광주지방법원 2025타경640. 전라남도 여수시 화양면 화동리 2145에 위치한 토지와 공장·창고 등 건물 일괄매각 사건입니다. 토지는 공장용지 5,935.1㎡이고, 감정평가상 건물은 공장·창고·실험실·식당·사무소·숙소·사택·샤워실 등으로 이용됩니다. 말소기준권리는 2023.11.08 설정된 우리은행 근저당권 3,000,000,000원이며, 그 뒤의 우리은행 근저당권 600,000,000원과 기술보증기금 가압류 1,500,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 4,867,567,600원입니다. 매수인이 떠안을 권리금액은 0원이므로 이 가격에 낙찰된다고 가정하면 권리분석상 실질취득액도 4,867,567,600원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세를 근거로 이 가격이 싸다고 판단할 자료는 확인되지 않으므로, 신건 최저가 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경640 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 화양면 화동리 2145 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장·창고 등 |
| 토지 | 공장용지 · 5,935.1㎡ · 공업용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 인제화학주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 4,867,567,600원 / 4,867,567,600원 (신건) |
| 청구금액 | 2,877,263,892원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 산업개발진흥지구 · 농공단지 |
| 공시지가 | 126,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계 문제는 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 과거 LG화학과 하나은행의 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2023.11.08 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 우리은행의 추가 근저당권과 기술보증기금 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 물건 구성 — 공장·창고·기계기구까지 한 번에 본다
감정평가상 이 물건은 화양농공단지 안에 위치하며, 건축물 이용상태가 단일하지 않습니다. 공장과 창고뿐 아니라 실험실·식당·사무소·숙소·사택·샤워실 등이 포함돼 있고, 일부 건물은 평가시점에 공실상태입니다.
| 구분 | 확인 내용 |
|---|---|
| 일괄매각 | 토지·건물과 제시외 건물, 수목 포함 |
| 기계기구 | 공장 및 광업재단저당법 제6조 별지 기계기구 및 제시외 기계기구 포함 |
| 건물 이용 | 공장·창고·실험실·식당·사무소·숙소·사택·샤워실 등 |
| 구조 확인 | 일부 건물의 공부상 구조와 현황에 차이 있음 |
| 토지 부대시설 | 콘크리트 포장과 옹벽시설은 토지에 포함하여 평가 |
③ 예상배당표 (매각가 4,867,567,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 51,075,676원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 3,000,000,000원 | 3,000,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 기술보증기금 | 1,500,000,000원 | 1,216,491,924원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,100,000,000원 가운데 현재 회차 예상 배당액은 4,816,491,924원이고, 미배당은 283,508,076원입니다. 이 부족액은 배당상 채권자 측에 남는 금액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 배당액은 근저당권 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 계산이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 4,867,567,600원 | 4,816,491,924원 | 283,508,076원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 3,894,054,080원 | 3,852,713,539원 | 1,247,286,461원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 3,115,243,264원 | 3,081,690,831원 | 2,018,309,169원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰 여부에 따라 숨은 보증금이 늘어나는 임차인 인수형이 아니라, 매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당액이 커지는 구조입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 화양면 화동리 소재 화양농공단지 내에 위치하고, 주변은 산업단지입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근에 대중교통수단이 운행되는 지방도 22호선과 화양로가 통과합니다.
- 토지. 공장용지 5,935.1㎡, 공업용 이용상황이며 평지·가로장방·소로각지입니다.
- 규제. 계획관리지역·산업개발진흥지구·농공단지이며 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 건물. 일반철골구조, 철골철근콘크리트구조 등 여러 동으로 구성되고 공장·창고 및 부속시설로 이용됩니다.
- 설비. 화재경보설비가 있고, 일부 건물에는 위생설비·급배수설비·유류보일러가 설치돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 대조. 제시외 건물·수목·기계기구까지 일괄매각이므로 매각목록과 현장 실물을 하나씩 대조해야 합니다.
- 구조 차이 확인. 일부 건물은 공부상 구조와 현황 차이가 기재돼 있으므로 감정평가서의 건물별 구조를 현장에서 확인해야 합니다.
- 기계기구 확인. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록과 제시외 기계기구가 매각에 포함됩니다. 존재 여부와 상태 확인이 중요합니다.
- 공실 부분 확인. 감정평가상 일부 건물은 평가시점 현재 공실상태로 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가는 4,867,567,600원이지만 실거래 비교 없이 이 금액을 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 283,508,076원은 채권자 측 부족액이며, 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·감정평가서와 공장 및 광업재단저당법상 기계기구 목록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘무엇을 얼마에 사는지’가 핵심
권리관계는 비교적 명료합니다. 2023.11.08 우리은행 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건의 난점은 권리 바깥에 있습니다. 공장·창고·토지와 제시외 건물·수목·기계기구가 함께 넘어가고, 일부 건물의 공부상 구조와 현황 차이도 기재돼 있습니다. 현재 최저가 4,867,567,600원이 시장가격 대비 유리한지 판단할 실거래 비교 근거도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 “권리는 소멸형, 가격과 현물은 별도 검증형”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
