광주지방법원 2025타경50550. 전라남도 진도군 의신면 거룡리 719를 대표 소재지로 하는 일괄매각 사건입니다. 표시 용도는 토지·대이며, 감정평가상 목록 7은 신정마을 내 농촌지역에 자리하고 있습니다. 해당 토지는 지목 대, 면적 635.0㎡로 확인됩니다.

소유자는 김채주이며, 2022년 4월 18일 선진농업협동조합 앞으로 설정된 채권최고액 263,760,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 삼성카드 가압류와 농업협동조합중앙회의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 근저당권 일부는 대위변제로 농업협동조합중앙회에 이전되었으나, 이는 기존 근저당권의 일부이전으로 별도의 선순위 근저당권이 추가 설정된 구조는 아닙니다.

가격보다 먼저 확인해야 할 부분은 실제 매각범위와 점유관계입니다. 제시외 건물도 매각에 포함되지만, 목록 7 경계 부근의 일부 수목은 타인 소유로 조사되어 제외됩니다. 토지의 경계와 실제 이용범위가 일치하는지 확인하지 않은 채 응찰하면 예상하지 못한 추가 비용이나 분쟁이 발생할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당권

핵심은 2022.04.18 선진농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 263,760,000원이며, 공동담보목록 제2022-35호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

2024.12.20에는 농업협동조합중앙회가 확정채권 일부 대위변제를 원인으로 214,810,000원의 근저당권 일부이전을 받았습니다. 이는 기존 을구 5번 근저당권에 부기된 권리변동이므로, 선진농업협동조합의 채권최고액과 대위변제액을 서로 독립된 채권으로 단순 합산해서는 안 됩니다.

② 점유·임차인 분석 — 실제 조사된 인원 3명

현황조사 및 매각물건명세서에는 강재오, 노티텀, 정우진이 확인됩니다. 모두 2022.04.18 말소기준권리 이후 전입한 것으로 조사되어, 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제 여부 및 실제 점유 원인을 추가로 확인해야 합니다.

대항력은 확인된 전입일과 말소기준권리를 비교한 판단입니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계에 대한 최종 판단은 원본 서류와 현장 확인을 전제로 합니다.

매수인이 승계하는 임차보증금은 현재 확인된 기준으로는 0원 추정입니다. 다만 이는 명세서상 인수권리와 현재 조사된 전입일에 근거한 판단으로, 미상인 보증금까지 모두 0원이라는 뜻은 아닙니다. 실제 인도 과정에서 점유자의 법적 지위와 퇴거 협의를 확인해야 합니다.

③ 가격 비교 — 실거래 검증 전에는 저렴하다고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 74,384,000원으로 감정가와 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 인수 추정액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득금액은 낙찰가에 가까운 구조입니다. 다만 취득세·등기비용·명도비용·측량비용 등 부대비용은 별개입니다.

이 물건은 여러 소재지의 토지와 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다. 최근 실거래를 기준으로 한 비교가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 목록 7의 경계가 불분명하고 타인 소유 수목이 매각에서 제외된다는 점을 고려하면 실제 이용 가능한 면적과 매각범위부터 확인해야 합니다.

유찰이 진행되면 최저매각가는 내려가지만, 그 자체가 적정가격을 보장하지는 않습니다. 각 필지의 개별 가치, 제시외 건물 상태, 경계측량 결과 및 제외 수목의 이용상 제약을 반영해 별도로 입찰가를 산정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 74,384,000원 가정)

현재 회차의 추정 집행비용은 1,738,912원이며, 나머지 72,645,088원이 선순위 근저당권 항목에 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류와 별도 기재된 신청채권자 배당액은 각각 0원으로 계산되어 있습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

예상 총 미배당액은 332,646,623원입니다. 다만 농업협동조합중앙회의 근저당권 일부이전과 신청채권 관계를 반드시 확인해야 합니다. 위 금액은 각 표시 채권액을 기준으로 한 추정 결과로서, 대위변제 부분과 신청채권의 중복 여부 및 확정된 실제 채권잔액에 따라 최종 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 특히 채권최고액은 실제 채권잔액과 동일한 개념이 아닙니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 법원의 확정된 채권관계와 배당절차에 따릅니다. 미배당액 전부가 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다.

⑤ 입지·토지 특성 메모 (감정요항표 기준)

• 대표 소재지 입지. 전라남도 진도군 의신면 거룡리 신정마을 내에 위치하며, 주위는 순수 농촌지대입니다. 목록 1은 신정제 동측 인근에 위치하고 주변은 마을 농경지대입니다.
• 교통. 대상 부동산까지 대체로 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 목록 7 용도지역. 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(100m 제한구역: 소·양·사슴)에 해당합니다.
• 목록 7 토지 특성. 지목 대, 면적 635.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 6,610원/㎡입니다.
• 기타 매각대상 용도지역. 다른 목록에는 생산관리지역 및 농림지역, 농업진흥구역·농업보호구역, 소하천예정지 등이 포함되어 있습니다. 필지별 토지이용규제를 개별 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
• 경계 문제. 목록 7은 인접 토지와 경계가 불분명하여 경계측량 등 별도 확인이 필요합니다.
• 매각 제외 수목. 목록 7 경계 부근의 동백나무 등은 타인 소유로 탐문조사되어 매각에서 제외됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 대상 확인. 각 토지 목록과 제시외 건물(8-1, 8-2)의 위치, 면적, 실제 현황 및 포함 범위를 매각물건명세서·감정평가서 원본과 대조하세요.
• 경계측량. 목록 7은 인접 토지와 경계가 불명확합니다. 경계측량 필요성과 예상 비용, 실제 점유 및 이용범위를 확인해야 합니다.
• 수목 소유권. 경계 부근 동백나무 등 타인 소유로 조사된 수목은 매각 제외입니다. 현장 위치와 소유자의 권리를 별도로 확인하세요.
• 점유자 관계. 조사된 점유자 3명의 실제 점유 부분과 계약관계, 보증금 및 확정일자 유무를 확인하세요. 특히 강재오는 종전 소유자이자 과거 근저당권 채무자와 동일합니다.
• 근저당 일부이전. 선진농업협동조합의 근저당권과 농업협동조합중앙회의 대위변제·일부이전 관계를 확인하여 채권 중복계산을 피해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가만을 매수 적정가로 사용하지 말고 필지별 비교 거래, 토지 용도지역, 실제 건물 상태 및 매각 제외물을 반영해 입찰가를 검토하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 각 토지의 지적도·토지이용계획을 최종 대조하세요.

맺으며 — “권리 소멸과 실제 이용 가능성은 별개다”

이 사건은 2022년 선진농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조이며, 명세서에도 인수권리와 법정지상권이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 현재 추정되는 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 점유자 3명의 실제 관계, 목록 7의 경계 불명확, 매각 제외 수목, 제시외 건물의 매각 포함 범위는 권리 소멸 여부와 별개로 중요한 확인 사항입니다. 더욱이 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 최저가 74,384,000원의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

권리인수는 제한적이지만, 가격과 현장 리스크는 확인이 필요합니다. 이 물건은 최저가가 얼마인지보다, 실제로 무엇을 취득하며 그 부동산을 어느 범위까지 사용할 수 있는지가 입찰 판단의 핵심입니다.