광주지방법원 2026타경50266. 목포시 옥암동 ‘제일6단지풍경채’ 603동 1층 106호, 전용 80.79㎡대 아파트입니다. 현재 소유자 맹진옥은 2018년 8월 3일 거래가 197,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 148,170,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 2023년 한국주택금융공사로 이전됐고, 현재 경매도 한국주택금융공사가 신청한 구조입니다.
등기상 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 확인된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정요항상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장 확인을 통해 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50266 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 옥암동 915-26 제일6단지풍경채 603동 1층 106호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트) · 전용 80.79㎡대 · 10층 건물 내 1층 106호 |
| 소유자 | 맹진옥 (2018.08.03. 거래가 197,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 73,954,343원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.03. 근저당권 · 채권최고액 148,170,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 현재 인수액 0원
확인된 임차인 없음. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 핵심은 2018년 8월 3일 설정된 근저당권이며, 이 권리는 2023년 7월 27일 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 2024년에도 한국주택금융공사의 임의경매가 개시됐다가 같은 달 취하됐고, 2026년 4월 7일 다시 임의경매가 개시됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 신건 가격이 높다
제일6차풍경채 동일 면적대 80.79㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 173,500,000원이지만 과거 거래가 함께 섞인 수치이므로, 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 167,500,000원과 최신 거래 175,000,000원, 그리고 최근 거래 추세 -4.1%를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 80.79㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2025.03 | 80.79㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2024.06 | 80.79㎡ | 9 | 177,000,000원 |
| 2023.10 | 80.79㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2023.10 | 80.79㎡ | 3 | 182,000,000원 |
| 2023.10 | 80.79㎡ | 10 | 167,000,000원 |
| 2023.07 | 80.79㎡ | 1 | 163,000,000원 |
| 2023.05 | 80.79㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2023.01 | 80.79㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2023.01 | 80.79㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2022.10 | 80.79㎡ | 2 | 167,000,000원 |
| 2022.04 | 80.79㎡ | 7 | 181,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 80.79㎡ | 2건 | 167,500,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 170,000,000원은 최근 12개월 평균 167,500,000원의 101.5%입니다. 즉 최근 평균 기준으로는 2,500,000원 높습니다. 최신 거래 175,000,000원과 비교하면 5,000,000원 낮지만, 최근 거래가격이 과거 구간보다 4.1% 하락한 흐름이 확인되므로 “전체 평균 173,500,000원보다 낮다”는 이유만으로 가격 메리트를 크게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,180,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 | 148,170,000원 | 148,170,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,650,000원 |
현재 회차 170,000,000원 가정에서는 집행비용 추정액 3,180,000원을 제외한 뒤 근저당권 채권최고액 148,170,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 18,650,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 이 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 없지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 170,000,000원 | 148,170,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 136,000,000원 | 133,296,000원 | 14,874,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 41,693,200원 | 0원 |
유찰돼 매각가가 내려가더라도 현재 자료 기준 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 1회 유찰 시 136,000,000원, 2회 유찰 시 108,800,000원으로 내려가면서 근저당권자의 미배당액은 각각 14,874,000원, 41,693,200원으로 증가하지만, 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포석현초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스 승강장이 위치하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 10층 건물 내 1층 106호이며, 급·위생·난방·승강기·소방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 제일6차풍경채는 194세대이며 2003.11.10. 준공됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 607,900원/㎡입니다.
- 이상 유무. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격은 최근 평균 이상. 실질취득 170,000,000원은 최근 12개월 평균 167,500,000원보다 높다는 점을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 구간보다 4.1% 낮은 흐름이므로 전체 12건 평균 173,500,000원만 기준으로 가격을 판단하지 않는 것이 좋습니다.
- 1층 개별성 확인. 대상은 1층 106호입니다. 동일 면적 실거래에는 여러 층이 섞여 있으므로 현장 상태·향·채광 등 개별 조건을 직접 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없으나 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계는 원본 서류 및 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2026.04.28. 기준 미납관리비 668,050원이 기재돼 있습니다. 낙찰 전 관리사무소에서 현재 금액과 승계 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 신중
이 물건의 장점은 권리 구조입니다. 2018년 근저당권이 말소기준이 되고 현재 확인된 임차인이나 매수인 인수액은 없어, 실질취득액은 신건 최저가와 같은 170,000,000원입니다. 반면 가격 측면에서는 최근 12개월 평균 167,500,000원보다 1.5% 높은 수준이고, 최근 거래 추세도 -4.1%입니다. 최신 거래 175,000,000원보다는 낮지만, 현재 회차를 시세 대비 뚜렷한 할인 가격으로 보기는 어렵습니다. 따라서 이 사건은 권리 위험보다 응찰가격과 실제 점유·관리비 확인이 더 중요한 신건으로 정리할 수 있습니다.
