전주지방법원 2024타경6347. 완주군 삼례읍 삼봉로 47에 있는 삼례이지움더퍼스트 103동 22층 2201호입니다. 아파트는 철근콘크리트구조, 25층 중 22층에 위치하며, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 소유자 이화순은 2021년 1월 27일 신탁재산 처분에 따른 매매로 소유권을 취득했고, 당시 등기된 거래가액은 253,370,000원입니다.

같은 날 삼례농업협동조합 앞으로 채권최고액 215,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 여러 금융기관의 가압류가 발생했고, 삼례농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 317,420,290원입니다. 청구액과 등기된 채권최고액은 서로 다른 금액으로, 배당 시 실제 인정 채권액과 우선배당 범위는 별도로 확인해야 합니다.

이번 사건에서 특히 구별해야 하는 부분은 아파트인 목록1과 별도 토지인 목록2의 점유관계입니다. 비닐하우스 관련 신고를 아파트 내부 임차인으로 해석해서는 안 되지만, 함께 매각되는 토지의 점유·시설물 관계도 무시할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2021.01.27 접수 제9403호, 을구 3번 삼례농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 갑구 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.

기존 대한토지신탁 명의 신탁등기와 의왕신용협동조합 근저당권은 이미 말소된 권리입니다. 대한토지신탁 명의 을구 4번 근저당권 역시 말소 표시가 있으나, 이전·변경 부기등기와 근저당권부채권 가압류 내역이 함께 존재합니다. 따라서 이를 별개의 살아 있는 근저당권으로 중복 계산하지 않고, 원본 등기에서 말소 및 부기등기 관계를 대조해야 합니다.

주택도시보증공사의 314,724,093원 청구는 을구 4-3번 근저당권부채권에 대한 가압류입니다. 주택 임차인의 보증금 대위변제나 신규 임차권으로 해석할 수 없으며, 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차·점유 현황 — 목록2 비닐하우스가 핵심 확인 대상

현황조사와 매각물건명세서에 비닐하우스 설치와 관련된 개인 및 법인 명의의 임차·점유 신고가 확인됩니다. 두 신고 모두 목록2에 관한 것으로, 아파트 2201호의 임차인이라고 단정할 수 없습니다.

실제 임차·점유 신고 2건(개인 1건·법인 1건). 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 다만 개인 신고인과 법인 대표자가 모두 이화순이므로, 이를 독립적인 임차인 2명 또는 별개의 인수보증금 2건으로 확정해서는 안 됩니다.

현재 명시된 매수인 인수 추정액은 0원이지만, 법인 신고 보증금 50,000,000원의 대항력은 확정되지 않았습니다. 개인 신고의 보증금도 미상입니다. 따라서 50,000,000원을 곧바로 낙찰자 인수액으로 합산하거나, 반대로 미상 점유관계에 법률상 위험이 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.

특히 목록2는 농업시설이 설치된 토지입니다. 임대차의 성격과 목적물, 시설 소유권, 점유권원 및 매각 대상 범위를 확인한 다음에야 매수인에게 남는 실제 부담을 판단할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 신건은 최근 시세 이상

삼례이지움더퍼스트는 287세대 규모의 아파트입니다. 동일 면적대의 최근 실거래 12건을 비교하면 평균 거래금액은 267,416,666원입니다. 2025년 12월부터 2026년 6월까지의 거래를 기준으로 하며, 신건 최저가 268,000,000원은 최근 평균보다 높습니다.

최근 실거래는 245,000,000원~288,000,000원에 분포합니다. 최저가 268,000,000원은 최근 평균의 100.2%이며, 최신 거래인 2026년 6월의 265,000,000원보다 3,000,000원 높습니다. 따라서 현재 최저가를 시세보다 저렴한 진입가격으로 평가하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰된다는 가정에서 집행비용 4,552,000원을 제외한 채권자 예상배당액은 263,448,000원입니다. 총 신고채권액은 627,531,174원으로, 예상 미배당액은 364,083,174원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

위 배당은 기재된 채권액과 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 실제 배당순위·인정 채권액·당해세·임차인 최우선변제 등은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액 364,083,174원이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아니며, 추정 매수인 인수액은 0원입니다. 별도 점유관계에 따른 미확정 부담은 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 가격은 낮아져도 점유확인은 남는다

유찰에 따라 최저매각가가 낮아지는 경우에는 최근 실거래 평균과의 가격 차이가 확대됩니다. 다만 이것은 현재 확인된 인수권리 없음이라는 전제하의 가격 시나리오입니다. 목록2의 미상 임대차와 비닐하우스 소유관계가 확정되지 않은 상태에서는 최저매각가 하락만으로 최종 취득비용과 점유 해소비용을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 거래 현황 기준)

