 30.18㎡로 대상 25.19㎡와 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균 364,500,000원을 그대로 동일면적 시세로 확정해서는 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래 수준은 이전 거래 대비 -25.6%로 낮아져 있어, 과거 전체 평균 406,333,333원을 기준으로 가격 메리트를 높게 평가하면 왜곡될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·관리비·세금 관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가보다 인수액을 먼저 봐야 한다”
이 사건의 승부처는 최저가 276,000,000원이 아닙니다. 유미진의 보증금 275,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 현 회차에서도 3,664,000원이 미배당돼 매수인에게 넘어옵니다. 더 낮은 회차로 내려가면 인수액은 58,091,200원, 101,632,960원으로 커져 실질취득액은 오히려 278,272,960원~279,664,000원 부근에서 거의 움직이지 않습니다.
실거래 참고치와 비교하면 이 실질취득액은 최근 12개월 평균 364,500,000원과 최신 거래 439,000,000원보다 낮지만, 대상면적 25.19㎡와 거래면적이 맞지 않고 최근 가격 추세도 -25.6%입니다. 따라서 이 물건은 ‘유찰을 기다리면 더 싸진다’는 접근보다, 약 2.78억~2.80억원대 실질취득액이 실제 동일면적 시세와 비교해 충분한지 검증하는 것이 핵심입니다.
