광주지방법원 2025타경1443. 전남 완도군 완도읍 죽청리 소재 기타 건물과 토지가 포함된 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 관리사 및 기계실로 이용되는 건물과 양어장 관련 토지 등이 포함되며, 제시외 건물 및 구축물인 수조도 매각 대상에 들어갑니다.

등기부만 보면 권리의 기준은 분명합니다. 김영남 소유 부동산에 2018.12.31 설정된 하나은행 근저당권 360,000,000원이 말소기준이며, 이후 제일사료 근저당권과 후순위 가압류 등은 매각으로 소멸할 예정입니다. 하지만 이 사건은 단순히 후순위 등기가 지워지는지만 살펴서는 안 됩니다. 말소기준보다 전입이 빠른 점유자 왕호걸의 임차관계와 보증금 확인이 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 점유관계는 별도

하나은행의 2018.12.31 근저당권이 말소기준입니다. 제일사료주식회사의 후순위 근저당권 160,000,000원 및 현재 남아 있는 후순위 가압류들은 매각으로 소멸할 예정입니다. 비에스온의 87,433,500원 가압류는 2026.02.26 등기상 이미 말소되었습니다.

하나은행 근저당권에는 죽청리 2·1-43 및 대야리 757 등 공동담보 관계가 기재되어 있습니다. 이 사건의 신청채권자는 하나은행이며 청구액은 423,794,624원입니다. 따라서 단순히 근저당 채권최고액만으로 실제 채무 잔액을 단정해서는 안 됩니다.

② 점유자·임차관계 — 실제 확인 대상 3명

현황조사에 기재된 점유자는 법인 2곳과 왕호걸을 합한 실제 점유자 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 대상은 없으므로 각각 별도 확인이 필요합니다.

왕호걸에게 매수인 인수 대상인 보증금이 존재하고 그 금액이 낙찰가보다 크다면, 배당받지 못한 금액만큼 매수인 부담이 발생할 수 있습니다. 해당 보증금이 모두 매수인 인수 대상이라는 전제에서는 최저가가 하락하더라도 인수금액이 증가해 실질취득금액은 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 따라서 보증금 확인 전에는 유찰가만을 근거로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 326,098,920원 가정)

집행비용 5,365,385원은 추정치입니다. 채권액은 배당 산식상 채권최고액 또는 청구금액 기준이며, 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다. 실제 배당액은 변동될 수 있고, 미상 임차보증금은 별도 확인이 필요합니다.

신건 최저가에 매각된다는 가정에서는 집행비용을 제외한 배당 가능액이 하나은행 근저당권에 배분되며, 다른 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 채권자들의 미배당액 1,095,868,668원이 곧 매수인의 인수채무라는 뜻은 아닙니다. 후순위 등기권리의 소멸과 선순위 임차보증금 인수 가능성은 구분해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수 위험은 별개

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 죽청리 입지. 죽청마을 북동측 인근 해안지대로, 주변에 양어·양식장이 소재합니다. 일반 주거용 부동산과는 다른 시설 이용 및 수요 특성을 고려해야 합니다.
• 대야리 입지. 대야1구마을 남서측 인근에 위치하며 주변은 마을 주변 농경지대입니다.
• 가용리 입지. 완도농공단지 내에 위치하며 중소규모 공장들이 소재하는 공업지대입니다.
• 교통. 대상 부동산까지 대체로 차량 접근이 가능하고, 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 시설 이용. 건물은 관리사 및 기계실로 이용 중이며, 위생·급배수 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 죽청리 토지 규제. 자연환경보전지역·수산자원보호구역이며, 가축사육제한구역과 문화유산 관련 규제가 적용됩니다.
• 가용리 토지 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·농공단지이며, 중로3류 도로 저촉 사항이 있습니다.
• 공부와 현황 차이. 대야리 토지는 공부상 지목이 답이나 현황은 전입니다. 죽청리 건물 소재지와 인접 토지 경계도 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 양어장·기계실·농공단지 관련 시설 등이 포함된 특수 목적 부동산으로, 이용 가능성·시설 상태·토지 규제에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 감정가만으로 실제 처분 가능 가격을 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 왕호걸의 선순위 점유관계. 2016.11.28 전입 사실, 실제 점유, 임대차계약의 존재 및 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
• 법인 점유자 조사. 다움건설과 더 조은 어업회사법인의 임대차계약, 사업자등록 및 점유 부분을 확인하고 대항력 여부를 구분하세요.
• 실질취득금액 산정. 선순위 임차보증금 중 미배당 인수금액이 있는지 확인한 다음 낙찰가에 합산하세요. 인수금액을 확인하기 전에는 배당 산식상 0원을 확정값으로 사용하지 마세요.
• 공동담보 확인. 하나은행 근저당권의 공동담보 대상과 실제 매각 범위를 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
• 제시외 시설 확인. 일괄매각에 포함된 건물·구축물·수조의 현황과 이용 가능 상태를 확인하세요.
• 경계측량. 목록1·2의 인접 토지 경계와 목록3의 실제 소재지를 확인하세요.
• 토지 이용 규제. 자연환경보전지역·수산자원보호구역·문화유산 관련 제한 및 농공단지·도로 저촉 사항이 향후 이용계획에 미치는 영향을 검토하세요.
• 매각서류 최종 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 현장 상태를 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “등기상 소멸과 실제 인수는 다르다”

이 사건은 하나은행 근저당권을 기준으로 후순위 등기가 정리되는 구조입니다. 그러나 왕호걸은 말소기준보다 앞선 전입자이며, 보증금이 확인되지 않았습니다. 다른 법인 점유자들의 임차관계도 불명확합니다. 따라서 예상배당표의 인수 0원을 그대로 믿고 입찰하는 것은 위험합니다.

또한 일괄매각 대상에는 양어장 관련 토지·시설과 제시외 건물 및 수조가 포함되고, 일부 부동산은 공부상 위치와 실제 소재지가 다르거나 경계가 불명확합니다. 신건 최저가 326,098,920원의 가격 적정성 역시 확인된 실거래 시세 없이 단정할 수 없습니다.

결론은 선순위 점유자의 보증금 및 인수관계 확인이 먼저이고, 시설·경계·이용규제 검토가 그다음입니다. 실제 취득금액을 확정하지 못한 상태에서는 신건뿐 아니라 유찰 후 가격도 단순히 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.