광주지방법원 2026타경87. 함평읍 내교리 소재 백년가Ⅱ 제1동 301호, 전용 66.5437㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사애가건설이며, 함평농업협동조합이 근저당권에 기초하여 임의경매를 신청했습니다. 청구액은 137,199,245원, 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 196,000,000원입니다.

등기부에는 여러 건의 가압류와 압류가 남아 있지만, 기준이 되는 권리는 2021년 설정된 함평농업협동조합 근저당입니다. 그보다 앞서 설정됐던 근저당은 이미 말소됐고, 현재의 말소기준권리 이후 발생한 압류성 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 임차인 1명이 실제로 존재한다는 점은 반드시 구분해야 합니다. 임차인 박민희의 보증금은 5,000,000원, 월차임은 600,000원이며 배당요구도 접수됐습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 배당·명도 절차에 관한 확인은 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

핵심은 2021.11.09 설정된 을구 제3번 함평농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이며, 본건의 말소기준권리입니다.

앞서 2020.03.09 설정됐던 채권최고액 160,000,000원의 근저당은 2021.11.05 이미 말소됐습니다. 따라서 이를 현재 낙찰자가 인수할 선순위 권리로 계산해서는 안 됩니다.

이후 신용보증기금 가압류, 월야농업협동조합의 가압류, 임의경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류가 순차적으로 등기됐습니다. 이들은 모두 말소기준권리 이후의 권리로, 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유·배당 확인 필요

박민희의 전입일은 함평농업협동조합 근저당 설정일보다 늦습니다. 따라서 선순위 대항력에 기초해 미배당 보증금을 매수인에게 청구하는 구조가 아닙니다.

다만 보증금 5,000,000원에 대한 배당요구가 접수됐으며, 확정일자와 최우선변제 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다. 특히 소액임차인 최우선변제는 일반적인 선순위 대항력 판단과 구분해야 합니다.

③ 시세 비교 — 91.2%라는 숫자의 한계

백년가Ⅱ의 확인된 비교 거래는 전용 66.54㎡, 2022년 3월에 거래된 1층 215,000,000원입니다. 본건은 3층 301호이며, 면적은 비교 가능하지만 층과 거래 시점이 다릅니다.

표면적으로 최저가 196,000,000원은 확인된 실거래가 215,000,000원보다 낮습니다. 그러나 중요한 문제는 거래의 시점과 표본 수입니다.

2022년 3월 거래를 2026년 현재의 시장가격으로 그대로 적용할 수는 없습니다. 비교 가능한 최신 거래가 확인되지 않으므로 현재의 가격 추세나 적정 매각가격을 이 거래 한 건만으로 확정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)

집행비용 및 근저당 채권최고액을 기준으로 산출한 추정 배당입니다. 실제 피담보채무액, 당해세, 임차인의 최우선변제 및 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

위 추정에서는 집행비용 3,544,000원을 공제한 후 함평농업협동조합에 156,000,000원, 신용보증기금에 36,456,000원이 배당됩니다. 나머지 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

채권자 전체 청구액은 2,098,141,773원이며, 추정 채권자 배당액은 192,456,000원, 미배당액은 1,905,685,773원입니다. 그러나 이 미배당액을 매수인 인수채무와 혼동해서는 안 됩니다. 본건의 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시 배당·인수 시나리오

회차가 진행되어 매각대금이 감소하면 채권자에게 돌아가는 배당액은 줄고 미배당액은 증가합니다. 하지만 말소기준 이후 임차인과 후순위 권리의 인수 구조는 변하지 않으므로, 위 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

신청채권자인 함평농업협동조합의 청구액은 137,199,245원입니다. 추정 배당에서는 신건과 1회 유찰 시 청구액이 충족되지만, 2회 유찰 시 예상 배당액 122,883,840원은 청구액에 미달합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 함평초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 단독주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량통행이 용이하고 일반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
• 건물. 2020.03.03 사용승인된 철근콘크리트조 4층 다세대주택입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 및 미장석재마감, 내벽은 벽지 및 타일마감, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 위생·급수설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지. 부정형 평지로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 하수처리구역에 포함됩니다.
• 공부·현황. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 감정평가 당시 폐문부재로 내부가 아닌 외부관찰에 의해 조사됐습니다.
• 환금성. 전체 8세대의 소규모 다세대주택이며 확인된 거래 표본이 적습니다. 현재 매매 수요와 개별 호수의 거래 가능가격을 별도로 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2020년 설정됐다가 이미 말소된 근저당과 2021.11.09 설정된 현재의 말소기준 근저당을 구분하세요.
• 임차인 점유 확인. 박민희의 실제 거주 여부, 배당요구 내역, 점유 상태 및 낙찰 후 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
• 소액임차인 배당 확인. 보증금 5,000,000원에 대한 최우선변제 적용 여부와 배당순위를 매각물건명세서 및 배당 관련 서류로 검토하세요.
• 최신 시세 확인. 2022년 3월의 실거래 1건을 현재 시세로 간주하지 말고, 함평읍 내 유사한 다세대주택의 최근 거래와 실제 매도 호가를 비교하세요.
• 현장 내부 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 외부관찰만 이루어졌습니다. 누수·결로·설비 상태와 내부 수리 필요성을 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 부담금, 조세채권의 배당 영향을 별도로 점검하세요.
• 환금성 검토. 8세대 규모의 소규모 단지인 만큼 매수 수요, 향후 재매각 기간과 가격 변동 위험을 검토하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”

함평 백년가Ⅱ 301호는 등기상 말소기준이 명확하고, 임차인의 전입 역시 말소기준권리보다 늦어 매수인이 인수할 것으로 예상되는 권리는 없습니다. 따라서 권리 소멸 구조 자체는 비교적 명확합니다.

하지만 대항력 없는 임차인이 실제 점유하고 있어 배당과 명도 절차를 확인해야 하며, 감정 당시 내부조사도 이루어지지 않았습니다.

무엇보다 가격 판단의 기준이 되는 실거래가 2022년 3월의 단 1건이라는 점이 중요합니다. 최저가 196,000,000원은 그 거래가격의 91.2%이지만, 이것을 2026년 현재 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

결론적으로 권리 인수는 0원이지만, 신건 가격의 매력도는 아직 검증되지 않았습니다. 최신 시세와 실제 내부 상태, 임차인 점유관계를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.