서울동부지방법원 2026타경50389. 문정동 송파한화오벨리스크 디-1417호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현황 오피스텔로 이용 중입니다. 권순섭이 2018년 10월 소유권을 취득했고 거래가액은 190,000,000원입니다. 문제의 핵심은 소유권보다 앞서 2018.03.22 설정된 김가희 전세권 185,000,000원입니다. 이 전세권은 2024.06.04 영등포농업협동조합 가압류보다 선순위이며, 등기 분석상 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류돼 있습니다.
김가희는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서도 임차인으로 확인되고, 2018.03.29 전입, 2018.04.17 확정일자를 갖추었으며 2026.06.01 배당요구를 했습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 다만 임차보증금 자체는 확인되지 않아, 등기상 전세금 185,000,000원과 임차보증금을 자동으로 동일시해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2026타경50389 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 14층 디-1417호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 현황 오피스텔 |
| 소유자 | 권순섭 · 2018.10.12 매매 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 김가희 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 핵심
등기상 말소기준은 2024.06.04 영등포농업협동조합의 가압류 621,822,747원입니다. 2026.03.25 김가희의 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 김가희의 전세권은 2018.03.22 설정돼 말소기준보다 앞섭니다. 2022.11.16에는 민간임대주택등기도 기재돼 있어 이 등기와 실제 임대차 관계의 정합성도 원본 서류에서 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 대항력 有, 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김가희 | 디-1417호 | 2018.03.29 | 2018.04.17 | 미상 | 대항력 有 | 행사 가능 2026.06.01 배당요구 | 해당 없음 |
김가희는 임차인 조사상 임차인이면서 등기부상 전세권자이고, 이번 경매개시결정의 채권자이기도 합니다. 동일인이 여러 지위에 있으므로 실제 점유관계와 임대차 원인, 전세권 설정 원인, 임차보증금 액수를 서로 대조해야 합니다. 특히 보증금이 미상인 상태에서는 배당표의 금전 인수액 0원을 임차인 인수위험 0원으로 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 시세보다 먼저 권리비용을 확정해야 한다
이 사건은 신건 최저가가 192,000,000원입니다. 다만 동일 물건·동일 유형의 실거래 시세를 기준으로 한 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않으므로 현재 가격이 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
더 중요한 것은 실질취득비용입니다. 현재 회차 배당표에서는 매수인 금전 인수액이 0원으로 계산되지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않았고 토지 구분지상권은 별도로 인수됩니다. 따라서 이 사건에서 실질취득비용을 최저가 192,000,000원으로 확정해 시세와 비교하는 것은 아직 이릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 김가희 | 185,000,000원 | 185,000,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 영등포농업협동조합 | 621,822,747원 | 3,512,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 청구총액은 806,822,747원, 채권자 배당액은 188,512,000원, 미배당은 618,310,747원입니다. 배당 계산상 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 토지 구분지상권 인수는 배당금액과 별개의 권리사항입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 현황 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 장지역 북서측 인근으로 상업용·업무용 빌딩, 오피스텔, 관공서 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로, 지하철역, 버스정류장이 다수 소재해 도로교통 이용상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층 내지 지상15층 업무시설·판매시설 내 개별호수이며 사용승인일은 2013.05.15입니다.
- 도로. 동측 송파대로, 서측 법원로, 북측 새말로의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 10,770,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전·소화탐지, 승강기, 지하주차장, 도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김가희의 대항력은 확인되지만 임차보증금 액수는 미상입니다. 등기상 전세금 185,000,000원과 임차보증금이 동일한지 원문으로 확인해야 합니다.
- 전세권 잔액 처리. 신건에서는 전액 배당되지만 1회·2회 유찰 시 전세권 전액 변제가 되지 않습니다. 미배당분의 존속·인수 여부를 입찰 회차마다 재확인해야 합니다.
- 토지 별도등기. 2013.10.30 접수 제79928호 구분지상권설정등기는 매수인 인수사항입니다.
- 동일인 관계 확인. 김가희가 임차인·전세권자·경매개시 채권자로 함께 나타나므로 실제 점유와 임대차 원인을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.16 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 이후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 확인하기 전에는 192,000,000원의 가격 메리트를 확정하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “인수액 0원”만으로 안전형은 아니다
현재 회차의 배당 계산만 보면 전세권 185,000,000원이 전액 배당되고 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건에는 그 숫자 밖의 핵심 권리가 남아 있습니다. 말소기준보다 앞선 전세권, 대항력 있는 임차인의 미상 보증금, 그리고 매각물건명세서가 명시한 토지 구분지상권 인수입니다.
특히 유찰 후 매각가가 153,600,000원 또는 122,880,000원으로 내려가면 전세권자는 185,000,000원을 전액 배당받지 못합니다. 따라서 이 물건은 최저가 하락만 보고 ‘싸졌다’고 판단할 사건이 아닙니다. 임차보증금과 선순위 전세권의 미배당 처리, 토지 별도등기의 실질적 영향까지 확정한 뒤에야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
