광주지방법원 2026타경50232. 무안군 현경면 용정리 소재 창고 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 우레탄판넬지붕의 지상 2층 건물이며, 창고 등으로 이용되고 있습니다. 저온냉장설비와 옥내소화전설비 등이 설치된 사업용 시설입니다.

등기상 말소기준은 2020년 11월 23일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원으로, 이후 다수의 가압류와 압류가 이어졌습니다. 기존 선순위 근저당권은 이미 말소된 상태이며, 현재 등기상 남아 있는 후순위 권리는 매각으로 소멸할 예정입니다.

하지만 이 사건의 핵심은 단순히 근저당이나 가압류의 소멸 여부가 아닙니다. 매각물건명세서가 직접 경고하는 법정지상권 성립 여부와 제시외 건물의 경계 문제가 있습니다. 배당상 인수채무가 없더라도 토지 이용과 건물 처분에 제약이 발생할 수 있으므로, 이를 별개의 권리·물건 위험으로 다뤄야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 법정지상권은 별개

과거 농업협동조합중앙회의 채권최고액 650,000,000원 근저당권과 무안군의 채권최고액 3,640,000,000원 근저당권은 각각 등기상 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 을구 5번 농협은행 근저당권입니다.

그 이후 설정된 배순근, 농협은행, 신용보증기금, 농업협동조합중앙회, 한국농수산식품유통공사, 서울보증보험 등의 가압류와 국민건강보험공단·무안군의 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 태성산업의 가압류와 농림수산업자신용보증기금 관련 원 가압류 등은 이미 말소 처리된 내역이 있습니다.

② 매각 범위·현장 위험 — 가격보다 먼저 확인할 사항

이번 매각은 창고 건물과 토지를 함께 매각하는 구조입니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물과 수목의 포함 여부 및 일부 물건의 제외 사항이 구체적으로 기재되어 있습니다. 특히 인접 토지와의 경계가 중요한 점검 대상입니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,369,204,590원 가정)

집행비용과 채권최고액·청구금액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 가압류 경정 등기는 별도 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 실제 배당은 배당요구·채권신고, 조세채권 및 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.

감정가 그대로 매각되는 경우 예상 배당 대상 채권액은 1,354,034,700원, 예상 채권자 배당액은 1,353,112,544원입니다. 이에 따른 미배당은 922,156원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

농협은행 근저당권은 채권최고액 기준으로 전액 배당되고, 서울보증보험의 채권에서 일부 미배당이 발생하는 계산입니다. 다만 미배당 금액을 매수인이 곧바로 인수한다는 의미는 아닙니다. 등기상 소멸 예정인 채권의 미회수분과 매수인에게 존속할 수 있는 권리는 구분해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당 변화

유찰이 진행될수록 매각대금은 내려가지만 미배당 금액은 커집니다. 다만 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 승계하는 구조로 확인된 물건이 아니므로, 위 시나리오에서 계산된 채권자 미배당을 매수인 인수액에 더하지 않습니다.

⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 현경면 수양리 소재 수양촌마을 서측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지와 단독주택 등이 있는 농경지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 일반철골구조 우레탄판넬지붕의 지상 2층 창고입니다. 외벽은 사이딩 판넬, 내벽은 판넬 마감 등이며 새시창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 급배수·위생·전기·옥내소화전·저온냉장설비가 갖춰져 있습니다. 시설의 실제 작동 상태와 유지보수 비용은 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 토지자료상 면적 2,742㎡, 지목은 창고용지이며 농림지역입니다. 평지의 부정형 토지이고 도로접면은 소로각지로 확인됩니다.
• 농지·개발 규제. 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 공항시설법상 장애물제한표면구역 및 진입표면구역 등의 제한이 있습니다. 일부 토지는 접도구역에도 해당합니다. 향후 용도변경이나 증축·재개발 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 환금성. 일반 주거용 아파트와 달리 창고·토지의 매수 수요는 실제 사업 용도, 시설 상태, 인허가 및 토지 활용 가능성에 영향을 받습니다. 특히 법정지상권과 경계 문제가 해결되지 않으면 처분 과정에서 추가적인 제약이 발생할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 법정지상권 확인. 일부 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성을 건물·토지의 소유 및 권리 변동 이력과 함께 검토해야 합니다.
• 인접지 경계측량. 일부 제시외 건물이 인접지에 걸쳐 있으므로 경계와 점유 범위, 인접 토지 소유자의 사용 동의 여부 등을 확인해야 합니다.
• 매각목록 대조. 일괄매각 대상인 제시외 건물·수목과 제외 대상인 이동 가능한 컨테이너를 현장에서 구별해야 합니다.
• 토지 규제 확인. 농업진흥구역·농림지역 및 공항시설 관련 제한이 현재 이용과 향후 사업계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 시설 상태 점검. 저온냉장설비, 옥내소화전, 전기·급배수시설의 작동 상태와 유지보수 필요성을 확인해야 합니다.
• 점유·인도 확인. 임차인이 확인되지 않았더라도 사업용 창고의 실제 사용자, 시설물 소유관계 및 인도 가능성을 현장에서 조사해야 합니다.
• 체납액 확인. 무안군과 국민건강보험공단의 압류가 등기되어 있으므로 세금·공과금의 실제 체납액과 배당상 우선순위를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 주변 창고 및 유사 토지의 최근 거래사례를 확인하고, 건물·설비의 감가와 법정지상권 관련 불확실성을 반영해 응찰가를 결정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 지적도 및 건축물대장을 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수액 0원 ≠ 권리 위험 0”

이 사건의 말소기준권리는 2020년 농협은행 근저당권입니다. 이후의 가압류와 압류는 매각으로 소멸할 예정이며, 임차인도 확인되지 않아 배당상 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 매각물건명세서에 명시된 법정지상권 성립 불분명이라는 사항은 별도의 핵심 위험입니다. 일부 제시외 건물의 경계 침범, 매각 제외 컨테이너, 농림지역·농업진흥구역 등의 제한도 함께 확인해야 합니다.

최저매각가는 1,369,204,590원으로 감정가와 동일한 신건입니다. 현재 비교 가능한 최근 거래사례가 확인되지 않으므로 가격이 저렴하다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 향후 유찰로 최저가가 낮아지더라도 법정지상권과 토지 활용상의 제약은 자동으로 사라지지 않습니다.

등기상 소멸관계는 비교적 명확하지만, 매각물건 자체의 법률·경계 위험은 별도 검증이 필요한 사건입니다. 응찰가를 결정하기 전에 법정지상권 성립 가능성과 제시외 건물의 실제 권리관계를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.