🏷 감정가 267,000,000원 💰 최저가 170,880,000원 🏠 보증금 261,400,000원 ✅ 실질 인수 0원*
서울남부지방법원 2025타경12044. 강서구 화곡동 까사지오 2층 201호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가는 267,000,000원, 현재 최저매각가는 170,880,000원이며 2회 유찰된 상태입니다. 표면적으로 가장 큰 권리 이슈는 보증금 261,400,000원의 임차권자 오지영입니다. 전입신고는 2020.08.18, 점유개시는 2020.08.15로, 2023.06.02 주택도시보증공사 가압류보다 먼저입니다. 따라서 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다.
다만 이 사건은 일반적인 선순위 임차인 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서 비고에는 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 이 조건이 이행되는 전제에서는 원칙상 261,400,000원인 인수 위험이 실질 0원*으로 해소됩니다. 이 사건에는 별도의 다른 임차인이 확인되지 않아 확약 밖 임차인 위험도 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12044 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 350-17 까사지오 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 27.61㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 · 사용승인 2020.07.07 |
| 소유자 | 허은미 · 2020.07.02 매매 · 거래가액 251,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 170,880,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 주택도시보증공사 / 261,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 포기·말소 조건
말소기준권리는 2023.06.02 접수된 주택도시보증공사 가압류 850,000,000원입니다. 오지영의 전입일 2020.08.18과 점유개시일 2020.08.15는 이보다 빠르기 때문에 대항력은 인정됩니다. 임차권등기는 2023.12.08에 접수됐고 보증금은 261,400,000원입니다.
가압류 이후의 남부천세무서장 압류, 오지영의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 대항력 임차인의 보증금 반환채무는 등기 소멸 여부와 별개로 매수인에게 문제될 수 있는데, 이 사건은 바로 그 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어 결론이 달라집니다.
② 임차인 — 원칙상 인수형, 이 사건은 실질 0원*
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오지영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.08.18 | 261,400,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 실질 인수 0원* |
* 배당계산상 오지영 보증금은 261,400,000원이며 일반 원칙에서는 매수인 인수 대상이 될 수 있으나, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영한 실질 인수액입니다.
③ 가격 판단 — 유찰 폭만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 170,880,000원으로 감정가 267,000,000원에서 2회 유찰된 회차입니다. 다음 시나리오는 136,704,000원, 그 다음은 109,363,200원으로 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
특히 이 물건은 전용 27.61㎡의 소규모 다세대이고 까사지오의 총 세대수는 18세대입니다. 같은 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.3회로 나타나지만, 실거래가 자체가 제시되지 않아 실제 시장가격과 현재 최저가의 간격은 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,192,320원 |
| 임차인 오지영 보증금 | 261,400,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 850,000,000원 | 167,687,680원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 261,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 1,111,400,000원, 채권자 예상배당은 167,687,680원, 미배당액은 943,712,320원입니다. 배당계산 자체에는 임차인 보증금 261,400,000원의 매수인 인수 표시가 존재하지만, 본 권리분석에서는 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 우선 반영해 실질 인수 0원*으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2·5호선 까치산역 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 까치산역이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도·규모. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 까사지오는 총 18세대입니다. 대상 전용면적은 27.61㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 사용승인일은 2020.07.07이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 재확인. 최신 매각물건명세서에서 임차인 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 유지되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 자체는 존재. 오지영의 전입 2020.08.18은 말소기준 2023.06.02보다 빠릅니다. 확약이 없다면 단순 소멸 권리로 볼 수 없는 임차인입니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가 170,880,000원이 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 최근 실거래와 인근 매물을 직접 대조해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 예상 미배당액은 943,712,320원으로 채권 전액 변제가 되지 않습니다. 유찰이 추가될수록 미배당액도 증가합니다.
- 세금·점유 확인. 등기상 압류 권리와 별개로 실제 체납액, 점유·인도 상태, 관리비 등은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 한 문장
이 물건의 등기와 임차관계만 보면 보증금 261,400,000원의 대항력 임차인이 있어 전형적인 고액 인수형 사건처럼 보입니다. 현재 최저가 170,880,000원보다 보증금이 크기 때문에 포기 약정이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 벗어나기 어렵습니다.
하지만 매각물건명세서의 한 문장이 결론을 바꿉니다. 임차인과 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각된다는 내용입니다. 이 조건이 그대로 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*이고, 현재 최저가 기준 실질취득액은 170,880,000원입니다.
다만 최근 실거래 자료가 없어 이 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 권리조건은 확인 후 통과 가능, 가격 메리트는 별도 검증입니다. 2회 유찰이라는 숫자보다 입찰 직전 포기·말소 조건의 존속 여부와 실제 시세 확인이 더 중요합니다.
