광주지방법원 2026타경50148. 목포시 죽교동 북항로 125에 위치한 유달오피스텔 제2층 제201호입니다. 명칭은 오피스텔이지만, 해당 호실은 감정평가상 의원으로 이용되는 근린시설이며 현재 공실입니다.

등기부상 소유자는 주식회사삼영이엔지입니다. 2012년 강제경매 매각으로 소유권을 취득했고, 2024년 광주은행 근저당권 설정 이후 기술보증기금과 중소기업은행 등의 가압류가 이어졌습니다. 기술보증기금의 가압류가 본압류로 이행하면서 이번 강제경매가 개시됐습니다.

이번 사건은 등기상 인수 부담과 경제적 투자 위험을 분리해서 봐야 하는 물건입니다. 후순위 채권이 많이 남는다는 사실 자체가 매수인의 채무 승계를 의미하지는 않습니다. 그러나 실거래 비교자료 없이 신건 감정가 1.98억을 적정 시장가격으로 확정할 수 없으며, 공실 근린시설 특유의 임대·재매각 불확실성은 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 광주은행 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2024.09.11 접수된 을구 8번 광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 180,000,000원이며 채무자는 안심먹거리협동조합입니다.

그 이후 설정된 기술보증기금 가압류, 중소기업은행 가압류, 근로복지공단 가압류 및 국민건강보험공단·국의 압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 기술보증기금의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

② 가격 판단 — 감정가 1.98억, 시장가격 검증이 먼저

감정가와 현재 최저매각가는 모두 198,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 그대로 입찰이 시작되는 구조입니다.

다만 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아닌 의원 용도의 근린시설입니다. 같은 건물 또는 인근 유사 근린시설의 최근 실거래와 임대수익을 대조하지 않고 감정가만으로 가격 메리트를 판단하기는 어렵습니다.

위 가격은 회차별 매각 시나리오일 뿐 실제 시세나 낙찰 예상가격이 아닙니다. 유찰되더라도 매각가가 낮아지는 만큼 채권자 미배당액은 더 커집니다. 매수인의 등기상 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 198,000,000원 가정)

집행비용 3,572,000원을 먼저 공제하고, 광주은행 근저당권에 채권최고액 180,000,000원을 배당하는 단순 추정입니다. 잔액 14,428,000원은 기술보증기금에 배당됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시 배당 구조와 인수 위험

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포서부초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 학교, 숙박시설, 오피스텔, 단독주택, 점포 등이 혼재하는 노선 상가지대가 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재해 일반적인 대중교통 이용 여건은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
• 현황. 해당 호실은 의원으로 이용되는 근린시설이며 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로, 기본 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 접도. 북측으로 폭 약 15m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 부정형 평지로 상업용 및 업무용 건부지입니다. 제1종·제2종일반주거지역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
• 규제·공부. 공시지가 462,700원/㎡이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
• 환금성. 의원 용도와 현황 공실이라는 특성을 고려해야 합니다. 기존 시설을 활용할 임차·매수 수요와 다른 업종으로 전환할 가능성을 확인해야 하며, 주거용 오피스텔이나 아파트의 거래가격으로 단순 비교하는 것은 적절하지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 용도 확인. 유달오피스텔이라는 건물 명칭만 보고 주거용으로 판단하지 말고, 해당 호실의 건축물대장상 용도와 의원 시설의 이용 가능 범위를 확인하세요.
• 공실·점유 확인. 현황 공실과 임대관계 미상은 구분해야 합니다. 현장 방문과 집행관 현황조사서, 매각물건명세서로 실제 점유자 및 임대차 여부를 재확인하세요.
• 말소기준 확인. 을구 8번 광주은행 근저당권 180,000,000원이 기준입니다. 후순위 가압류·압류의 소멸 여부와 매각물건명세서상 별도 인수 조건을 점검하세요.
• 배당 착시 경계. 신건 미배당 772,819,187원은 채권자 측의 미회수 예상액입니다. 매수인 인수액으로 더하거나 실제 취득원가에 중복 산입하지 마세요.
• 실거래·임대 검증. 신건 감정가 198,000,000원의 적정성은 주변 유사 근린시설의 거래가격, 예상 임대료, 관리비, 공실 기간 등을 확인한 뒤 판단하세요.
• 용도지역·영업 제한. 상대보호구역 및 주거지역 관련 제한을 고려해 예정 업종의 입점 가능 여부를 확인하세요.
• 시설·관리비 확인. 기존 의원 내부시설의 재사용 가능성, 설비 상태, 원상복구 필요성 및 공용부분 체납 관리비를 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리 소멸과 적정 매수가격은 다른 문제

이 사건의 말소기준은 광주은행 근저당권이고, 현재 확인된 후순위 가압류와 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 등기상 예상 인수액은 0원입니다.

반면 신건 매각가 198,000,000원을 전제로 해도 채권자 미배당액이 772,819,187원 발생합니다. 이는 매수인이 떠안을 채무가 아니지만, 채권 회수 측면에서는 부족액이 상당한 사건입니다.

실제 투자 판단에서 더 중요한 부분은 의원 용도의 공실 근린시설을 얼마에 매입해 어떤 수요자에게 임대하거나 매각할 수 있는가입니다. 현재 감정가만으로 가격 경쟁력을 인정하기 어렵고, 유찰 후 가격 역시 유사 거래와 수익성을 대조해야 의미가 있습니다.

권리는 소멸 예정, 인수액은 0원. 다만 가격과 환금성은 검증이 필요한 신건 근린시설입니다. 입찰 전 현황 점유 확인과 실제 임대·매매 수요 조사가 이 물건의 핵심입니다.