창원지방법원 2024타경32623. 남해군 남해읍 선소리 소재 토지와 야영장시설을 함께 매각하는 사건입니다. 등기부상 소유자는 김혜련이며, 2022년 새통영농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,920,000,000원의 근저당권을 설정한 뒤 후순위 근저당권 4건, 소유권이전청구권 가등기, 다수의 가압류가 이어졌습니다. 신청채권자의 청구액은 1,665,676,787원이고, 현 회차 최저가는 1,500,458,000원입니다.
등기 순위만 보면 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 실질적인 승부처는 등기부 밖에 있습니다. 일부 목록은 농지가 아니라는 증명 또는 농지취득자격증명이 필요하고, 현장에 분묘가 있을 경우 분묘기지권이 성립할 여지가 있으며, 글램핑텐트·창고컨테이너·주차차단기 등 여러 시설이 매각에서 제외됩니다. 따라서 인수액 0원과 현장 부담 0원은 같은 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경32623 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 남해읍 선소리 36 |
| 등기 대상 | 경상남도 남해군 남해읍 선소리 26-1 제1동호 · 경상남도 남해군 남해읍 선소로76번길 41-20 |
| 용도 / 이용상태 | 기타+토지 · 야영장시설(관리실·화장실 등), 화장실, 창고, 기계실, 물탱크실 |
| 토지 현황 | 전 807.7㎡ · 자연녹지지역 · 완경사·부정형 · 맹지 · 공시지가 13,800원/㎡ |
| 소유자 | 김혜련 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,062,160,600원 / 1,500,458,000원 (감정가 49%·2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 새통영농업협동조합 / 1,665,676,787원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각방법 | 일괄매각 · 일부 제시외 건물·수목·구축물·야외수영장 포함 · 일부 시설 제외 |
① 권리 흐름 — 금전권리는 소멸, 현장 권리는 별도
말소기준은 2022.11.21. 새통영농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 강태호·조봉림·정현옥·신성자산대부관리유한회사 근저당권과 조봉림의 가등기, 김종식·신한카드·서민금융진흥원·서울보증보험의 가압류, 근저당권부채권 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 후순위 채권이 배당받지 못하더라도 그 미배당액이 매수인에게 금전채무로 승계되지는 않는 것으로 산정됐습니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자·사용자와 야영장 운영관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없으며, 현장조사 전까지 점유관계는 미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 3,062,160,600원의 49%인 1,500,458,000원입니다. 매수인 인수액이 0원으로 산정돼 입찰가 기준 실질취득도 1,500,458,000원입니다. 그러나 이 물건은 야영장시설·토지·제시외 건축물과 구축물이 결합된 복합 물건이며, 비교 가능한 실거래 가격 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 1,500,458,000원 | 1,483,053,420원 | 1,868,619,622원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 1,050,320,599원 | 1,037,417,393원 | 2,314,255,649원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 735,224,419원 | 725,472,175원 | 2,626,200,867원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 후순위 채권자의 미배당액은 늘지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 매각제외 시설의 대체·철거·인도 비용, 분묘 처리 문제, 농지취득자격증명과 토지 이용 제한은 이 표에 금액으로 반영된 인수채무가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,500,458,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,404,580원 |
| 1. 근저당 · 새통영농업협동조합 | 1,920,000,000원 | 1,483,053,420원 |
| 2. 근저당 · 강태호 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 조봉림 | 260,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 정현옥 | 663,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 신성자산대부관리유한회사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김종식 | 40,050,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,512,796원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서민금융진흥원 | 14,398,560원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,236,686원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 61,475,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 채권 합계는 3,351,673,042원, 예상배당 합계는 1,483,053,420원이며 미배당액은 1,868,619,622원입니다. 신청채권자의 청구액 1,665,676,787원도 현 회차 배당만으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남해군 남해읍 선소리 선소마을회관 남서측 인근의 해안 어촌지대로, 주변은 일반주택과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 야영장시설인 관리실·화장실 등으로 이용 중이며, 제시외 건물은 화장실·창고·기계실·물탱크실 등으로 사용되고 있습니다.
- 구조. 본 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 단층이며, 제시외 건물에는 경량철골구조와 컨테이너가 포함됩니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역·계획관리지역·농업진흥구역·준보전산지·가축사육제한구역· 문화재보존영향 검토대상구역 등이 목록별로 적용되고, 일부는 폭 8m~10m 소로에 저촉됩니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 4와 7은 지목이 묘지·임야이나 현황은 휴경전이고, 목록 5는 지목이 임야이나 현황은 도로이며 일부가 계획도로에 저촉됩니다.
- 접근성과 환금성. 토지 정보상 도로접면은 맹지로 표시돼 있습니다. 야영장시설과 여러 토지·제시외 시설이 결합된 복합 용도여서 일반 주거용 부동산보다 매수자 검토 항목이 많습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1·3·8은 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있으므로 입찰 전 발급 가능 여부와 제출기한을 확인해야 합니다.
- 분묘 현장조사. 토지 전 구역을 직접 확인해 분묘의 존재, 연고자, 접근로와 관리 흔적을 조사해야 합니다. 분묘가 있으면 분묘기지권 성립 가능성을 검토해야 합니다.
- 매각 포함 항목. 제시외 건물·수목·구축물 중 기호 ㄱ'~ㄷ', ㅁ', ⓐ, ①과 야외수영장 기호 ④·사'는 매각에 포함됩니다. 다만 유체동산경매로 매각된 부대설비는 제외됩니다.
- 매각제외 항목. 창고컨테이너, 글램핑텐트, 주차차단기 등 기호 ㄹ', ②, ③, ⑤, 가~하, 가'~바'는 매각에서 제외됩니다. 토지 위 존치 여부와 철거·사용 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 가등기 원본 대조. 갑구 2번 가등기의 구체적 성격과 매각으로 소멸하는지 여부를 매각물건명세서·등기부·관련 결정문으로 다시 확인해야 합니다.
- 점유·영업관계. 임대관계가 미상이므로 실제 운영자, 시설 사용자, 영업권 주장, 유체동산 소유관계를 현장과 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 도로와 경계. 맹지 표시, 현황도로 이용 토지, 계획도로 저촉 부분을 지적도·현황측량과 함께 대조하고 법적 진입로를 확보할 수 있는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율을 시세 할인으로 간주하지 말고, 토지별 가치, 시설별 매각 포함 여부, 영업 활용 가능성, 원상복구비를 반영한 별도 가격 검토가 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 실사 부담 0원”
이 사건은 등기상 금전권리만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 회차의 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다. 그러나 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 분묘기지권 가능성, 매각제외 시설, 임대관계 미상, 맹지와 현황도로 문제는 낙찰 후 이용가치에 직접 영향을 줍니다.
최저가 1,500,458,000원이 감정가의 49%까지 내려왔어도 이를 곧바로 시세보다 저렴하다고 표현할 근거는 부족합니다. 등기 말소 구조는 단순하지만 입찰 조건과 현장 권리는 복잡한 물건입니다. 농취증 발급 가능성, 분묘와 점유 상태, 포함·제외 시설의 경계, 진입로와 토지 규제를 모두 해소한 뒤 산정한 가격만이 실질적인 입찰 상한이 됩니다.
