광주지방법원 2023타경1743. 순천 용당동 ‘대주피오레’ 102동 5층 502호 아파트입니다. 감정평가상 주거용으로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 22층 건물 중 5층, 계단식·준남향입니다. 현재 등기상 소유자는 이복례이고, 2013.06.05. 대한주택보증 주식회사 가압류 61,960,000원이 말소기준권리입니다. 이후 강제경매개시결정과 전남신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 1회 유찰돼 최저가가 172,900,000원으로 내려와 있습니다. 단지 최근 12개월 실거래 평균은 239,500,000원, 최신 거래는 2026.04. 237,000,000원이며, 데이터상 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 72.2%입니다. 따라서 이 사건은 ‘최저가만 낮아 보이는’ 유형이 아니라 현재 제공된 최근 거래가격과 실제로 차이가 있는 물건입니다. 다만 권리상 핵심은 가격보다 대지권 미등기 후속등기 절차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2023타경1743 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 삼산로 92-50, 102동 5층 502호 (용당동, 용당피오레아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 주거용 · 비교대상 전용 84.0705㎡ · 22층 중 5층 · 계단식·준남향 |
| 소유자 | 이복례 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 172,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 155,256,999원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 단지 | 대주피오레 · 1,055세대 · 2012.11.27 준공 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원, 대지권 등기 절차는 별도
임차인 신고는 없습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 인수액은 0원입니다. 2013.04.11. 설정된 광주은행 근저당권 115,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2013.06.05. 대한주택보증 주식회사 가압류 61,960,000원입니다. 2023.04.20. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2023.07.21. 전남신용보증재단 가압류 36,290,000원은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 172,900,000원 vs 최근 12개월 평균 239,500,000원
대주피오레의 비교 실거래 표본은 12건입니다. 최근 12개월 평균 거래금액은 239,500,000원, 최신 거래는 2026.04. 237,000,000원입니다. 현재 최저가이자 인수액을 반영한 실질취득액은 172,900,000원으로, 데이터상 최근 12개월 평균의 72.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.85㎡ | 17 | 237,000,000원 |
| 2026.04 | 84.85㎡ | 16 | 230,000,000원 |
| 2026.04 | 84.07㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2026.04 | 84.85㎡ | 6 | 227,000,000원 |
| 2026.04 | 84.07㎡ | 3 | 222,000,000원 |
| 2026.03 | 84.07㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 90.62㎡ | 8 | 279,000,000원 |
| 2026.03 | 84.07㎡ | 11 | 239,000,000원 |
| 2026.03 | 90.62㎡ | 18 | 285,000,000원 |
| 2026.03 | 84.85㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 2026.03 | 84.07㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 2026.02 | 84.85㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 239,500,000원 |
비교 표본의 최저 거래금액은 222,000,000원, 최고는 285,000,000원입니다. 감정가 247,000,000원은 이 거래범위 안에 있지만, 1회 유찰된 현재 최저가 172,900,000원은 최근 거래 표본의 최저금액보다도 낮습니다. 인수액이 0원이므로 이 사건에서는 최저가와 실질취득액이 동일하며, 가격 비교도 172,900,000원을 기준으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,220,600원 |
| 2. 가압류 · 대한주택보증 주식회사 | 61,960,000원 | 61,960,000원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | - | 0원 |
| 4. 가압류 · 전남신용보증재단 | 36,290,000원 | 36,290,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 71,429,400원 |
현재 배당 계산에는 확인된 채권액 98,250,000원이 전액 반영돼 있고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 주택도시보증공사의 예상배당은 채권액 미상으로 0원 처리돼 있는 반면, 사건 청구액은 155,256,999원으로 표시돼 있습니다. 따라서 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 역시 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 주거용 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 22층 건물 중 5층 502호입니다.
- 주위환경. 동·서·남측은 시가지 인근 야산지대 및 호수공원, 북측은 주거용 및 근린생활시설이 섞인 주상 혼용지대입니다.
- 교통. 북측 인근에 간선도로가 통과하고 대중교통 이용은 대체로 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 단지. 대주피오레는 1,055세대, 2012.11.27 준공이며 최근 비교 거래 12건이 확인됩니다.
- 규제·토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 아파트 부지, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 577,400원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 등기 절차. 대지권 미등기 상태이므로 대금납부 후 채권자에게 후속 절차를 확인하고, 분양자와의 공동신청 및 추가 비용 가능성을 점검해야 합니다.
- 현재 가격 기준. 인수액이 0원이어서 실질취득액은 최저가 172,900,000원과 같습니다. 최근 12개월 평균 239,500,000원의 72.2%라는 가격 차이를 기준으로 판단해야 합니다.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 121,029,999원, 3회 유찰 시 84,720,999원으로 계산돼 있습니다. 현재 회차와 이후 회차의 자금계획을 분리해 비교할 수 있습니다.
- 배당표 한계. 주택도시보증공사 배당이 0원으로 계산돼 있으나 사건 청구액은 155,256,999원입니다. 실제 배당요구·채권액과 잔여액은 반드시 원문서에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 대지권 관련 보정서와 최신 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격 메리트는 보이지만, 승부처는 대지권 미등기 확인
이 사건은 임차인 신고가 없고 예상 인수액도 0원이라 보증금 승계 위험이 중심인 물건은 아닙니다. 가격도 1회 유찰을 거쳐 172,900,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 239,500,000원의 72.2%로 제공된 최근 거래자료보다 낮은 수준입니다. 따라서 현재 회차의 가격 차이는 분명합니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 할인 아파트’로만 보면 안 됩니다. 대지권이 미등기이고, 매수인은 낙찰 후 분양자와 공동으로 대지사용권 이전등기 및 대지권 등기를 해야 합니다. 채권자 보정서에는 대지권 취득 장애사유가 없다고 기재돼 있지만, 실제 후속등기 방법과 추가 비용은 별도의 확인 대상입니다. 결국 이 사건의 핵심은 172,900,000원이라는 가격 메리트와 대지권 미등기 절차를 함께 계산하는 것입니다.
