광주지방법원 2026타경50201. 목포시 항동 2-49에 위치한 연립/다세대 및 토지 일괄매각 사건입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사라온비지니스이고, 신청채권자인 한창중공업 주식회사가 청구액 482,318,063원을 근거로 강제경매를 진행하고 있습니다. 감정가는 49,840,800원으로, 청구액이 감정가를 크게 웃도는 구조입니다.

등기상 저당권은 확인되지 않으며, 말소기준은 2024년 3월 26일 접수된 국의 압류입니다. 이후 광주광역시 남구의 압류와 강제경매개시결정이 이어집니다. 과거 주식회사 우이개발의 가처분은 취소결정에 따라 말소되었습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 처리되어 있습니다.

그러나 이 사건에서 가장 중요하게 살펴볼 부분은 건물 자체입니다. 감정평가 내역은 이용상태를 폐가 주택으로 표시하고, 매각물건명세서 역시 각 건물이 폐가 상태라고 기재하고 있습니다. 따라서 일반적인 정상 주택과 동일한 가격 기준으로 접근해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국의 압류가 말소기준

이 사건의 말소기준권리는 2024년 3월 26일 국(처분청 광주세무서장)의 압류입니다. 2025년 12월 18일 광주광역시 남구의 압류와 2026년 3월 11일 한창중공업 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

특히 과거 등기되어 있던 주식회사 우이개발의 가처분을 확인할 필요가 있습니다. 이 가처분은 2020년 2월 4일 접수되었지만, 2026년 6월 11일 광주지방법원 목포지원의 가처분취소결정에 따라 2026년 7월 28일 말소등기가 이루어졌습니다. 현재 존속하는 선순위 가처분으로 취급하지 않습니다.

임차인 조사 내역 없음. 임차보증금 승계에 따른 인수액은 산정되지 않았습니다. 다만 건물이 폐가 상태로 기재되어 있으므로 실제 현장 점유와 인도 가능 상태는 입찰 전에 다시 확인하는 것이 적절합니다.

② 가격 판단 — 감정가는 있지만 시세 검증이 중요하다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 49,840,800원입니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가 대비 최저가는 100%입니다. 반면 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 높은지, 낮은지 판단할 객관적인 비교 기준이 부족합니다.

유찰 이후 가격이 내려가더라도 그것만으로 시장가격보다 저렴해진다고 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 정상적인 주택이 아니라 폐가 상태의 건물과 토지가 결합된 매각 대상이기 때문입니다. 건물의 재사용 가능성, 제시외 건물의 상태, 철거 또는 보수에 필요한 비용 등을 반영해야 실질적인 취득가격을 판단할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 49,840,800원 가정)

신건 최저가로 매각되는 경우, 예상 집행비용을 제외한 금액은 신청채권자인 한창중공업 주식회사에 배당되는 것으로 산정되어 있습니다. 청구액이 매각대금을 크게 웃돌아 상당한 미배당액이 발생합니다.

집행비용은 매각가의 약 2.6%로 추정한 금액입니다. 당해세·조세채권의 실제 배당순위 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 채권자별 배당순서는 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가

세 회차 모두 예상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 가격이 낮아지면 채권자에게 돌아갈 배당액은 감소하고, 신청채권자 청구액 중 회수하지 못하는 금액은 증가합니다. 어느 회차에서도 소유자에게 돌아가는 잔여금은 산정되지 않았습니다.

유찰은 취득가격을 낮추는 효과가 있지만, 건물 상태나 토지 이용 조건을 개선하지는 않습니다. 이 사건은 회차별 할인율보다 물건의 실제 활용 가능성을 먼저 확인해야 하는 유형입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포시 항동 목포연안여객선터미널 북측 인근에 위치하며, 주변은 주택 등으로 이루어져 있습니다.
• 교통. 인근에 버스승강장과 목포항이 소재합니다.
• 토지. 토지면적 72.7㎡, 지목은 대이며 토지이용상황은 단독입니다. 지형은 완경사·부정형이고 도로접면은 세로한면(불)로 표시되어 있습니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역 및 일반상업지역 관련 사항이 있으며, 일부 토지에는 고도지구(10층·30m 이하), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 토지별 적용 범위 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 154,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가는 개별 물건의 실제 거래가격이나 낙찰 가능 가격과 동일하지 않습니다.
• 건물 상태. 기호 2는 블럭조 지붕없음 단층, 기호 5는 목조 스레트지붕 단층이며 감정 이용상태는 폐가 주택입니다. 매각물건명세서에도 각 건물의 폐가 상태가 명시되어 있습니다.
• 환금성. 폐가 건물과 토지를 함께 취득하는 구조이므로 일반적인 정상 주택 매매와는 수요층 및 가격 형성 방식이 다를 수 있습니다. 토지 활용 가능성과 건물 정비 비용을 함께 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건을 확인하고, 실제 현장 건물과 매각 대상의 범위를 대조하세요.
• 폐가 상태 실사. 기호 2·기호 5 건물의 구조, 지붕 상태, 붕괴 위험, 재사용 가능성, 철거·폐기물 처리 비용 등을 확인하세요.
• 과거 가처분 말소. 주식회사 우이개발의 가처분이 2026.07.28 말소된 사항을 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서와 대조하세요.
• 세금 압류 확인. 국의 압류와 광주광역시 남구의 압류에 관한 체납액·교부청구·배당순위 등을 확인하세요.
• 토지 이용계획. 제1종일반주거지역·일반상업지역 및 역사문화환경보존지역 등 제한사항이 토지별로 어떻게 적용되는지 확인하세요.
• 실질 취득비용. 낙찰가 외 취득 관련 비용, 폐가 정비·철거비, 현장 점유 정리 비용 등을 별도로 산정하세요. 예상배당표의 매수인 인수액 0원은 이러한 비용까지 0원이라는 뜻이 아닙니다.
• 가격 검증. 신건 최저가 49,840,800원을 주변 정상 주택의 거래가와 단순 비교하지 말고, 대상 토지의 거래사례와 건물 상태를 반영해 판단하세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서 및 토지이용계획확인서를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수액 0원 ≠ 취득 부담 0원”

이 사건은 조사상 임차인이 없고, 과거 가처분도 말소되어 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 매수인 인수액 역시 0원으로 산정됩니다.

하지만 폐가 상태의 노후 건물, 제시외 건물 포함 일괄매각, 토지 이용 제한, 실거래 비교 근거 부족이라는 별도의 위험요소가 존재합니다. 또한 국과 지방자치단체의 압류가 있어 실제 조세채권 및 배당 관계를 확인해야 합니다.

감정가와 같은 49,840,800원이 신건 최저가라는 사실만으로 가격 경쟁력이 확보되었다고 볼 수 없습니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 폐가 정비비와 토지 활용 조건을 반영한 실질 취득비용을 검토해야 합니다.

등기상 인수 부담은 낮지만, 물건 상태와 환금성의 불확실성이 큰 사건입니다. 입찰 판단의 핵심은 단순한 최저가 할인이 아니라, 폐가와 토지를 실제로 어떻게 활용할 수 있으며 그 과정에 얼마의 추가 비용이 필요한지 확인하는 데 있습니다.