광주지방법원 2026타경85. 전라남도 고흥군 동강면 대강리 464 소재 건물과 토지의 경매입니다. 사건상 물건종류는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택(현 공가)으로 기재되어 있습니다. 건물은 경량철골조 판넬지붕 2층이며, 토지는 대지 136.0㎡입니다.
등기상 소유자는 박희정이며, 2025.09.26 상속을 원인으로 2026.04.29 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 2014.12.12 설정된 농협은행의 근저당권(채권최고액 33,600,000원)이 말소기준입니다. 이후 가압류와 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다.
그런데 등기부만 살펴보고 권리관계를 끝내면 중요한 부분을 놓칩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 박춘지의 전입일은 말소기준권리보다 훨씬 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 실제 임대차 성립 여부가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 판단해야 합니다. 해당 권리가 인정되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면 낙찰자의 실질 취득비용은 최저매각가보다 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경85 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 고흥군 동강면 대강리 464 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택(현 공가) |
| 등기상 주소 | 동강면 사서1길 24-7 |
| 건축물대장·현황 주소 | 동강면 사서1길 24-5 |
| 건물 | 경량철골조 판넬지붕 2층 · 외벽 판넬마감 · 기본 위생설비 |
| 토지 | 136.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 14,200원/㎡ |
| 소유자 | 박희정 · 2025.09.26 상속 · 2026.04.29 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 40,223,000원 / 40,223,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 29,705,602원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준권리는 2014.12.12 농협은행 근저당권입니다. 건물과 대강리 464 토지가 공동담보로 설정되어 있습니다. 2015년 이후 가압류, 고흥군의 압류 및 현재 경매개시결정등기는 매각으로 소멸할 예정입니다.
과거 2024.03.14에도 농협은행의 임의경매개시결정이 있었으나, 2024.05.03 취하되어 2024.05.10 관련 등기가 말소되었습니다. 현재 진행 중인 사건은 2026.05.22 개시결정이 내려진 2026타경85입니다.
② 임차인·점유 분석 — 보증금 확인이 핵심
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박춘지 | 1968.10.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 인수 가능 |
현황조사·매각물건명세서 기준. 실제 임차관계, 보증금, 대항요건 유지 여부와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
확인 대상자는 박춘지 1명입니다. 감정평가상 건물은 현재 공가로 기재되어 있으나, 전입신고가 남아 있다는 사실과 실제 점유·주택 인도 여부는 구분하여 확인해야 합니다. 특히 전입일이 건물의 소유권보존등기일보다 앞서므로 전입신고의 주소 이력과 대상 건물에 관한 임대차 성립 여부를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세·가격 분석 — 거래 근거와 실질취득액을 먼저 확인
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 40,223,000원입니다. 물건은 고흥군 동강면 대강리의 농가주택 및 농경지·임야가 혼재한 지역에 위치하며, 감정평가 당시에는 단독주택으로 이용되는 공가 상태였습니다.
이 사건의 가격 판단에서는 단순한 감정가 대비 할인율보다 개별 부동산의 거래 가능성과 실제 취득에 필요한 총비용이 중요합니다. 인근 유사 주택의 최근 실거래 및 거래 추세가 확인되지 않았고, 선순위 전입자의 보증금 역시 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 40,223,000원 | 47,231,086원 | 임차보증금 미확정 |
| 1회 유찰 가정 | 32,178,400원 | 55,130,883원 | 임차보증금 미확정 |
| 2회 유찰 가정 | 25,742,720원 | 61,450,721원 | 임차보증금 미확정 |
위 회차별 미배당액은 임차인의 보증금·우선변제, 당해세 등을 반영하지 않은 채권 배당 시뮬레이션입니다. 채권 미배당액 전체가 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다. 임차보증금 인수액은 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,223,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,124,014원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 33,600,000원 | 33,600,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증재단중앙회 | 4,461,931원 | 4,461,931원 |
| 3. 가압류 · 팔영농업협동조합 | 32,812,215원 | 1,037,055원 |
| 4. 가압류 · 희망1자산대부관리 유한회사 | 15,455,926원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 86,330,072원 | 39,098,986원 |
신건 최저가에 매각되는 것으로 가정하면 집행비용 1,124,014원을 공제한 뒤 채권자들에게 총 39,098,986원이 배당됩니다. 농협은행과 신용보증재단중앙회의 해당 채권액은 전액 반영되지만, 팔영농업협동조합은 일부만 배당받고 희망1자산대부관리 유한회사는 배당액이 없습니다. 전체 채권 미배당액은 47,231,086원입니다.
