광주지방법원 2026타경60. 전라남도 구례군 산동면 위안리 235-1에 소재한 숙박시설 및 토지입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕의 2층 건물이며, 토지면적은 1,105㎡입니다. 현재 소유자는 정진우 씨로, 2022년 5월 매매를 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 이후 산동농업협동조합과 주식회사대호대부금융 명의의 근저당권이 설정되었고, 후순위 근저당권자인 대호대부금융이 임의경매를 신청했습니다.

권리관계에서 가장 먼저 확인할 부분은 2022년 11월 25일 설정된 산동농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 대호대부금융 근저당권과 구례군 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 이 물건의 주요 위험은 등기상 근저당권보다 진입로의 실제 이용관계와 숙박시설이라는 용도에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 산동농협 근저당이 말소기준

말소기준권리는 을구 1번 산동농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 130,000,000원이며, 공동담보로 위안리 235-1 토지 및 건물이 기재되어 있습니다. 이후 설정된 대호대부금융 근저당권의 채권최고액은 150,000,000원입니다. 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

구례군의 2024년 압류는 2024년 11월 29일 해제로 이미 말소되었습니다. 2025년 10월 28일 다시 등기된 구례군 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸할 예정입니다. 다만 압류등기의 소멸과 실제 조세채무의 배당처리는 구분해야 하므로, 체납세액과 법정기일은 별도 확인이 필요합니다.

② 가격 및 토지 이용 — 신건 가격보다 먼저 확인할 진입로

감정가와 최저매각가는 모두 562,023,080원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 일반 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 실거래 평균을 이용해 가격을 비교하기 어려운 숙박시설입니다. 현재 확인 가능한 비교 실거래가격이 없으므로, 감정가보다 저렴하다는 판단이나 신건 가격에 대한 시세 할인율을 제시할 근거는 부족합니다.

유찰 시 최저가가 낮아지더라도 그 자체가 수익성을 보장하지는 않습니다. 특히 이 물건은 숙박시설이므로 건물 상태와 실제 운영 가능성, 유지·보수비, 토지 이용관계 및 향후 매수 수요를 함께 검토해야 합니다. 실제 시세와 진입로 문제가 확인되기 전까지 가격 메리트 판단은 유보하는 편이 합리적입니다.

③ 예상배당표 (매각가 562,023,080원 가정)

채권최고액 기준의 단순 예상배당입니다. 신청채권자의 청구금액은 115,189,041원이며, 위 예상배당액은 실제 확정채권액이나 최종 배당액을 의미하지 않습니다. 당해세·압류 관련 조세배당 및 기타 우선배당 사항에 따라 실제 배당과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

회차별 배당 및 인수 시나리오

예상 소유자 잔여금은 신건 274,002,849원, 1회 유찰 시 162,722,279원, 2회 유찰 시 73,859,044원입니다. 각 회차의 집행비용 추정치를 반영한 결과이며, 실제 배당순위와 확정채권액에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구례군 산동면 위안리 상위마을회관 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 주택·농경지·숙박시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층 숙박시설입니다. 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 마감이며, 일반적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 면적 1,105㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 소로한면에 접합니다. 계획관리지역에 해당합니다.
• 규제. 가축사육제한구역에 해당하며, 토지 공시지가는 81,600원/㎡입니다.
• 진입로. 토지 일부 약 120㎡가 아스콘 포장 진입로로 사용 중이고, 인접한 타인 건물의 진입로로도 이용되고 있는 것으로 보입니다. 매각 후 독점적 이용 가능 여부와 법적 통행관계를 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반 공동주택과 달리 숙박시설은 운영 가능성, 시설 상태, 토지 이용관계 및 매수 수요를 함께 고려해야 합니다. 비교 가능한 실거래가격 확인 전에는 감정가 대비 투자 매력을 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 진입로 권리관계 확인. 약 120㎡가 인접 건물의 출입로로도 사용되는 만큼 토지 경계와 현황도로, 통행 승낙·계약·지역권 등 법적 관계를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 매각대상 범위와 실제 현황을 감정평가서 및 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
• 숙박시설 현장 확인. 건물의 유지·보수 상태, 설비 가동 가능 여부, 숙박시설로서의 실제 이용 및 인허가 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 점유관계 조사. 임차인 신고가 없더라도 실제 점유자와 운영자, 이용계약 및 인도 가능 상태는 별도 현장조사가 필요합니다.
• 압류·조세 확인. 구례군의 기존 압류는 해제로 말소되었으나, 후순위 압류가 다시 설정되어 있습니다. 실제 체납세액 및 배당순위를 확인해야 합니다.
• 매수 수요 점검. 숙박시설은 일반 주거용 부동산과 매수층이 다릅니다. 인근 유사 숙박시설의 거래 및 운영 여건을 별도로 확인하고 응찰가를 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서·현황조사서, 토지대장과 지적도 및 건축물대장을 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리보다 토지 이용관계가 승부처”

구례 산동면 위안리 숙박시설은 말소기준이 분명하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이라는 장점이 있습니다. 그러나 일반 주택처럼 등기상 권리 정리만으로 판단할 물건은 아닙니다.

매각대상 토지 일부 약 120㎡가 인접한 타인 건물의 진입로로도 사용되고 있다는 점이 중요합니다. 이 부분의 법적 통행관계와 실제 이용 제한을 명확히 확인하지 않으면, 낙찰 후 토지 활용계획에 차질이 발생할 수 있습니다. 여기에 숙박시설 특유의 운영·관리 부담과 환금성도 함께 고려해야 합니다.

신건 최저가 562,023,080원은 감정가와 동일합니다. 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않았으므로 현재 가격이 시장가치보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 유찰 시 가격이 낮아지더라도 진입로 문제나 시설 상태가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.

권리관계는 비교적 단순하지만, 가격과 실제 이용관계는 추가 검증이 필요한 물건입니다. 진입로의 법적 관계, 제시외 건물, 숙박시설 이용상태를 확인한 뒤 실질적인 취득·운영비용을 기준으로 입찰 여부와 가격을 판단해야 합니다.