광주지방법원 2026타경50207. 전라남도 무안군 청계면 청계리 852-8의 농기계 보관창고 관련 경매입니다. 감정평가상 건물은 철골조 샌드위치판넬지붕 단층이고 이용상태는 농기계 보관창고입니다. 토지는 465㎡, 지목은 창고용지이며 농림지역·농업진흥구역에 속합니다. 현재 등기상 공유자는 박종훈·박현수·정헌일이고, 박종훈 지분은 140분의 35입니다.
권리관계에서 기준이 되는 것은 2005.02.24. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 박종훈 지분에 설정된 2010년 가압류와 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당계산상 매수인 인수는 0원으로 잡혀 있습니다. 그러나 이 물건의 실질적인 검토 포인트는 권리 인수보다 공유지분 취득과 특별매각조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50207 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 청계리 852-8 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 농기계 보관창고 |
| 구조 | 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 · 사용승인일 1997.10.02 · 전기설비 |
| 토지 | 465㎡ · 창고용지 · 답창고 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공유자 | 박종훈 140분의 35 · 박현수 140분의 70 · 정헌일 140분의 35 |
| 감정가 / 최저가 | 11,002,500원 / 11,002,500원 (신건) |
| 청구액 | 51,784,975원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 특별매각조건 | 일괄매각 · 지분매각 · 공유자우선매수권 1회로 제한 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 핵심은 지분
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금이나 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조는 확인되지 않습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다.
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 11,002,500원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차를 기준으로 한 실질취득액도 11,002,500원입니다.
다만 동일 용도·인근 실거래 평균이나 최신 거래가격 자료가 확인되지 않으므로, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 지분매각인 만큼 단순히 감정가가 작다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 해석하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 11,002,500원 | 10,404,455원 | 92,196,255원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 8,802,000원 | 8,243,564원 | 94,357,146원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 7,041,600원 | 6,514,851원 | 96,085,859원 |
③ 예상배당표 (매각가 11,002,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 598,045원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 102,600,710원 | 10,404,455원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 598,045원과 갑구 8번 가압류에 10,404,455원이 배당되는 계산이며, 채권자 미배당액은 92,196,255원입니다. 갑구 11번은 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 제외되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 무안군 청계면 청계리 ‘학유정마을’ 내에 위치하며 주위는 농경지와 단독주택 등이 소재하는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철골조 샌드위치판넬지붕 단층으로, 농기계 보관창고로 이용 중이며 전기설비가 있습니다.
- 토지. 465㎡ 창고용지, 토지이용상황은 답창고이며 평지·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 농림지역·농업진흥구역이며 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다. 일부에는 농업생산기반 정비사업지역도 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 16,800원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 박종훈의 현재 등기 지분은 140분의 35입니다. 전체 부동산 소유권 취득으로 오인하지 않아야 합니다.
- 특별매각조건 확인. 일괄매각·지분매각이며 공유자우선매수권은 1회로 제한되어 있습니다.
- 가격 판단 보수적으로. 감정가와 최저가가 11,002,500원으로 같지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 할인 여부를 판단할 근거가 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당은 92,196,255원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 토지 규제 확인. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역 등 이용제한을 실제 사용계획과 대조해야 합니다.
- 공유관계 확인. 현재 등기상 공유자는 박종훈·박현수·정헌일입니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 물건”
이 사건은 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원이어서 말소·승계 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 매각 대상은 공유관계 속 지분이고, 매각조건에도 공유자우선매수권 제한이 명시되어 있습니다. 또한 농촌지역 농기계 보관창고와 토지라는 이용 특성상, 실거래 자료 없이 최저가 11,002,500원만 보고 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “권리가 얼마나 깨끗한가”보다 “어떤 지분을 어떤 조건으로 취득하는가”에 있습니다.
