광주지방법원 2025타경52284. 사건 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 소유자는 박광인이고, 현재 경매는 동여수새마을금고가 신청한 임의경매입니다. 등기상 핵심 말소기준권리는 2017.02.24 설정된 종고새마을금고 근저당입니다. 최초 채권최고액은 96,000,000원이었고, 2024.03.29 명칭이 동여수새마을금고로 변경되면서 채권최고액도 120,000,000원으로 변경됐습니다.
등기만 보면 말소기준 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 이 물건은 등기부보다 임차관계가 더 중요합니다. 홍미영의 전입일은 1996.08.29로 말소기준권리보다 훨씬 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이번 분석에서는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다. 실제 보증금과 점유관계, 배당요구 여부에 따라 낙찰자의 실질 부담이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52284 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 종화동 1212 · 이순신광장로 173-2 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 토지 | 대 · 89.0㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(불) |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 · 전기시설·위생시설·급배수시설·난방설비 |
| 소유자 | 박광인 |
| 감정가 / 최저가 | 236,181,550원 / 236,181,550원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동여수새마을금고 / 116,958,690원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입을 먼저 본다
과거의 여러 가압류·압류·근저당·경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 기준이 되는 권리는 2017.02.24의 근저당입니다. 이 근저당은 매각으로 소멸할 권리지만, 홍미영의 전입일 1996.08.29가 그보다 앞선다는 점이 핵심입니다. 반면 박성인의 전입일 2025.06.12는 말소기준권리 이후여서 해당 전입만으로는 선순위 대항관계가 되지 않습니다.
② 임차인 — 홍미영 보증금 확인 전에는 인수 0원으로 볼 수 없다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍미영 | 1996.08.29 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 미상 |
| 박성인 | 2025.06.12 | 미상 | 말소기준 이후 | 확정일자 미상 | 선순위 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 236,181,550원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,106,542원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 종고새마을금고 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 136,075,008원 |
위 배당표는 배당 시뮬레이션에 반영된 근저당 채권최고액 96,000,000원 기준입니다. 등기에는 2024.03.29 채권최고액이 120,000,000원으로 변경된 내역이 있고, 홍미영의 보증금도 미상입니다. 따라서 위 소유자 잔여액과 매수인 부담액은 확정값으로 볼 수 없습니다.
④ 회차별 배당 시뮬레이션
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 236,181,550원 | 0원 | 136,075,008원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 188,945,240원 | 0원 | 89,500,007원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 151,156,192원 | 0원 | 52,240,005원 |
회차별 수치는 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로, 낙찰가가 내려간다고 해서 실질취득비용도 같은 폭으로 내려간다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 여수해양공원 남서측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고, 시내버스 정류장과 간선도로가 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배·타일 등, 창호는 새시창입니다.
- 토지. 89.0㎡의 대지로 일반상업지역이며, 평지·세로장방·세로한면(불)입니다. 공시지가는 1,633,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구(20m이하)·방화지구·지구단위계획구역·가축사육 전부제한구역·중점경관관리구역입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 홍미영 임대차 원본 확인. 1996.08.29 전입 당시의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 홍미영에게 인수할 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가와 합산해 판단해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 2017.02.24 설정 당시 96,000,000원이던 채권최고액이 2024.03.29 120,000,000원으로 변경됐습니다. 배당표와 원등기의 차이를 원본에서 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 측량. 제시외 건물 2-1이 종화동 1212와 인접 1215번지에 걸쳐 보인다는 내용이 있으므로 경계·점유·소유관계를 확인해야 합니다.
- 용도 표기 확인. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정 이용상태는 단독주택으로 기재돼 있으므로 현황과 공부를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 신건 최저가 236,181,550원의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “인수액을 모르면 낙찰가도 판단할 수 없다”
이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 1996.08.29 전입한 홍미영입니다. 말소기준권리는 2017.02.24이므로 전입 순서만 보면 선순위지만, 보증금·확정일자가 미상이라 대항력과 인수액을 최종 확정할 자료가 부족합니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원을 그대로 확정값으로 받아들이기보다는, 실제 임대차관계를 확인한 뒤 낙찰가와 미배당 보증금을 합쳐 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다. 제시외 건물이 인접 1215번지에 걸쳐 있을 가능성도 있어 측량 확인까지 끝나기 전에는 권리·현황 모두 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
