광주지방법원 2026타경50178. 목포 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 1동 25층 2503호 아파트입니다. 등기상 소유자는 향원주택주식회사이고, 2020.04.23 우리은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이성자의 주민등록일과 점유개시일은 모두 2020.08.31로 말소기준보다 늦고, 2022.11.02 설정된 전세권과 2024.06.18 주택임차권도 모두 후순위입니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
다만 이 사건은 단순히 “인수 0원이니 안전하다”로 끝내면 안 됩니다. 우리은행 근저당은 최초 채권최고액이 8,366,400,000원으로 기재돼 있으나 같은 날 변경등기에는 채권최고액 100,800,000원·공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 반면 예상배당은 8,366,400,000원을 기준으로 산정되어 있습니다. 이 차이는 배당구조를 크게 바꿀 수 있으므로, 실제 입찰 판단에서는 근저당 변경등기의 효력과 현재 피담보채권 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50178 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 25층2503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 지하1층/지상25층 중 25층 2503호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 단지 | 남교크레지움에듀파크 · 83세대 · 2020.04.13 준공 |
① 권리 흐름 — 임차인은 후순위, 매수인 인수는 0원
실제 임차인은 이성자 1명입니다. 임대차계약일은 2020.08.10, 주민등록일·점유개시일은 2020.08.31이고, 확정일자는 2020.08.11과 2024.03.20입니다. 말소기준 근저당 2020.04.23보다 주민등록·점유가 늦으므로 이 사건 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인 구조가 아닙니다. 2022.11.02 전세권과 2024.06.18 임차권등기도 말소기준 이후이며, 제공된 매각가 207,000,000원 배당안에서는 임차인·전세권자에게 배당되는 금액이 0원으로 산정되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이성자 건물 전부 · 주거 | 2020.08.31 점유·주민등록 195,300,000원 | 대항력 없음 말소기준 2020.04.23 이후 | 후순위 배당요구 2024.06.18 · 예상배당 0원 | 매수인 승계 0원 |
② 가격 판단 — 실거래 확인 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 확인 가능한 동일 단지·동일 면적 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가이자 신건 최저가인 207,000,000원을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회이고, 현재 회차는 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 203,302,000원 |
| 2. 전세권 · 이성자 | 195,300,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 박주원 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 195,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당안은 집행비용 3,698,000원과 우리은행 203,302,000원으로 매각대금 전액이 소진되는 산정입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당순위와 후순위 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 현장·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 북교동 북교초등학교 남동측 인근으로, 소규모 공동주택·단독주택·근린상가가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 승강장이 있어 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 지하1층·지상25층 중 25층이며 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 사다리형 평지로 아파트 및 상가 건부지로 이용 중이며, 북측과 남측으로 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 남교크레지움에듀파크는 83세대이며 2020.04.13 준공입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 원문 확인. 최초 8,366,400,000원과 변경등기 100,800,000원·공동담보 해제의 관계를 확인해 실제 배당순위와 채권 범위를 재검증해야 합니다.
- 임차인 선후 확인. 이성자의 주민등록·점유개시 2020.08.31이 말소기준 2020.04.23보다 늦다는 점을 매각물건명세서와 전입세대 자료로 최종 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.14 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력 및 말소 처리 여부를 매각조건 원문에서 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·국·목포시 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 단전·승강기 확인. 전력 공급 복구 여부, 승강기 정상 운행 여부와 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 관리자가 없어 미납현황이 파악되지 않았으므로 공용부분 관리비 등 매수인 부담 가능 비용을 별도 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세 확인 없이 감정가 207,000,000원을 ‘저가’로 판단하지 말고 동일 단지·유사 면적 최신 실거래를 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘배당 원문·현장 상태·가격 검증’이 중요
이 사건의 실제 임차인은 이성자 1명이고, 주민등록·점유개시가 말소기준권리보다 늦어 매수인이 195,300,000원의 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 제공된 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가 207,000,000원의 가격 메리트는 검증되지 않았고, 단전·승강기 중단·관리비 미상이라는 현장 리스크가 있습니다. 더 중요한 것은 우리은행 근저당의 최초 채권최고액과 변경등기 금액이 크게 다르다는 점입니다. 따라서 이 물건은 “인수액은 0원이지만 서류 대조와 현장 확인 없이는 바로 가격을 결정하기 어려운 신건”으로 보는 것이 적절합니다.
