서울남부지방법원 2025타경12103. 구로구 개봉동 리치폘리스 제비동 501호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 보증금 280,000,000원의 임차권을 어떻게 처리하느냐입니다. 임차인 차우철은 2021.11.19. 확정일자를 받고 2021.12.06. 전입·점유를 개시했으며, 2023.12.20. 임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 매각가 153,600,000원만 놓고 기계적으로 배당하면 집행비용을 뺀 150,649,600원만 배당되고 129,350,400원이 부족합니다.

원칙적으로 이런 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 부담은 보증금 280,000,000원 부근에 고정되는 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 차우철 임차권의 매수인 부담은 실질 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약이 핵심

현재 확인되는 실제 임차인은 차우철 1명입니다. 차우철은 건물 전부를 주거용으로 사용한 임차권자로, 임대차계약일 2021.11.19., 전입·점유개시 2021.12.06., 확정일자 2021.11.19.이며 보증금은 280,000,000원입니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

② 시세 비교 — 확약 반영 후 실질취득 기준으로 본다

이 사건은 대항력 임차권이 존재하므로 원래는 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 다만 매각조건상 확약을 반영하면 매수인 실질 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 153,600,000원입니다. 비교 기준은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.

최신 거래는 2026.05. 전용 48.1㎡ 4층 233,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 같은 233,000,000원입니다. 현재 실질취득 153,600,000원은 이 금액의 65.9%입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균은 258,200,000원이지만, 최근 거래가 과거 거래보다 11.9% 낮은 하락 추세이므로 전체 평균을 근거로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 153,600,000원 가정)

배당계산상 임차보증금 부족분은 129,350,400원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 이 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 없이는 총부담이 줄지 않는다

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서도 낙찰가 153,600,000원과 룰상 인수액 129,350,400원을 함께 봐야 합니다. 하지만 매각조건의 포기·말소 확약이 그대로 적용되면 그 임차인의 실질 인수가 0원이므로, 실질취득은 각 회차의 매각가 수준으로 내려갑니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 개웅초등학교 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 개봉역이 있어 제반 교통환경은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 5층 501호이며 사용승인일은 2013.09.16.입니다.
• 도로. 부지 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 567.6㎡, 공시지가 3,069,000원/㎡이며 다세대 건부지로 이용 중입니다.
• 현황. 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
• 조사 한계. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
• 실질 인수와 룰상 인수 구분. 현재 배당계산상 부족분은 129,350,400원이지만, 확약 조건이 유효하면 해당 임차권의 매수인 실질 부담은 0원입니다.
• 최근 시세 중심으로 판단. 2026.05. 최신 거래 233,000,000원을 우선 보고, 2021년 280,000,000원 거래는 현재 가격 판단에서 과도하게 가중하지 않는 편이 맞습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 평균보다 11.9% 낮습니다. 현재 최저가가 시세보다 낮더라도 추가 하락 가능성을 별도로 감안해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 내부구조·수리상태·실사용 상태를 입찰 전 재확인해야 합니다.
• 규제 확인. 교육환경보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용 제한의 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 가격 구조를 바꾼다”

겉으로만 보면 보증금 280,000,000원의 대항력 임차권이 있고 현재 매각가가 153,600,000원이므로, 낙찰자가 거액의 보증금 부족분을 떠안을 수 있는 위험물건입니다. 실제 배당계산도 129,350,400원의 미배당을 보여줍니다. 그러나 이 사건의 매각조건에는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 확약이 붙어 있습니다. 따라서 이 조건이 그대로 이행되면 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 153,600,000원으로 봅니다.

가격 측면에서는 최신 실거래 233,000,000원의 65.9%로 내려와 있지만, 최근 시세가 과거보다 11.9% 하락했고 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다. 즉 권리 리스크는 확약으로 크게 해소되지만, 시세 판단은 보수적으로 해야 하는 물건입니다. 핵심은 “최저가가 싸다”가 아니라 확약 조건이 실제로 유지·이행되는지 확인한 뒤 최근 233,000,000원 거래와 하락 추세를 기준으로 응찰가를 정하는 것입니다.