광주지방법원 2026타경67. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있으나 감정평가 이용상태를 보면 일련번호 (3-가)는 단독주택, (3-나)는 화장실로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2007.07.20 설정된 보성축산업협동조합 근저당권 45,500,000원입니다. 이후 신용보증기금·주식회사 국민행복기금· 주식회사 광주은행·농협은행 주식회사·농업협동조합중앙회·한화생명보험 주식회사·보성새마을금고의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인으로 확인된 주성규의 전입일은 2024.05.17, 최연형의 전입일은 2018.04.27입니다. 두 사람 모두 말소기준권리보다 늦게 전입했기 때문에 대항력은 없습니다. 최연형은 2026.06.08 배당요구를 했고, 두 임차인 모두 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당 및 최우선변제 여부는 원본 서류로 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경67 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 보성군 보성읍 보성리 214-1 · 동인길 22-33 |
| 사건 용도 | 연립/다세대 + 토지 |
| 감정 이용상태 | 일련번호 (3-가) 단독주택 · 일련번호 (3-나) 화장실 |
| 소유자 | 최영수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 175,399,060원 / 175,399,060원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 보성축산업협동조합 / 37,803,138원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 토지 | 150.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 122,300원/㎡ · 완경사 · 사다리형 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 2007년 근저당이 말소기준
1988년 한국주택은행 근저당권은 2002.09.28 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2007.07.20 보성축산업협동조합 근저당권입니다. 2015년 보성새마을금고 가압류 역시 2018.06.11 이미 말소됐습니다. 이후 2025년부터 설정된 가압류들과 2026년 임의·강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 2명 모두 후순위 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주성규 | 2024.05.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최연형 | 2018.04.27 | 미상 | 미상 | 2026.06.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 가격과 유찰 시나리오
현재 최저매각가는 감정가와 같은 175,399,060원입니다. 동일·유사 물건의 실거래 표본이 제시되지 않아 이 금액이 시세보다 낮거나 높다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 175,399,060원 | 146,881,735원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 140,319,248원 | 137,554,779원 | 9,326,956원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 112,255,398원 | 109,883,822원 | 36,997,913원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 확인된 권리 기준으로는 어느 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 가격 판단은 별도의 실거래·현장 상태·토지 및 건물 개별가치 확인을 전제로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 175,399,060원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,255,587원 |
| 을구 3번 근저당권 · 보성축산업협동조합 | 45,500,000원 | 45,500,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 12,800,000원 | 12,800,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 13,908,895원 | 13,908,895원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 14,524,682원 | 14,524,682원 |
| 갑구 7번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 4,592,722원 | 4,592,722원 |
| 갑구 8번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 41,334,499원 | 41,334,499원 |
| 갑구 9번 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 5,242,957원 | 5,242,957원 |
| 갑구 11번 가압류 · 보성새마을금고 | 8,977,980원 | 8,977,980원 |
| 갑구 12번 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,261,738원 |
예상배당은 집행비용과 확인된 채권을 기준으로 한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 갑구 12번 신용보증기금 채권액은 미상이라 배당 계산에서 제외됐습니다.
⑤ 매각 범위·현황 — 일괄매각 조건을 반드시 확인
건물은 등기사항전부증명서 및 건축물대장상 보성읍 보성리 214-13, 216번지에 소재하는 것으로 되어 있으나, 보성리 216번지는 보성리 214-3번지로 합병됐고 현황상 건물은 보성리 214-13, 214-1번지 양지상에 소재합니다. 토지·건물의 실제 경계와 매각 대상 범위를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 보성군 보성읍 보성리 소재 보성 천주교 성당 북서측 인근이며, 주위는 단독주택 등이 소재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 일련번호 (3-가)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 단독주택이며, 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 부속 건물. 일련번호 (3-나)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층으로 화장실로 이용 중입니다.
- 토지. 150.0㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역, 완경사·사다리형·소로한면이며 공시지가는 122,300원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 주성규·최연형 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당·최우선변제 여부를 매각물건명세서와 관련 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물·수목·태양광 발전설비는 포함되고 컨테이너 1동은 제외됩니다. 현장에서 포함·제외 물건을 구분해 확인하세요.
- 지번 현황. 등기·대장 표기와 현황 지번 관계가 있으므로 보성리 214-13, 214-1 양지상의 건물 위치와 경계를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 175,399,060원이 실제 시장가치보다 낮은지 높은지는 실거래 근거 없이 단정할 수 없습니다. 토지와 건물 상태를 포함한 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 배당 계산 한계. 당해세·임차인 최우선변제와 채권액 미상 항목에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리 인수보다 현황과 가격 검증이 승부처
이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2007.07.20 보성축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차인 2명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임차보증금·확정일자가 미상이고, 매각 대상에 제시외 건물·수목·태양광 발전설비가 포함되는 반면 컨테이너는 제외되는 등 현황 확인 포인트가 분명합니다. 또한 실거래 비교 근거가 없어 175,399,060원의 신건 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 권리 자체보다 실제 매각 범위, 건물·토지 현황, 그리고 가격 검증이 이 사건의 핵심입니다.
