광주지방법원 2026타경1005. 사건 분류는 근린상가 + 토지이며, 감정평가상 건물은 공장·창고 및 사무실·저온창고로 이용 중입니다. 토지는 공장용지 9,990㎡이고 현재 소유자는 육남위드유주식회사입니다. 등기상 현재 권리관계의 기준점은 2019.07.30 설정된 진도군산림조합 근저당권으로, 채권최고액은 540,000,000원입니다. 이후 세광자원 주식회사 가압류, 김인곤·박용주 근저당, 이두섭·이길홍 가압류, 진도군 압류 및 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사에는 에스씨디앤시 주식회사(이정훈)가 2017.11.06, 농업회사법인 주식회사 진도미래(송기섭)가 2018.03.07 전입한 것으로 조사되어 있습니다. 두 날짜 모두 말소기준 2019.07.30보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경1005 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 진도군 임회면 삼막리 251 · 전남광주통합특별시 진도군 임회면 광석길 33 |
| 물건종류 / 이용 | 근린상가 + 토지 · 공장 · 창고 및 사무실 · 저온창고 |
| 토지 | 공장용지 9,990㎡ · 공업용 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 육남위드유주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,407,027,200원 / 1,407,027,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진도군산림조합 / 468,433,942원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 선순위 점유 확인이 먼저
② 임차인·점유 현황 — 실제 임차인 2명, 모두 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 에스씨디앤시 주식회사(이정훈) | 2017.11.06 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 농업회사법인 주식회사 진도미래(송기섭) | 2018.03.07 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금을 제거할 대상은 없고, 실제 임차인은 2명입니다. 다만 두 사람 모두 보증금 자체가 확인되지 않아 보증금 합계나 매수인 실질 인수액을 숫자로 계산할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 실질취득원가는 낙찰가만으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 최저가보다 ‘미확정 인수액’ 확인이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,407,027,200원이고 신건입니다. 그러나 동일 물건군의 최신 실거래 근거 없이 가격 메리트를 판단할 수 없고, 무엇보다 선순위 점유 2명의 보증금이 미상입니다. 따라서 최저가가 낮다거나 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,407,027,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,470,272원 |
| 2. 근저당 · 진도군산림조합 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 3. 가압류 · 세광자원 주식회사 | 328,500,000원 | 328,500,000원 |
| 4. 근저당 · 김인곤 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 5. 근저당 · 박용주 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 6. 가압류 · 이두섭 | 202,809,863원 | 202,809,863원 |
| 7. 가압류 · 이길홍 | 379,506,849원 | 19,247,065원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,750,816,712원 중 예상배당 1,390,556,928원, 미배당 360,259,784원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있고, 선순위 점유 2명의 보증금 역시 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 일괄매각·기계 일부 소재불명·경계 확인
- 일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구를 포함해 매각됩니다.
- 제시외 물건 포함. 목록 1 지상 제시외 구축물·수목, 목록 3 지상 제시외 건물(3-1~3-4)·수목도 매각에 포함됩니다.
- 기계기구 소재불명. 기계기구 목록 중 1-6), 7), 8) 및 2-4), 5)는 소재불명으로 조사되어 현존 여부 확인이 필요합니다.
- 경계 불명확. 인접토지와의 경계 등이 불명확해 경계 측량 등 별도 확인이 필요합니다.
- 현황 휴업중. 감정평가상 임대관계는 미상이고 현재 휴업중입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진도군 농업기술센터 서부농기계임대사업소 서측에 위치하고, 주변은 마을·전·답 등이 혼재한 농촌지대입니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 진입이 가능하고 인근에 아스팔트 포장도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 공장, 창고 및 사무실, 저온창고로 이용 중인 산업용 성격의 부동산입니다.
- 토지. 계획관리지역의 공장용지 9,990㎡로, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 8,660원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 적용되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 농촌지대의 공장·창고·토지 일괄매각이고 현재 휴업중이며 기계 일부 소재불명·경계 확인 이슈가 함께 있어 일반 주거용 부동산과 다른 매수자 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 두 임차인의 보증금 확인. 에스씨디앤시 주식회사(이정훈), 농업회사법인 주식회사 진도미래(송기섭)의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 전 입찰가 계산 금지. 두 점유자 모두 말소기준보다 앞선 전입이지만 보증금·확정일자가 미상이라 대항력은 가능·미상입니다.
- 명세서 문구 대조. 명시 인수권리는 해당사항없음으로 기재되어 있으므로, 현황조사 점유관계와 매각물건명세서 원문을 함께 대조해야 합니다.
- 기계기구 실사. 소재불명으로 표시된 기계기구의 현존 여부와 가동 상태를 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 인접토지와 경계가 불명확하므로 실제 점유범위와 지적 경계를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “실질 인수 0원”은 같은 말이 아니다
이 사건은 말소기준권리 이후 등기가 매각으로 소멸한다는 점 자체는 비교적 명확합니다. 그러나 2017.11.06과 2018.03.07의 선순위 점유 2명이 있고, 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 매각물건명세서의 “명시 인수권리 해당사항없음”만 보고 매수인 부담을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
여기에 일괄매각, 일부 기계기구 소재불명, 토지 경계 불명확, 현황 휴업중이라는 물건 자체의 확인사항도 겹칩니다. 현재 최저가는 1,407,027,200원이지만, 이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 두 선순위 점유자의 권리와 보증금을 확정한 뒤 실질취득 총액을 계산하는 것입니다.
