광주지방법원 2024타경535. 완도군 노화읍 고막리의 토지와 전복치패장·단독주택·관리사·냉동창고·창고 등이 결합된 일괄매각 물건입니다. 등기상 소유자는 김태일이고, 말소기준권리는 2015.07.09. 농협은행주식회사 근저당권 696,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 단순히 “인수 0원”이 아닙니다. 감정가 967,957,400원에서 8회 유찰되어 최저가가 142,097,000원까지 내려왔지만, 동일 유형의 실거래 시세를 기준으로 현재 최저가가 싸다고 판단할 수 있는 근거는 없습니다. 오히려 매각물건명세서에 적힌 분묘기지권 성립 가능성, 농지취득자격증명, 제외 기계기구, 소재불명 설비가 실제 응찰 전 반드시 확인해야 할 위험요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경535 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 완도군 노화읍 고막리 715 |
| 등기 표시 | 전라남도 완도군 노화읍 고막리 715, 715-3, 715-4, 715-5, 715-6 제3동 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 전복치패장 · 단독주택 · 관리사 및 냉동창고 · 창고 · 양어장·양식장 |
| 토지 | 5,289㎡ · 지목 양어장 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김태일 |
| 감정가 / 최저가 | 967,957,400원 / 142,097,000원 (8회 유찰) |
| 청구액 | 135,639,920원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 농협은행 근저당
말소기준권리는 2015.07.09. 농협은행주식회사 근저당권 696,000,000원입니다. 이후 2017년 농협은행주식회사 근저당 160,500,000원, 2023년 황옥익 근저당 150,000,000원, 한국전력공사 근저당 150,000,000원과 다수의 가압류, 경매개시결정이 뒤따랐고 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 전입은 말소기준보다 늦다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 어업회사법인 유한회사 정상,김태일 | 미상 | 2017.09.14 | 10,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 |
전입일은 2017.09.14.로 말소기준권리인 2015.07.09.보다 뒤입니다. 따라서 조사된 점유관계는 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금은 10,000,000원이며, 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
③ 특수조건 — 낮아진 최저가보다 먼저 볼 부분
- 일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조의 기계·기구가 포함됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록11은 증명이 필요한 특별매각조건이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 분묘. 목록5 지상 분묘를 위한 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다.
- 타인 소유 설비. 인접필지 및 본건 건물 내 신축 양수시설·히트펌프·소수력 발전설비 등은 타인 소유로 조사되어 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 포함 제시외 건물. 목록4 지상 경량철골조 기계실 10㎡는 매각에 포함됩니다.
- 소재불명. 기계기구1의 양수펌프 및 Blower 전부, 기계기구12의 에어컨덴서는 소재불명입니다.
- 현황 도로. 목록1, 14 북측 일부는 현황상 도로로 이용 중입니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,097,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,358원 |
| 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 696,000,000원 | 139,307,642원 |
| 을구 2번 근저당 · 농협은행주식회사 | 160,500,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 황옥익 | 150,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 한국전력공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 유한회사남부기업 | 76,453,038원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 수협은행 | 32,551,567원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 217,764,175원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 34,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 완도소안수산업협동조합 | 6,403,818원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 전남신용보증재단 | 26,710,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,789,358원을 제외한 139,307,642원이 선순위 농협은행주식회사 근저당에 배당되고, 이후 채권에는 미배당이 발생합니다. 채권총액 3,434,820,672원 중 예상 배당액은 139,307,642원, 미배당액은 3,295,513,030원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 완도군 노화읍 고막리 ‘북고마을’ 인근으로, 양어장과 자연림 등이 소재하는 해안 공장지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 도서지역에 소재하여 제반 교통상황은 불편합니다.
- 주요 이용. 전복치패장, 단독주택, 관리사 및 냉동창고, 창고로 이용되고 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 지목은 양어장, 토지이용상황은 양어장·양식장입니다. 공시지가는 18,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되며 일부 필지는 영농여건불리농지 또는 준보전산지에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록11의 증명 발급 가능 여부와 제출 시점을 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 분묘 현황. 목록5 지상의 분묘 위치와 점유 상태, 분묘기지권 성립 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 설비 구분. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구와 타인 소유로 제외된 양수시설·히트펌프·소수력 발전설비를 명확히 구분해야 합니다.
- 소재불명 설비. 양수펌프·Blower·에어컨덴서의 실제 존부를 확인해야 합니다.
- 현황 도로. 목록1, 14 북측 일부의 도로 이용 상태가 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 조사된 점유자의 사용 범위가 미상인 만큼 현장 점유관계를 재확인해야 합니다.
- 시세 확인. 현재 최저가가 감정가 대비 크게 낮아졌더라도 동일 용도·입지의 실제 거래 및 수익성을 별도로 확인하기 전에는 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 특수조건 해소가 먼저
등기와 조사된 점유관계만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건은 이미 8회 유찰되어 감정가 967,957,400원에서 142,097,000원까지 내려온 상태이고, 그 낮은 숫자만으로 가격 경쟁력을 평가하기에는 근거가 부족합니다. 특히 농지취득자격증명 특별매각조건, 분묘기지권 성립 가능성, 타인 소유 기계기구 제외, 소재불명 설비, 도서지역 교통여건이 함께 존재합니다. 따라서 핵심은 “얼마나 싸졌는가”가 아니라 “특수조건과 현장 사용가치를 얼마나 정확히 확인했는가”입니다.
