광주지방법원 2026타경50269. 목포시 연산동 ‘목포백련지구천년가’ 103동 1층 103호 아파트입니다. 현재 소유자는 권민구이며, 2020.09.18. 공유자 전원 지분을 매매로 이전받은 등기에는 거래가액 245,000,000원이 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당 200,200,000원이 말소기준권리이고, 이후 하나은행 추가 근저당과 정유나 가압류, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 쪽은 권리관계와 함께 볼 가치가 있습니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 278,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 303,108,333원, 최신 거래는 305,000,000원이고 최저가는 최근 평균의 91.7%입니다. 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 봐도 신건 최저가가 낮습니다. 다만 대상은 1층이므로 층 차이와 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50269 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 연산동 2023 목포백련지구천년가아파트 103동 1층103호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교면적 84.7259㎡ · 지상15층 중 1층 |
| 소유자 | 권민구 · 2020.09.18. 소유권 이전 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 278,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정유나 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고내역은 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유관계는 현황조사·매각물건명세서와 현장에서 다시 대조할 필요가 있습니다. 말소기준인 하나은행 근저당 이후의 하나은행 추가 근저당, 정유나 가압류 및 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 91.7%
목포백련지구천년가 동일 면적대의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 303,108,333원, 최신 거래는 2026.04의 305,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.73㎡ | 10 | 305,000,000원 |
| 2026.03 | 84.73㎡ | 4 | 302,500,000원 |
| 2026.03 | 84.73㎡ | 15 | 293,000,000원 |
| 2026.02 | 84.86㎡ | 7 | 308,500,000원 |
| 2026.02 | 84.73㎡ | 7 | 308,300,000원 |
| 2026.02 | 84.73㎡ | 10 | 305,000,000원 |
| 2026.02 | 84.73㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2026.02 | 84.86㎡ | 14 | 303,000,000원 |
| 2026.02 | 84.86㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2026.01 | 84.73㎡ | 15 | 300,000,000원 |
| 2025.12 | 84.73㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 2025.12 | 84.73㎡ | 6 | 310,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 303,108,333원 |
최근 거래 범위는 290,000,000원~310,000,000원이고 평균은 303,108,333원입니다. 신건 최저가 278,000,000원은 이 최근 평균의 91.7%이며, 최신 거래 305,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 최근 실거래 숫자만 놓고 보면 감정가 단계부터 시세 아래에 위치합니다. 다만 실거래 표본에는 대상 물건과 같은 1층 거래가 없어 층별 가격 차이는 별도로 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 278,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,692,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 200,200,000원 | 200,200,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사하나은행 | 27,500,000원 | 27,500,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 정유나 | 202,499,000원 | 45,608,000원 |
| 4. 갑구 6번 강제경매개시결정 · 정유나 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 430,199,000원 중 273,308,000원이 배당되고, 미배당액은 156,891,000원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 4,692,000원으로 반영돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포백련초교 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·교육시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 일반적인 교통이용상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상15층 건물의 1층 103호이며, 급·배수·위생·승강기·화재설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 15m, 남측으로 폭 약 10m 포장도로, 북측으로 폭 약 6m 보행자전용도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 평지의 부정형 · 중로각지 · 공시지가 409,300원/㎡입니다.
- 단지. 목포백련지구천년가 · 433세대 · 2017.09.22 준공입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 대조. 최저가 278,000,000원은 최근 12개월 평균 303,108,333원의 91.7%입니다. 최신 거래 305,000,000원도 함께 비교하세요.
- 1층 가격 차이. 최근 거래 표본은 2층 이상이며 대상은 1층입니다. 일조·사생활·소음·내부 상태 등을 현장에서 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고내역은 없지만 임대관계는 미상으로 평가돼 있습니다. 실제 점유자와 명도 상황을 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2020.09.18. 하나은행 근저당 200,200,000원이 기준이며 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 회차 시나리오. 현재 278,000,000원, 1회 유찰 시 222,400,000원, 2회 유찰 시 177,920,000원으로 계산돼 있으며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘1층 가격’ 확인이 핵심
이 물건은 현재 자료상 임차인 신고가 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리 이후의 등기상 부담도 매각으로 소멸합니다. 가격 면에서는 신건 최저가 278,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 303,108,333원의 91.7%이고, 최신 거래 305,000,000원보다 낮습니다. 따라서 최근 시세와의 단순 비교에서는 가격 여유가 보입니다. 다만 대상이 1층이고 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점 때문에, 최종 응찰가는 실제 점유와 내부 상태, 1층의 개별 가격 차이를 확인한 뒤 판단하는 것이 핵심입니다.