농협은행 배당은 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 실제 채권확정액, 조세채권의 법정기일, 임차인의 배당요구와 우선변제 여부 등에 따라 배당 순위 및 금액은 달라질 수 있습니다. 특히 현재 배당표에는 박춘지의 보증금이 반영되어 있지 않으므로 매수인 인수액을 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 고흥군 동강면 대강리 소재 사서마을회관 남동측 인근이며, 주변은 농경지·농가주택·임야 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 일반적인 교통상황은 보통으로 조사되었습니다.
- 건물. 경량철골조 판넬지붕 2층으로 외벽은 판넬마감, 내벽은 벽지도배, 창호는 새시창호이며 기본적인 위생설비가 설치되어 있습니다. 감정평가 당시 공가 상태였습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 136.0㎡이며 평지의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 조사되었습니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역(200m 제한구역)에 해당합니다. 토지의 공시지가는 14,200원/㎡입니다.
- 환금성. 농가주택과 농경지가 혼재한 입지로, 가격 판단 시 단순 감정가 할인율보다는 현지의 실제 매수 수요와 유사 부동산의 거래 사례 확인이 중요합니다. 최근 비교 실거래가가 확인되지 않아 환금성과 가격 경쟁력을 수치로 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 확인. 박춘지의 전입 이력, 실제 거주·점유 상태, 임대차계약 존재 여부와 대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금 액수, 확정일자, 배당요구 여부 및 예상 배당액을 확인하고 실제 매수인 인수 가능액을 산정해야 합니다.
- 공가 상태 대조. 감정평가상 공가와 전입 내역이 함께 존재하므로 현황조사서·매각물건명세서 및 실제 점유 현황을 재확인해야 합니다.
- 주소 불일치 확인. 등기상 사서1길 24-7과 건축물대장·현황상 사서1길 24-5가 동일한 매각 목적물을 가리키는지 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물 및 제시외 건물의 위치와 면적, 매각 포함 범위를 감정평가서·물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 건물 상태 점검. 공가 상태의 경량철골조 건물이므로 판넬지붕·외벽·내부 설비의 유지보수 상태와 실제 수선비용을 현장에서 점검해야 합니다.
- 조세·체납 확인. 고흥군의 압류등기가 존재하므로 당해세 등 조세채권과 배당 순위 및 실제 납부관계를 확인해야 합니다.
- 가격 재검증. 유사 주택의 최근 거래 사례와 현지 매수 수요를 파악한 뒤, 낙찰가에 확정된 인수액 및 부대비용을 합산한 실질취득비용을 기준으로 응찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “근저당이 지워져도 선순위 전입 문제는 남는다”
이 사건에서 농협은행 근저당과 그 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 그보다 앞선 1968.10.17 전입자가 있고, 보증금과 임대차관계가 확인되지 않았다는 점이 핵심입니다. 실제 공가 여부와 대항력, 미배당 보증금 승계 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
현재 최저매각가인 40,223,000원만으로 가격 경쟁력을 판단할 수는 없습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 인수해야 할 보증금이 존재한다면 실질취득비용은 충분히 낮아지지 않을 수 있습니다. 더구나 개별 주택의 최근 비교 실거래가도 확인되지 않았고, 등기상 주소와 현황상 주소도 다릅니다.
결론은 선순위 전입자의 권리 확인 전까지 가격 판단과 입찰 결정을 보류하는 것입니다. 임대차관계·보증금·점유 현황 및 매각 대상의 동일성을 확인한 뒤, 실제 취득비용을 기준으로 다시 평가해야 합니다.