• 아파트 규모. 삼례이지움더퍼스트는 287세대이며 2019.10.04 준공된 단지입니다. 분석 대상 아파트는 25층 중 22층에 위치합니다.
• 아파트 설비. 철근콘크리트구조에 위생·급배수시설, 도시가스 난방, 화재탐지 및 경보설비, 소화전과 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 아파트 토지. 부정형의 평탄한 아파트 부지이며 남동측과 남측, 북동측으로 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 아파트 부지는 도시지역·일반상업지역에 해당하며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 별도 토지. 목록2는 경지정리된 농경지가 주를 이루는 농촌지역으로, 농림지역·농업진흥구역에 해당합니다. 소형차량 접근이 가능하고 남측 인근에 버스승강장과 27번 국도(평동로)가 있습니다.
• 농업시설. 목록2 토지 전체에 농업시설이 설치돼 있으며 소유자가 불명확합니다. 시설 소유자와의 별도 관계설정 가능성을 확인해야 합니다.
• 환금성. 동일 면적대 최근 실거래 12건의 가격 범위는 245,000,000원~288,000,000원입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 5.4회, 낙찰률 11.11%로 나타나며, 일반 매매 시세와 경매 수요는 구별해서 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 목록 확인. 아파트인 목록1과 별도 농업용 토지인 목록2의 매각 범위, 지분, 부속 시설 포함 여부를 매각물건명세서 및 감정평가 원본에서 정확히 대조하세요.
• 목록2 개인 점유. 소유자 이화순과 동일한 이름의 임차 신고가 존재합니다. 실제 임대차인지 관계인 점유인지, 보증금과 차임의 계약 근거를 확인하세요.
• 법인 점유. 현가농업회사법인유한회사의 보증금 50,000,000원에 대해 계약 당사자, 대항요건, 시설물 소유관계와 실제 점유권원을 확인하세요. 대항력은 미확정입니다.
• 시설 소유권. 비닐하우스 등 농업시설 소유자가 누구인지, 토지 매수 후 시설을 계속 사용할 수 있는 권원이나 별도 합의가 필요한지 확인하세요.
• 등기 원본 대조. 을구 4번 근저당권의 말소 표시와 4-1·4-2 부기등기, 4-3 근저당권부채권 가압류의 관계를 확인하세요. 이미 말소된 담보권을 중복 인수권리로 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 실거래 비교. 최저가 268,000,000원은 최근 실거래 평균의 100.2%입니다. 신건 응찰 전에 최근 거래의 층·면적·상태를 개별적으로 비교하고, 목록2의 별도 가치를 구분해 검토하세요.
• 유찰 시나리오. 단지 평균 유찰 횟수 5.4회와 낙찰률 11.11%를 참고하되, 실제 재매각 일정과 최저가 변경은 법원 공고로 확인하세요.
• 집행 관련 확인. 2025.10.02 집행정지통지서 발송 이력이 있습니다. 현재 사건 진행상태와 집행정지 해소 여부를 법원 기록으로 확인한 뒤 매각기일에 대응해야 합니다.
• 추가 비용. 미납 관리비, 당해세, 실제 인도·점유 해소비용, 농업시설 관련 비용 등을 별도로 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 점유위험 해소”

전주지방법원 2024타경6347은 등기상 말소기준권리와 후순위 소멸 구조가 비교적 분명합니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리가 없고 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이것만으로 별도 토지의 점유·농업시설 소유관계까지 정리됐다고 볼 수는 없습니다.

특히 목록2에는 소유자와 동일인 명의의 임차 신고 및 같은 사람이 대표자인 법인의 보증금 50,000,000원 신고가 존재합니다. 이들의 실제 권리관계와 대항력은 확정되지 않았습니다. 비닐하우스 소유자도 불명확해, 매수 후 토지를 사용하는 과정에서 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

가격도 보수적으로 접근해야 합니다. 신건 최저가 268,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 267,416,666원의 100.2%이며, 최신 거래 265,000,000원보다 높습니다. 동일 단지 평균 유찰 5.4회와 낙찰률 11.11%를 고려하면 현 회차에는 확실한 가격 우위가 확인되지 않습니다.

결론적으로 현재는 가격 메리트보다 점유관계와 매각 범위의 원본 확인이 우선입니다. 유찰 후 가격이 내려가는 시나리오도 검토할 수 있지만, 목록2 시설물과 임대차의 실제 승계 여부를 확인해야 최종 취득비용을 판단할 수 있습니다.